重點摘要公寓大廈管理條例第 27 條三道防線：每專有部分一票、超過五分之一不計算、代理人限四類身分。
Q · 我持有社區一半戶數，開區權會我就贏了嗎？
不會。超過五分之一的部分一律不算
依公寓大廈管理條例第 27 條第 2 項，任一區分所有權人之區分所有權比例或專有部分個數，超過全部五分之一的部分，在計算表決權與出席人數時一律不予計算。這是強制規定，社區規約也不能變更。投資客買越多戶，被砍掉的票越多，實際影響力反而被法律壓回 20% 天花板。
管委會選舉最怕的不是沒人投票，是有人票數買太多。這條剛好設了三道防線對付這件事。第一道：每個專有部分一票，幾個人共有一戶的話要推一人行使，不能拆著投。第二道：任何一個人不管持有多少戶、占多少區分所有權比例，超過全體五分之一的部分一律不計算。第三道：如果你沒空出席想委託人代理，代理人限定為配偶、成年直系血親、其他業主或承租人，而且受託比例也受五分之一上限限制。這三道防線背後有兩個實務痛點：投資客大量買房後把持管委會、人頭戶蒐集委託書操縱選舉。2013 年的修法就是因為這兩種亂象才加碼限縮代理人身分範圍。你現在看到這條以為只是數學題，其實每個數字背後都有真實的社區政爭故事。
公寓大廈管理條例第 27 條規範區分所有權人會議的表決權計算規則：建立「每專有部分一表決權」基準、設置「任一所有權人超過五分之一不予計算」之天花板、限縮代理人資格為配偶、成年直系血親、其他區分所有權人或承租人四類，是社區治理民主性的核心防線。
AI 輔助整理，以條文原文為準
會有效，只要拿得出書面委託書而且房東是區分所有權人就行。這是 2013 年修法後明確列入的代理人類型。但承租人代理有一個很多人不知道的重點：如果你同時租了不同房東的多戶並都被委託，總比例超過五分之一的部分不計算。內行人提示：如果你是包租公或包租婆想透過承租戶操縱投票，法律上其實已經堵死這條路。
你說了算的只有 20%，另外 20% 不計算。這是強制規定不是可由規約調整的條款。實務上這條條文是立法者對抗投資客把持社區的主要武器，2013 年修法還把代理人範圍限縮，防止大戶用蒐集委託書補足被砍的票數。內行人提示：想在社區有影響力，比起買更多戶，不如把有限的票數花在關鍵議案的說服上，這才是條文設計下的最佳策略。
你有 3 個月可以依民法第 56 條向法院訴請撤銷那個決議，這個期限從決議做成的日子起算。記得先蒐集會議紀錄、持有比例證明、計票過程的錄音錄影。內行人提示：撤銷訴訟的成功關鍵在「會議當下有沒有提出異議或保留異議」，會議當場一聲不吭事後才告的話法官會質疑你的真意。
規範區權會表決權的核心條文，設「一戶一票+五分之一天花板+代理人四類身分」三道防線，是台灣社區治理民主性的關鍵保障。
每專有部分有一表決權；共有戶推一人行使；任一所有權人比例或戶數超過五分之一的部分不計算。
任一區分所有權人持有比例或戶數超過全體五分之一的部分，在計算出席人數與表決權時一律歸零，超過部分視為不存在。
2013 年修法後限於配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人四類，且代理人本身受託比例或人數超過五分之一不計算。
書面載明委託人簽名、代理人姓名與身分關係（四類其中之一）、會議日期與議案範圍。LINE 訊息或口頭委託無效。
開會前向管委會申請區分所有權人持有比例明細，自行計算每戶超過五分之一的部分歸零，做成有效票數對帳表現場核對。
決議做成日起 3 個月內，依民法第 56 條準用規定向地方法院提起撤銷訴訟，提告前應先確認會議當下有提出異議。
蒐集會議紀錄、區分所有權人名冊、計票過程錄音錄影、委託書影本作為訴訟證據。
第 27 條規範「表決權怎麼算」（計票基準），第 31 條規範「決議要過幾票」（門檻三分之二）。先用 §27 算出有效票數，再套 §31 看是否達門檻。
| 比較面向 | no_limit | this_article | result |
|---|---|---|---|
| 計票基準 | 純按持有比例計算 | 每專有部分一票 + 任一人超過五分之一不計算 | 防止單一所有權人壟斷 |
| 代理人資格 | 任何人皆可代理 | 限配偶、成年直系血親、其他區分所有權人、承租人 | 堵死委託書蒐集操縱選舉 |
| 代理人受託上限 | 無限制 | 受託比例或人數超過五分之一不計算 | 防止單一代理人成為影武者 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。 公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。 管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。 公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人。
立法理由明定管理委員會之組織及選任。
各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。
立法理由一、本條新增。 二、原條文第三十條、第三十一條依各該條第二項均明示準用第二十九條第三項、第四項之規定，但對於第二十九條第二項規定，則未明示應予準用，此為立法之疏漏。爰將原條文第二十九條第二項至第四項移列於修正條文第二十七條，作為區分所有權人會議之「總則性」規定。 三、同一人為數個區分所有權登記者，其區分所有權人會議出席人數及表決權之計算，宜有限制，爰明定第二項。 四、第三項但書規定對受託出席者，就受託部分於區分所有權人會議之出席人數與表決權計算之限制。
各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。
立法理由一、為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。爰此，修正區分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時，並委託人他人代理一事。日後委託人與代理人應要有法律上的身分之關係，方能代理出席區分所有權人會議，以防有心人士傷害住戶權益，減少各種弊端與糾紛。 二、為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮；另外，實務運作上區分所有權人會議決議事項，與承租人權益關係密切，且委託承租人代理出席亦最為便利，爰予明列。爰決議第一項及第二項，維持現行條文。第三項，修正為「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」。
明定管理委員會之組織及選任。
一、本條新增。 二、原條文第三十條、第三十一條依各該條第二項均明示準用第二十九條第三項、第四項之規定，但對於第二十九條第二項規定，則未明示應予準用，此為立法之疏漏。爰將原條文第二十九條第二項至第四項移列於修正條文第二十七條，作為區分所有權人會議之「總則性」規定。 三、同一人為數個區分所有權登記者，其區分所有權人會議出席人數及表決權之計算，宜有限制，爰明定第二項。 四、第三項但書規定對受託出席者，就受託部分於區分所有權人會議之出席人數與表決權計算之限制。
一、為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。爰此，修正區分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時，並委託人他人代理一事。日後委託人與代理人應要有法律上的身分之關係，方能代理出席區分所有權人會議，以防有心人士傷害住戶權益，減少各種弊端與糾紛。 二、為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮；另外，實務運作上區分所有權人會議決議事項，與承租人權益關係密切，且委託承租人代理出席亦最為便利，爰予明列。爰決議第一項及第二項，維持現行條文。第三項，修正為「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」。
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