區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
重點摘要公寓大廈管理條例第 31 條規定區分所有權人會議決議須雙重 2/3 出席與雙重 3/4 同意，但規約另有規定者從其規定。
Q · 公寓規約要怎麼改？需要多少人同意？
雙 2/3 出席 + 雙 3/4 同意，門檻極高
依公寓大廈管理條例第 31 條，區分所有權人會議決議需「雙重三分之二、雙重四分之三」門檻：應有 2/3 以上區權人出席（且其產權比例合計 2/3），出席人中再有 3/4 同意（其產權比例也 3/4）。若一次會議湊不齊，可走第 32 條重新召集程序降低門檻。但規約另有規定者，從其規定。
你所在的公寓大廈要做某個重要決定，比如修改規約、大規模翻修外牆、甚至強制某個惡鄰搬走。這些事不是管委會幾個人拍板就能定的。第 31 條設了一道高到離譜的門檻：要三分之二的區權人出席，而且持有產權比例也要達三分之二；出席的人裡還要有四分之三同意，他們持有的產權比例也要有四分之三。這叫「雙重三分之二、雙重四分之三」，是公寓大廈法裡最難跨過的一道關卡。為什麼設這麼高？因為規約改一次，影響每一戶未來幾十年的權利。門檻高是保護你的機制：不讓少數積極派綁架整棟大樓。但反過來，如果你就是想推動變革的那個人，你會發現這條門檻高到幾乎推不動任何事。這就是為什麼很多公寓的規約幾十年沒改過。
公寓大廈管理條例第 31 條為區分所有權人會議的核心決議門檻條款，採「雙重三分之二、雙重四分之三」設計，以人數與產權比例雙軌計算，是公寓大廈治理體系中最高的決議門檻，目的在保護少數區權人免受多數決綁架，同時透過「規約另有規定」留下彈性調整空間。
AI 輔助整理，以條文原文為準
可以走第 32 條的重新召集程序。第一次會議未達 2/3 出席門檻時，召集人可以就同一議案重新召集會議，第二次會議的門檻會降到「3 人且 1/5 以上出席」。這是法律明文留給推動方的出路。內行人提示：第一次會議故意不湊人、然後用第二次低門檻通過，在實務上是常見操作。但第二次決議會議紀錄送達後，住戶還有 7 天可以書面反對，反對票過半就推翻。
不用。公寓大廈管理條例第 56 條規定，起造人在申請建造執照時可以先行訂定規約草約，住戶入住前就已經存在。這份規約不需要經過第 31 條的區權人會議決議。內行人提示：這也是為什麼買新成屋時，規約已經是現成的，你沒有討價還價的空間。看新房時，把規約看完再簽約。
原則上合法。第 31 條開宗明義寫「除規約另有規定外」，意思是規約可以把門檻訂得比法律更低（也可以更高）。內行人提示：聰明的管委會會先用一次高門檻的會議把規約改成低門檻，之後所有事項都走低門檻。反過來說，如果你買的中古屋規約門檻極低，後續每個決議你都可能被多數綁架。
規定區權人會議重大決議須雙 2/3 出席加雙 3/4 同意的核心門檻條款，是公寓法最高關卡。
出席要 2/3 區權人且其產權比例 2/3，同意要出席人 3/4 且其產權比例 3/4，人數與產權雙軌計算。
規約變更、共用部分重大修繕（第 11 條）、強制出讓惡鄰（第 22 條）、起造人規約後續修改等。
規約可以把第 31 條的高門檻調低（或調高），但本條規定的修改本身仍須先依此程序通過。
依第 30 條十日書面通知 → 召開會議 → 計算雙 2/3 出席 → 表決雙 3/4 同意 → 第 33 條送達紀錄。
依建物權狀登記的主建物面積比例計算，不是按戶數平均。施行細則第 6 條有具體計算規定。
走第 32 條重新召集程序，第二次門檻降為 3 人且 1/5 以上出席。
守方比攻方容易：不出席就讓門檻達不到。決議通過後 3 個月內可訴請撤銷。
民法 820 是共有物一般原則（過半數同意），第 31 條是公寓大廈特別法，門檻高很多。特別法優先。
| decision_type | threshold | legal_basis |
|---|---|---|
| 一般事項 | 管委會多數決 | 規約定之 |
| 重大決議（規約變更、重大修繕、強制出讓） | 雙 2/3 出席 + 雙 3/4 同意 | 本條第 31 條 |
| 第二次重新召集 | 3 人且 1/5 以上出席 | 第 32 條 |
| 重建 | 全體區權人 + 基地權利人同意 | 第 13 條 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之： 一、規約之訂定或變更。 二、公寓大廈之重大修繕或改良。 三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。 四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。 五、約定專用或約定共用事項。 前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。
立法理由規定公寓大廈特別重要事項之決議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，以示慎重。
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
立法理由一、 本條為原條文第二十九條移列。 二、 第一項酌予修正，第二項至第四項修正移訂為修正條文第二十七條，爰予刪除。
規定公寓大廈特別重要事項之決議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，以示慎重。
一、 本條為原條文第二十九條移列。 二、 第一項酌予修正，第二項至第四項修正移訂為修正條文第二十七條，爰予刪除。
以全國法規資料庫公告為準
登入後可與所有讀者共筆，標重點、寫心得，一起把這條讀透。
登入開始共筆原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。
以下各句為自含語境之客觀事實描述；引用請以全國法規資料庫為準。