重點摘要公寓大廈管理條例第 29-1 條規定，被認定危險之虞的老舊公寓若未成立管委會，主管機關得強制要求區分所有權人限期成立。
Q · 老公寓沒管委會會被政府強制成立嗎？
若被認定危險之虞，主管機關可強制成立
依公寓大廈管理條例第 29-1 條，若直轄市、縣（市）主管機關認定該公寓大廈有危險之虞，區分所有權人應於通知後一定期限內成立管委會或推選管理負責人並辦理報備。逾期未成立者，依第 49 條之一可連續處罰；經處罰後仍未成立者，主管機關得直接指定住戶一人擔任管理負責人，任期至社區正式組織為止。
台灣有大量屋齡 40 年、50 年的老舊公寓從來沒成立過管委會。結構問題、漏水問題、電線老化問題堆疊幾十年沒人處理，一旦發生意外，誰負責？2022 年增訂的這條給了政府一把新的鑰匙：只要地方主管機關認定你的社區「有危險之虞」，就能強制要求區分所有權人在一定期限內成立管委會或推選管理負責人。沒在限期內成立的話，先依第 49 條之一開罰；罰完還不動的話，主管機關可以直接指定一位住戶來當管理負責人，那個人的任期一直到社區自己選出為止。這條最大的改變是顛覆了過去「有管委會是住戶的選擇」的邏輯。從 2022 年開始，如果你的老公寓被認定危險，沒有管委會不再是一種自由而是一種違法狀態。中央主管機關（內政部）會公告危險認定要件和期限，地方政府還能自己擴大認定範圍。這條新法直接影響全台幾十萬戶的老舊公寓。
公寓大廈管理條例第 29-1 條為 2022 年增訂條文，建立主管機關對「未成立管委會且有危險之虞之公寓大廈」的強制介入機制，授權地方政府於必要時直接指定住戶擔任管理負責人，是住戶自治原則在公共安全考量下的例外規範。
要看縣市政府有沒有認定你家「有危險之虞」。如果沒被認定，目前還沒有強制成立的義務。如果被認定的話，限期內沒成立管委會會依第 49 條之一開罰，而且可連續處罰到成立為止。內行人提示：主動查詢所在縣市政府的公告名單（通常在建管處或都發局的網站），看到自家社區在名單上就趕快行動。認定名單是會更新的，現在不在不代表以後不會被列入。
法律上你沒有拒絕權。本條第 4 項明確寫道主管機關「指定」住戶一人為管理負責人，不是「邀請」或「建議」。但你的任期是過渡性的，一直到社區成立管委會、推選管理負責人或互推召集人為止。所以最好的策略是積極推動社區儘快完成自治程序，讓自己的義務儘早結束。內行人提示：被指定後務必蒐集完整的社區基本文件、財務紀錄、保險單據，交接時有據可查，避免日後被追究不當管理的責任。
2022 年 4 月增訂公布後施行。適用範圍是「本條例施行前或施行後已取得建造執照」的未成立管委會公寓大廈，所以涵蓋幾乎所有老公寓。會不會被掃到取決於兩個變量：一是中央主管機關公告的認定要件，二是縣市政府有沒有擴大認定範圍。內行人提示：現在的公告重點在「結構安全」的明顯風險，如果你家外觀鋼筋裸露、鐵窗鏽蝕嚴重、曾被列入危老都更評估名單，被列入的機率相對高。
若縣市政府認定有危險之虞，限期內未成立會依公寓大廈管理條例第 49 條之一處罰，可連續處罰到成立為止。
中央主管機關公告認定要件，主要針對結構安全、公共設施嚴重失修等可能造成公共安全風險的狀態。地方政府可擴大認定範圍。
2022 年增訂的條文，授權主管機關對未成立管委會且有危險之虞的老舊公寓強制要求限期成立管委會或推選管理負責人。
管委會是合議制組織由多位委員組成；管理負責人是未成立管委會時推選的單一自然人，依第 40 條準用管委會職務規定。
1) 確認認定理由與期限；2) 依第 25 條召集臨時區權會；3) 申請主管機關輔導；4) 推選管委會委員；5) 完成後向主管機關報備。
向所在縣市政府公寓大廈管理主管機關（通常為建管處或都發局）查詢公告名單，作為議價依據或契約條件。
區權會召集寄發費用、報備規費約數千元；若委託專業機構輔導費用因地區及社區規模而異，多數政府提供免費輔導資源。
保留售屋廣告、現場接待話術、契約書內容，比對縣市政府公告日期，可主張民法瑕疵擔保減少價金或解除契約。
§ 29 是住戶自治原則的一般規範，§ 29-1 是被認定危險之虞時的強制介入機制，後者突破自治原則。
| 比較面向 | art_29 | art_29_1 |
|---|---|---|
| 適用情境 | 所有公寓大廈，住戶自願成立 | 已取得建造執照、未成立管委會、被認定危險之虞 |
| 是否強制 | 原則自治，住戶決定 | 主管機關認定後強制要求 |
| 未成立後果 | 無直接處罰 | 依第 49 條之一處罰 + 主管機關得指定管理負責人 |
| 增訂時間 | 原始條文（1995） | 2022 年增訂 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
本條例施行前或施行後已取得建造執照之未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於直轄市、縣（市）主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。因故未能於一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，直轄市、縣（市）主管機關得視實際情況展延一次，並不得超過一年。 前項公寓大廈有危險之虞之認定要件及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限，由中央主管機關公告；直轄市、縣（市）主管機關認有必要時，得公告擴大認定要件並另定其成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限。 直轄市、縣（市）主管機關應輔導或委託專業機構輔導第一項之公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備。 公寓大廈區分所有權人經依第四十九條之一處罰後，仍未依規定成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，必要時，由直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
立法理由一、本條新增。 二、鑑於管理負責人或管理委員會應負責公寓大廈共用與約定共用部分之維護、修繕及公共安全確保等責任，現行條文第二十九條第一項雖已明定公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，惟其任期屆滿後如未再選任，亦屬未具管領能力之管理組織辦理共用與約定共用部分之維護、修繕及公共安全確保等事宜之情形。再者，現行條文第五十五條第三項雖已明定直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類擬定計畫，輔導本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，惟較不具強制效果。 三、為強化公共安全，第一項規定不論屬本條例施行前或為本條例施行後已取得建造執照之公寓大廈，如未成立管理委員會或推選管理負責人，且經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於經直轄市、縣（市）主管機關通知之一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備，以進行相關公共安全事項之辦理，確保居住品質。如未能於期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備，直轄市、縣（市）主管機關得視實際情況展期一次，並以不超過一年為限。 四、第二項就公寓大廈有危險之虞之認定要件及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限授權由中央主管機關公告，並授權直轄市、縣（市）主管機關於必要時得公告擴大認定要件之適用範圍，及衡酌各該地方主管機關業務執行量能，另定該擴大認定要件適用範圍之成立及辦理報備期限。 五、第三項規定直轄市、縣（市）主管機關應輔導第一項之危險公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並辦理報備。直轄市、縣（市）主管機關得委託專業機構協助輔導成立管理委員會或推選管理負責人事宜。 六、第四項明定，經認定有危險之虞之公寓大廈區分所有權人，如已依修正條文第四十九條之一規定處罰後，仍未依規定成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，必要時，無須由區分所有權人申請，由直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止，以儘速辦理相關公共安全事項。
一、本條新增。 二、鑑於管理負責人或管理委員會應負責公寓大廈共用與約定共用部分之維護、修繕及公共安全確保等責任，現行條文第二十九條第一項雖已明定公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，惟其任期屆滿後如未再選任，亦屬未具管領能力之管理組織辦理共用與約定共用部分之維護、修繕及公共安全確保等事宜之情形。再者，現行條文第五十五條第三項雖已明定直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類擬定計畫，輔導本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，惟較不具強制效果。 三、為強化公共安全，第一項規定不論屬本條例施行前或為本條例施行後已取得建造執照之公寓大廈，如未成立管理委員會或推選管理負責人，且經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於經直轄市、縣（市）主管機關通知之一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備，以進行相關公共安全事項之辦理，確保居住品質。如未能於期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備，直轄市、縣（市）主管機關得視實際情況展期一次，並以不超過一年為限。 四、第二項就公寓大廈有危險之虞之認定要件及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限授權由中央主管機關公告，並授權直轄市、縣（市）主管機關於必要時得公告擴大認定要件之適用範圍，及衡酌各該地方主管機關業務執行量能，另定該擴大認定要件適用範圍之成立及辦理報備期限。 五、第三項規定直轄市、縣（市）主管機關應輔導第一項之危險公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並辦理報備。直轄市、縣（市）主管機關得委託專業機構協助輔導成立管理委員會或推選管理負責人事宜。 六、第四項明定，經認定有危險之虞之公寓大廈區分所有權人，如已依修正條文第四十九條之一規定處罰後，仍未依規定成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，必要時，無須由區分所有權人申請，由直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止，以儘速辦理相關公共安全事項。
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