公寓大廈管理條例 第 31 條
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 31 條規定區分所有權人會議決議須雙重 2/3 出席與雙重 3/4 同意，但規約另有規定者從其規定。
Q · 公寓規約要怎麼改？需要多少人同意？
依公寓大廈管理條例第 31 條，區分所有權人會議決議需「雙重三分之二、雙重四分之三」門檻：應有 2/3 以上區權人出席（且其產權比例合計 2/3），出席人中再有 3/4 同意（其產權比例也 3/4）。若一次會議湊不齊，可走第 32 條重新召集程序降低門檻。但規約另有規定者，從其規定。
白話解讀
你所在的公寓大廈要做某個重要決定，比如修改規約、大規模翻修外牆、甚至強制某個惡鄰搬走。這些事不是管委會幾個人拍板就能定的。第 31 條設了一道高到離譜的門檻：要三分之二的區權人出席，而且持有產權比例也要達三分之二；出席的人裡還要有四分之三同意，他們持有的產權比例也要有四分之三。這叫「雙重三分之二、雙重四分之三」，是公寓大廈法裡最難跨過的一道關卡。為什麼設這麼高？因為規約改一次，影響每一戶未來幾十年的權利。門檻高是保護你的機制：不讓少數積極派綁架整棟大樓。但反過來，如果你就是想推動變革的那個人，你會發現這條門檻高到幾乎推不動任何事。這就是為什麼很多公寓的規約幾十年沒改過。
法律定性
公寓大廈管理條例第 31 條為區分所有權人會議的核心決議門檻條款，採「雙重三分之二、雙重四分之三」設計，以人數與產權比例雙軌計算，是公寓大廈治理體系中最高的決議門檻，目的在保護少數區權人免受多數決綁架，同時透過「規約另有規定」留下彈性調整空間。
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Q1我們大樓想改規約但湊不到 2/3 的人出席，怎麼辦？▾
可以走第 32 條的重新召集程序。第一次會議未達 2/3 出席門檻時，召集人可以就同一議案重新召集會議，第二次會議的門檻會降到「3 人且 1/5 以上出席」。這是法律明文留給推動方的出路。內行人提示：第一次會議故意不湊人、然後用第二次低門檻通過，在實務上是常見操作。但第二次決議會議紀錄送達後，住戶還有 7 天可以書面反對，反對票過半就推翻。
Q2建商起造時訂的規約也要用這條通過嗎？▾
不用。公寓大廈管理條例第 56 條規定，起造人在申請建造執照時可以先行訂定規約草約，住戶入住前就已經存在。這份規約不需要經過第 31 條的區權人會議決議。內行人提示：這也是為什麼買新成屋時，規約已經是現成的，你沒有討價還價的空間。看新房時，把規約看完再簽約。
Q3規約說『本條門檻降為過半數』，這樣合法嗎？▾
原則上合法。第 31 條開宗明義寫「除規約另有規定外」，意思是規約可以把門檻訂得比法律更低（也可以更高）。內行人提示：聰明的管委會會先用一次高門檻的會議把規約改成低門檻，之後所有事項都走低門檻。反過來說，如果你買的中古屋規約門檻極低，後續每個決議你都可能被多數綁架。
Q4公寓大廈管理條例第 31 條是什麼？▾
規定區權人會議重大決議須雙 2/3 出席加雙 3/4 同意的核心門檻條款，是公寓法最高關卡。
Q5什麼叫雙重 2/3、雙重 3/4？▾
出席要 2/3 區權人且其產權比例 2/3，同意要出席人 3/4 且其產權比例 3/4，人數與產權雙軌計算。
Q6什麼算是重大決議要走這條？▾
規約變更、共用部分重大修繕（第 11 條）、強制出讓惡鄰（第 22 條）、起造人規約後續修改等。
Q7規約另有規定是什麼意思？▾
規約可以把第 31 條的高門檻調低（或調高），但本條規定的修改本身仍須先依此程序通過。
Q8公寓規約怎麼修改？▾
依第 30 條十日書面通知 → 召開會議 → 計算雙 2/3 出席 → 表決雙 3/4 同意 → 第 33 條送達紀錄。
Q9區權比例怎麼算？▾
依建物權狀登記的主建物面積比例計算，不是按戶數平均。施行細則第 6 條有具體計算規定。
Q10湊不齊 2/3 出席要怎麼處理？▾
走第 32 條重新召集程序，第二次門檻降為 3 人且 1/5 以上出席。
Q11怎麼擋下不想通過的決議？▾
守方比攻方容易：不出席就讓門檻達不到。決議通過後 3 個月內可訴請撤銷。
Q12公寓大廈第 31 條 vs 民法 820 共有物管理差在哪？▾
民法 820 是共有物一般原則（過半數同意），第 31 條是公寓大廈特別法，門檻高很多。特別法優先。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| decision_type | threshold | legal_basis |
|---|---|---|
| 一般事項 | 管委會多數決 | 規約定之 |
| 重大決議（規約變更、重大修繕、強制出讓） | 雙 2/3 出席 + 雙 3/4 同意 | 本條第 31 條 |
| 第二次重新召集 | 3 人且 1/5 以上出席 | 第 32 條 |
| 重建 | 全體區權人 + 基地權利人同意 | 第 13 條 |
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