公寓大廈管理條例 第 29 條
- 1.公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
- 2.公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
- 3.管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
- 4.前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
- 5.公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
- 6.公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要公寓大廈管理條例第 29 條規定主委、管理負責人及財務監察委員連選得連任一次，任期一至二年，其餘委員可連選連任。
Q · 我們社區主委連任第幾屆會違法？
依公寓大廈管理條例第 29 條第 3 項，主任委員、管理負責人及負責財務管理及監察業務之管理委員，只能連選得連任一次，即最多做兩屆任期。一般管理委員則可連選連任無次數限制。社區規約若寫「主委連選得連任」但沒寫次數，仍受本條強制規定拘束，超過兩屆即違法。
白話解讀
主任委員做滿兩屆就得下台，但普通委員可以無限連任。這個不對稱不是法條的 bug，是 2005 年修法刻意的設計。很多社區爭議的引信就埋在這個不對稱裡。本條規定公寓大廈必須成立管委會或推選管理負責人，委員會的主委從委員互推產生、對外代表管委會，選任解任權限大致依區權會決議或規約。任期 1 到 2 年。連任規則是：主委、管理負責人、負責財務管理和監察業務的委員只能連任「一次」（做滿兩屆就必須讓出位子），其他一般委員可以無限連選連任。換句話說，有錢有勢的核心職位有強制輪替，工作量大的打雜委員可以一直做。這是立法者在「防止把持」和「避免沒人做事」之間的精密權衡，但實務上很多社區規約把這條寫得模模糊糊，結果就是有人鑽漏洞一當主委就是八年十年。你看到那種「主委任期無上限」的社區規約，其實是違反強制規定的。
法律定性
公寓大廈管理條例第 29 條規範公寓大廈管理委員會組成、主任委員產生方式、委員任期及連任規則。本條建立「核心職位強制輪替、一般委員可連任」的不對稱結構，主任委員、管理負責人及財務監察委員只能連任一次，其他委員可連選連任。非該專有部分之區分所有權人（如租戶）在規約未排除時亦可被選任為委員或主委。
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Q1我們社區主委連任第四屆了合法嗎？▾
不合法。本條第 3 項規定主委、管理負責人、負責財務管理和監察業務的管理委員只能連任一次（就是最多做兩屆）。如果社區規約寫「主委連選得連任」但沒寫次數，等於沒有更嚴格也沒有更寬鬆的約定，這種情況下依條文規定仍然適用一次的限制。超過就是違反強制規定的選舉，可以透過區權會決議或民法 §56 訴訟處理。內行人提示：要挑戰現任主委的合法性，證明「他在任期屆滿未再選任」是最乾淨的路線，第 4 項明定這種情況視同解任，比主張選舉無效容易多了。
Q2房客能當管委會委員或主委嗎？▾
可以，只要規約沒有排除。本條第 5 項明確寫道「非該專有部分之區分所有權人」的住戶，在規約沒另外規定的情況下可以被選任為委員、主委或管理負責人。這是 2003 年修法時刻意加入的彈性設計，讓長期住戶有機會參與管理。內行人提示：房客要參選前務必取得房東的書面同意（有些規約會要求），而且租約年限要涵蓋整個任期，避免中途搬走讓社區困擾。
Q3公寓大廈管理條例第 29 條是什麼？▾
規範管委會組成、主委產生方式、委員任期及連任規則，建立「核心職位強制輪替、一般委員可連任」的不對稱設計，是社區政治結構的法源。
Q4主委、管理負責人、財務監察委員差在哪？▾
主委對外代表管委會、有金融簽核權；管理負責人是未成立管委會時的替代角色；財務監察委員負責內部財務控管，三者都受連任一次限制。
Q5什麼叫「視同解任」？▾
任期屆滿未再選任或拒絕移交者，自任期屆滿日起法律上擬制其失去職務，不需另外召開會議解任，原主委即失去對外代表權。
Q6管理委員會跟管理負責人差在哪？▾
管委會是集體組織需多位委員，管理負責人是單一自然人，適用於未成立管委會的小型公寓大廈，職權準用主委。
Q7怎麼挑戰社區主委違法連任？▾
調閱規約與歷年會議紀錄 → 發存證信函要求說明 → 連署召集臨時區權會解任 → 民法第 56 條撤銷選任決議。
Q8管委會主委怎麼選出來？▾
區分所有權人會議先選出管理委員（依規約人數），委員們再互推一人為主任委員，對外代表管委會。
Q9管委會運作費用怎麼算？▾
管委會委員多為無給職，僅實報實銷會議費用。如委任外部物業公司另計，每坪約 50-150 元視大樓規模。
Q10怎麼證明主委已任期屆滿未改選？▾
調閱歷年區權會會議紀錄、選任日期、上次選任後的任期約定（規約或決議），對照當下日期即可舉證。
Q11公寓大廈第 29 條 vs 民法社團法人理事任期差在哪？▾
公寓大廈強制連任一次（核心職位）+ 視同解任機制；民法社團依章程定，無強制輪替，靠章程與民法第 56 條撤銷機制處理。
Q12社區規約 vs 公寓大廈管理條例哪個優先？▾
條例強制規定優先，規約僅得於條例授權範圍內補充。規約違反強制規定者該部分無效，回歸條例適用。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | main_committee_chair | finance_monitor_committee | general_committee |
|---|---|---|---|
| 連任限制 | 只能連任一次（最多 2 屆） | 只能連任一次（最多 2 屆） | 連選得連任，無次數限制 |
| 對外代表權 | 對外代表管委會，含金融、訴訟 | 無對外代表權，限財務內控 | 無對外代表權 |
| 任期屆滿未改選效果 | 視同解任，失去合法身分 | 視同解任 | 視同解任 |
| 非業主可否擔任 | 規約未排除即可 | 規約未排除即可 | 規約未排除即可 |
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