公寓大廈管理條例 第 36 條
管理委員會之職務如下： 一、區分所有權人會議決議事項之執行。 二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 四、住戶共同事務應興革事項之建議。 五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 六、住戶違反第六條第一項規定之協調。 七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。 十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。 十三、其他依本條例或規約所定事項。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 36 條列舉管委會 13 項法定職務，包含決議執行、共用部分維護、財務管理、文件保管、公共安全申報等，是社區管委會權力邊界依據。
Q · 管委會到底要管哪些事？管委會說「不歸我管」可以這樣推嗎？
依公寓大廈管理條例第 36 條，管理委員會法定職務共 13 款，包含區分所有權人會議決議之執行、共有及共用部分清潔維護修繕、安全及環境維護、住戶違規制止、公共基金收支保管、規約及財務文件保管、管理服務人之委任監督、會計報告公告、共用設施點收、公共安全與消防安全設備申報等。清單內事項管委會必須執行，怠於執行可能負損害賠償責任；清單外事項原則上需區分所有權人會議授權。
白話解讀
你每次看到管委會主委、總幹事，心裡可能都有一個模糊的印象：他們「管社區」。但「管」的範圍到底是什麼？這條列出了13項明確職務，從清潔維護到違規制止、從財務管理到消防申報，這是管委會的「職責清單」，也是他們「權力邊界」的地圖。為什麼這份清單對你重要？因為當社區發生糾紛時，它同時是兩個東西：你要求管委會做事的法律依據（第2、3、5款），以及管委會拒絕越權的擋箭牌。管委會不是萬能的，也不是甩手掌櫃的。他們漏做清單上的事你可以追究，他們做了清單外的事也可能無效。
法律定性
公寓大廈管理條例第 36 條為管理委員會職務之列舉性規範，建立 13 款法定職務清單，涵蓋會議決議執行、共用部分維護、安全環境、住戶違規處理、財務管理、文件保管、管理服務人監督、會計公告、設施點收與公共安全申報等面向，劃定管委會權力與義務的明確邊界。
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Q1管委會說「那件事不歸我們管」把我打發走，怎麼辦？▾
把事情對照公寓大廈管理條例第 36 條的 13 款。如果是清潔維護、共用設施、住戶違規、公共安全、消防申報、會計管理這些範圍，管委會就是法定要管的，推不掉。如果真的不在清單內（例如住戶之間的私人借貸糾紛），管委會確實沒有職務。內行人提示：管委會說不管的時候，請他們書面回覆理由，絕大多數情況下他們一看到要留書面紀錄就會改口，因為書面違法的證據日後會在主管機關的裁處中變成鐵證。
Q2管委會主委沒有召集會議就自己簽了一份工程合約，這合約有效嗎？▾
要看金額和性質。一般小額維修（例如更換門鎖、清潔服務）主委依第 2 款可以自行決定。但重大工程、金額超出例行預算的支出，依實務見解和多數社區規約，需要管委會會議決議甚至區分所有權人會議決議，主委獨簽的合約可能屬無權代理（民法第 170 條），效力未定。內行人提示：社區規約通常會明定「單筆超過 X 萬元須管委會決議」的門檻，先翻規約確認，這是判斷主委越權最直接的依據。
Q3管委會 13 項職務是什麼？▾
決議執行、共用維護、安全環境、興革建議、住戶違規制止、第 6 條協調、收支保管、文件保管、管理服務人監督、會計報告公告、設施點收、公安消防申報及其他規約所定事項。
Q4什麼叫共有及共用部分？▾
公寓大廈專有部分以外之部分及不屬專有之附屬建築物，例如樓梯間、屋頂平台、水塔、電梯機房、地下室公共區域等。
Q5管理服務人是什麼？▾
管委會委任或僱傭之專業管理人員，例如總幹事、保全、清潔人員、公共安全檢查專業機構等。
Q6公共基金是什麼？▾
為維護管理公寓大廈共用部分及附屬設施所提撥之經費，由管委會依本條第 7 款負責收支保管運用。
Q7管委會不作為怎麼辦？▾
1. 書面要求 → 2. 區權會提案 → 3. 主管機關申訴 → 4. 民事損害賠償訴訟（時效 2 年）。
Q8新任主委要怎麼交接？▾
依第 8、11 款取得規約、會議紀錄、使用執照、竣工圖、水電消防管線圖、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公安消防申報文件、印鑑、共用設施清冊等。
Q9管委會怠於執行職務的損害賠償怎麼計算？▾
實際損害（修復費、補繳罰款、第三人賠償等）＋法定遲延利息 5%；精神慰撫金原則不適用。
Q10怎麼證明管委會怠於執行職務？▾
書面要求紀錄＋會議紀錄＋現場照片＋專業檢查報告（如消防、結構），證明法定職務未執行致損害。
Q11管委會職務 vs 區分所有權人會議職權差在哪？▾
管委會限於 13 款執行性職務，區權會為最高決議機關，規約變更、重大處分、財產處分等屬區權會專屬。
Q12管委會 vs 管理服務人差在哪？▾
管委會是區分所有權人選任的法定組織，有決策權；管理服務人是管委會委任的執行人員（如總幹事），無獨立決策權。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 管委會 | 區分所有權人會議 |
|---|---|---|
| 清單內事項 | 必須執行，怠於執行可能負損害賠償責任 | 可決議調整執行方式但不能免除 |
| 重大工程／處分 | 需依規約或會議決議授權 | 本權限機關，決議才能執行 |
| 對外訴訟 | 依第 38 條有當事人能力，但訴訟事件要旨應速告區分所有權人 | 重大訴訟通常經會議決議 |
| 規約變更 | 無權變更 | 依第 31、32 條決議 |
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