公寓大廈管理條例 第 27 條
- 1.各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
- 2.區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
- 3.區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要公寓大廈管理條例第 27 條三道防線：每專有部分一票、超過五分之一不計算、代理人限四類身分。
Q · 我持有社區一半戶數，開區權會我就贏了嗎？
依公寓大廈管理條例第 27 條第 2 項，任一區分所有權人之區分所有權比例或專有部分個數，超過全部五分之一的部分，在計算表決權與出席人數時一律不予計算。這是強制規定，社區規約也不能變更。投資客買越多戶，被砍掉的票越多，實際影響力反而被法律壓回 20% 天花板。
白話解讀
管委會選舉最怕的不是沒人投票，是有人票數買太多。這條剛好設了三道防線對付這件事。第一道：每個專有部分一票，幾個人共有一戶的話要推一人行使，不能拆著投。第二道：任何一個人不管持有多少戶、占多少區分所有權比例，超過全體五分之一的部分一律不計算。第三道：如果你沒空出席想委託人代理，代理人限定為配偶、成年直系血親、其他業主或承租人，而且受託比例也受五分之一上限限制。這三道防線背後有兩個實務痛點：投資客大量買房後把持管委會、人頭戶蒐集委託書操縱選舉。2013 年的修法就是因為這兩種亂象才加碼限縮代理人身分範圍。你現在看到這條以為只是數學題，其實每個數字背後都有真實的社區政爭故事。
法律定性
公寓大廈管理條例第 27 條規範區分所有權人會議的表決權計算規則：建立「每專有部分一表決權」基準、設置「任一所有權人超過五分之一不予計算」之天花板、限縮代理人資格為配偶、成年直系血親、其他區分所有權人或承租人四類，是社區治理民主性的核心防線。
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Q1租客代理房東出席區權會，會議決議會有效嗎？▾
會有效，只要拿得出書面委託書而且房東是區分所有權人就行。這是 2013 年修法後明確列入的代理人類型。但承租人代理有一個很多人不知道的重點：如果你同時租了不同房東的多戶並都被委託，總比例超過五分之一的部分不計算。內行人提示：如果你是包租公或包租婆想透過承租戶操縱投票，法律上其實已經堵死這條路。
Q2我持有社區 40% 的戶數，是不是我說了算？▾
你說了算的只有 20%，另外 20% 不計算。這是強制規定不是可由規約調整的條款。實務上這條條文是立法者對抗投資客把持社區的主要武器，2013 年修法還把代理人範圍限縮，防止大戶用蒐集委託書補足被砍的票數。內行人提示：想在社區有影響力，比起買更多戶，不如把有限的票數花在關鍵議案的說服上，這才是條文設計下的最佳策略。
Q3決議通過後才發現大戶的票沒被合法壓縮怎麼辦？▾
你有 3 個月可以依民法第 56 條向法院訴請撤銷那個決議，這個期限從決議做成的日子起算。記得先蒐集會議紀錄、持有比例證明、計票過程的錄音錄影。內行人提示：撤銷訴訟的成功關鍵在「會議當下有沒有提出異議或保留異議」，會議當場一聲不吭事後才告的話法官會質疑你的真意。
Q4公寓大廈管理條例第 27 條是什麼？▾
規範區權會表決權的核心條文，設「一戶一票+五分之一天花板+代理人四類身分」三道防線，是台灣社區治理民主性的關鍵保障。
Q5區權會表決權怎麼算？▾
每專有部分有一表決權；共有戶推一人行使；任一所有權人比例或戶數超過五分之一的部分不計算。
Q6什麼叫「五分之一不予計算」？▾
任一區分所有權人持有比例或戶數超過全體五分之一的部分，在計算出席人數與表決權時一律歸零，超過部分視為不存在。
Q7區權會代理人有什麼資格限制？▾
2013 年修法後限於配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人四類，且代理人本身受託比例或人數超過五分之一不計算。
Q8區權會委託書怎麼寫才有效？▾
書面載明委託人簽名、代理人姓名與身分關係（四類其中之一）、會議日期與議案範圍。LINE 訊息或口頭委託無效。
Q9區權會表決前怎麼確認大戶票數？▾
開會前向管委會申請區分所有權人持有比例明細，自行計算每戶超過五分之一的部分歸零，做成有效票數對帳表現場核對。
Q10區權會決議違法怎麼撤銷？▾
決議做成日起 3 個月內，依民法第 56 條準用規定向地方法院提起撤銷訴訟，提告前應先確認會議當下有提出異議。
Q11怎麼證明大戶票數沒被合法壓縮？▾
蒐集會議紀錄、區分所有權人名冊、計票過程錄音錄影、委託書影本作為訴訟證據。
Q12公寓大廈第 27 條 vs 第 31 條差在哪？▾
第 27 條規範「表決權怎麼算」（計票基準），第 31 條規範「決議要過幾票」（門檻三分之二）。先用 §27 算出有效票數，再套 §31 看是否達門檻。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | no_limit | this_article | result |
|---|---|---|---|
| 計票基準 | 純按持有比例計算 | 每專有部分一票 + 任一人超過五分之一不計算 | 防止單一所有權人壟斷 |
| 代理人資格 | 任何人皆可代理 | 限配偶、成年直系血親、其他區分所有權人、承租人 | 堵死委託書蒐集操縱選舉 |
| 代理人受託上限 | 無限制 | 受託比例或人數超過五分之一不計算 | 防止單一代理人成為影武者 |
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