公寓大廈管理條例 第 28 條
- 1.公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
- 2.前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。
- 3.起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 28 條規定，社區所有權登記過半後，起造人須於 3 個月內召集首次區分所有權人會議。
Q · 建商蓋完不召集區權會怎麼辦？
依公寓大廈管理條例第 28 條，當社區的區分所有權登記人數與比例都過半，起造人有 3 個月的法定義務召集第一次區分所有權人會議，成立管委會或推選管理負責人並向縣市政府報備。第一次開會出席不足時，起造人還要就同一議案重新召集會議一次。在管委會成立前，起造人身分仍是社區的法定管理負責人，公共基金的保管責任在他身上。違反者依同條例第 49 條可處 4 萬至 20 萬元罰鍰，並得連續處罰至改善為止。
白話解讀
新社區的第一年通常是最混亂的。建商說「我已經蓋完交屋了」，住戶說「但我們還沒組織起來」，公共基金沒人管、保固期默默倒數、樓下停車位劃分爭議沒有人拍板。這條是追著建商的尾巴跑的法律：當社區的區分所有權人達一半以上而且區分所有權比例也達一半以上時，建商有 3 個月的義務召集第一次區權會，成立管委會或推選管理負責人，並向地方政府報備。建商不是蓋完就閃人，他在管委會成立之前還得擔任這個社區的「管理負責人」。如果第一次開會出席人數不夠沒組成，建商還要就同一議案再召集一次。多數買家完全不知道這條，所以建商拖延或敷衍時，他們誤以為這是「正常狀況」。其實建商的拖延每多一天都是違法。
法律定性
公寓大廈管理條例第 28 條為新建公寓大廈的初期管理交接機制：當區分所有權人登記過半且權利比例合計過半時，起造人（建商）負有 3 個月內召集首次區分所有權人會議的法定義務，並在管委會成立前擔任法定管理負責人。此條銜接所有權移轉與住戶自治之間的真空期，避免新社區公共事務無人負責、公共基金無人保管。
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Q1建商拖了半年都不開第一次區權會怎麼辦？▾
先檢查社區所有權移轉登記是否已過半，如果過半建商就已經違法。下一步是寄存證信函給建商要求限期履行，同時向縣市政府公寓大廈管理主管機關檢舉，依第 49 條建商可罰 4 到 20 萬元並可連續處罰。內行人提示：主管機關的行政處分對建商的威嚇效果比訴訟快 10 倍，因為他不想罰金一直累積，多數情況會在檢舉後兩週內主動召集。
Q2管委會成立前公共基金誰管？▾
建商。他在第一次區權會召集成立管委會或推選管理負責人之前，就是這個社區法定的管理負責人，對公共基金有保管義務。管委會成立時他應辦理完整的移交。內行人提示：很多建商這段期間會從公共基金支付本來就該自己負擔的費用（例如保固期內的修繕），日後管委會成立後清查時這些支出可以追討。移交時務必要求建商提供完整的會計帳簿和憑證。
Q3公寓大廈管理條例第 28 條是什麼？▾
規範起造人在登記過半後 3 個月內召集首次區權會、擔任過渡期管理負責人的法定義務。
Q4什麼叫起造人召集區權會？▾
建商依法在符合條件後主動發函通知全體區分所有權人參加首次會議，成立管委會。
Q5區分所有權人會議是什麼？▾
由全體區分所有權人組成的社區最高決議機關，簡稱區權會，每年至少召開定期會議一次。
Q6第一次區權會跟一般區權會差在哪？▾
第一次由起造人法定強制召集且有 3 個月倒數，後續定期會由管委會主委召集。
Q7建商怎麼召集第一次區權會？▾
確認登記過半 → 排定會議日期 → 開會前 10 日書面通知全體區分所有權人 → 召開並做成紀錄 → 報備主管機關。
Q8怎麼檢舉建商不召集？▾
向縣市政府公寓大廈管理主管機關（多為建管處或都發局）提出書面檢舉，附上登記過半的證明文件。
Q9第一次區權會出席率不夠怎麼辦？▾
依本條第 2 項，起造人應就同一議案重新召集一次；仍未達門檻可依第 32 條規定處理。
Q10公共基金移交怎麼辦理？▾
管委會成立後要求起造人提供完整會計帳簿與憑證，清查支出後簽收移交清冊，異常項目可追討。
Q11公寓大廈管理條例第 28 條 vs 第 25 條差在哪？▾
第 28 條是新社區首次召集（起造人義務、3 個月倒數），第 25 條是後續定期會議（管委會主委、每年至少 1 次）。
Q12起造人召集 vs 住戶自行召集差在哪？▾
起造人召集是法定強制義務（首次），住戶自行召集是依第 25 條由 1/5 區分所有權人請求（後續）。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | first_meeting | regular_meeting | extraordinary_meeting |
|---|---|---|---|
| 召集主體 | 起造人（建商）強制召集 | 管委會主任委員召集 | 1/5 區分所有權人請求或管委會召集 |
| 召集時機 | 登記過半後 3 個月內（法定） | 每年至少 1 次（第 25 條） | 有特定事由時 |
| 出席不足處理 | 起造人就同一議案重新召集一次（本條第 2 項） | 依第 32 條重新召集 | 依第 32 條重新召集 |
| 違反責任 | 起造人罰 4-20 萬（第 49 條） | 管委會主委個人責任 | 視情況 |
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