重點摘要土地稅法第31條之1規範信託土地處分時的土增稅原地價認定，從第一次不課徵前的規定地價起算追回計算。
Q · 信託土地真的不用繳土地增值稅嗎？
只是遞延，處分時會追回原始地價計算
依土地稅法第31條之1，信託土地在信託存續期間不課徵土增稅（依第28條之3規定），但只要發生所有權移轉、設定典權或受託人轉為自有土地三種情形之一，土增稅會以「第一次不課徵前的原規定地價」為起算點追回計算。實際省下的只是信託期間的現金流與利息成本，不是稅基本身。遺囑信託與自益信託受益人死亡兩種特殊情境另有原地價認定規則。
「不課徵」三個字長得很像「免稅」，但它不是。它是「先不收」。3101 條就是那個「遲早要算總帳」的規則。它告訴你：信託土地將來真的要課稅時（受託人把地移轉、設定典權、或把信託財產轉為自己的），原地價不是從「交付信託那一刻的公告現值」起算，而是要追回到「第一次不課徵之前的原規定地價」。這意思是：你 1990 年買地 100 萬，2010 年交信託（當時公告現值 500 萬，不課徵），2024 年受託人處分掉（公告現值 1000 萬），稅是算 1000 萬減 100 萬的漲幅，不是減 500 萬。中間那 400 萬的「免稅」只是遞延，不是消失。遺囑信託和自益信託各有不同的原地價認定規則，但核心邏輯一樣：稅最終會被找回。真正需要懂這條的，是那些聽到「信託可以節稅」就點頭的人，你省的是利息和現金流時點，不是稅基。
土地稅法第31條之1為信託土地土增稅遞延機制的核心規範，針對依第28條之3不課徵土地增值稅的信託土地，明定其後續處分時的原地價認定規則，建立「免稅是遞延、不是消失」的稅務追溯架構，並設置反避稅但書防止信託被濫用為土增稅規避工具。
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只是暫時不課徵，不是永遠免稅。信託存續期間不課，但只要發生所有權移轉、設定典權、或轉為受託人自有三種情況任一種，稅會從「第一次不課徵前的原地價」追回來計算。實際省下的只是信託期間的現金流和利息成本，不是稅基。內行人提示：看到任何理財業務說「信託土地永遠免土增稅」，該換顧問。
一般信託原地價追回到第一次不課徵前的規定地價；遺囑信託原地價是「遺囑人死亡日當期的公告土地現值」。祖父 1970 年買地 50 萬，2020 年死亡日公告現值 3000 萬，遺囑信託從 3000 萬起算，比一般信託從 50 萬起算，未來出售稅基天差地遠。內行人提示：遺囑信託對生前長期增值的土地特別有利。
實務看幾個指標：信託受益人是不是人頭、信託財產結構是否複雜到超出合理商業需要、委託人是否保留實質控制權、信託成立時點是否剛好在土地大幅增值後。指標湊齊兩三個，稽徵機關很可能否定優惠。內行人提示：合理商業目的要在設立時就用文件留下痕跡（會議紀錄、家族治理需要、身心障礙照護），事後補資料說服力低很多。
規範信託土地處分時的土增稅原地價認定，建立遞延+追溯+反避稅三段架構，是信託土地稅務的核心條文。
信託土地依第28條之3規定在信託關係存續期間移轉不收取土增稅的待遇，本質是稅捐遞延而非永久免除，處分時稅基會追回。
一般信託追到第一次不課徵前的原規定地價或前次課徵現值；遺囑信託用遺囑人死亡日當期公告現值；自益信託受益人死亡用其死亡日公告現值。
看信託受益人是否為人頭、結構是否超出合理商業需要、委託人是否保留實質控制權、信託成立時點是否剛好在大幅增值後等指標。
確認信託類型→找出原地價基準時點→依第32條物價指數調整→減除改良費與增繳地價稅→依第33條累進稅率計算稅額。
用遺囑人死亡日當期的公告土地現值作為原地價，再依第32條物價指數調整後計算漲價總數額。
委託人或受託人在信託前或存續中支付的改良費與增繳地價稅，準用第31條第1項第2款及第3項規定減除或抵繳。
信託設立時用文件留下合理商業目的痕跡（家族傳承計畫、身心障礙照護、公益安排），保留受益人實質權益，避免委託人保留實質控制。
一般土地稅基為前次移轉現值到本次移轉現值；信託土地稅基追溯到第一次不課徵前的原規定地價，跨距通常更長稅基更高。
| 比較面向 | general_trust | testamentary_trust | beneficiary_death |
|---|---|---|---|
| 適用情境 | 一般自益／他益信託 | 遺囑成立之信託 | 自益信託受益人死亡 |
| 原地價認定 | 第一次不課徵前原規定地價或前次課徵現值 | 遺囑人死亡日當期公告土地現值 | 受益人死亡日當期公告土地現值 |
| 節稅效果 | 僅延後課稅時點，稅基幾乎不變 | 可切除遺囑人生前長期增值，節稅效果最強 | 可切除受益人生前部分增值，但受反避稅但書限制 |
| 反避稅限制 | 無特別限制 | 無特別限制 | 委託人不當規避者不適用，回歸一般規則 |
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依第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為受託人自有土地時，以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第三十九條第二項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。 因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。 前二項土地，於計課土地增值稅時，委託人或受託人於信託前或信託關係存續中，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定。
立法理由一、本條新增。 二、依土地稅法第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於受託人再行移轉所有權、設定典權或轉為受託人自有財產時，依土地稅法第五條之二及第二十八條規定，應課徵土地增值稅。
依第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為受託人自有土地時，以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第三十九條第二項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。 因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。 以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有第一項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。 前項委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，不適用該項規定。 第一項土地，於計課土地增值稅時，委託人或受託人於信託前或信託關係存續中，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；第二項及第三項土地，遺囑人或受益人死亡後，受託人有支付前開費用及地價稅者，亦準用之。 本法中華民國一百零四年六月十二日修正之條文施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用前三項規定。
立法理由一、原條文第一項及第二項未修正。 二、現行因繼承取得之土地再行移轉者，其核計土地增值稅之前次移轉現值，該土地於繼承時納入遺產課徵遺產稅，為避免重複課稅，爰第三十一條第二項規定其繼承人再移轉該土地時，計算土地增值稅之前次移轉現值，以繼承開始時之公告土地現值為準。茲舉例說明，甲君九十八年取得土地，原地價為新臺幣（下同）一千萬元，甲君一百零一年死亡，公告土地現值為三千萬元，由繼承人乙君繼承，繼承人一百零四年出售該土地，出售日公告土地現值為四千萬元。該土地繼承應課徵之遺產稅為一百十九萬九千元（土地價值30,000,000元－免稅額12,000,000元－配偶扣除額4,450,000元－直系血親卑親屬扣除額（1人）450,000元－喪葬費扣除額1,110,000元）×10％= 1,199,000元；嗣繼承人取得該土地後再移轉，其土地增值稅額為一百七十一萬元（申報現值40,000,000元－前次移轉現值30,000,000元－土地改良費1,000,000元）×20％－增繳地價稅90,000元=1,710,000元；課徵遺產稅及土地增值稅稅額合計為二百九十萬九千元。惟甲君如將該土地交付自益信託，且享有全部信託利益，其於信託關係存續中死亡，依現行規定，該土地移轉再計課土地增值稅時，其前次移轉現值以委託人取得信託土地之原地價為準。茲就前例說明，依現行規定該信託利益應課徵遺產稅為一百十九萬九千元（信託利益30,000,000元－免稅額12,000,000元－配偶扣除額4,450,000元－直系血親卑親屬扣除額（1人）450,000元－喪葬費扣除額1,110,000元）×10％= 1,199,000元；嗣繼承人乙君再移轉該土地，其土地增值稅額為八百十七萬元（申報移轉現值40,000,000元－前次移轉現值10,000,000元－土地改良費1,000,000元）×40％－10,000,000元×30％－增繳地價稅430,000元=8,170,000元；課徵遺產稅及土地增值稅稅額合計九百三十六萬九千元，與前例相較，差異懸殊。考量土地所有權人以自有土地交付信託，且享有全部信託利益者，其信託利益（含本金及孳息）仍全部歸屬原土地所有權人，該土地於交付信託後，原土地所有權人所享有之該土地權益實質上未變動，不因信託成立而有不同，惟原土地所有權人於信託關係存續中死亡，其信託利益之權利未領受部分即納入遺產稅課徵範圍，卻無法比照繼承土地，以受益人死亡日當期之公告土地現值為原地價，稅負反較無交付信託之繼承土地為重，基於租稅合理及公平，爰比照繼承土地課稅規定，增訂第三項規定，明定是類自益信託之土地，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。又他益信託及非以自有土地交付之自益信託，基於受益人從未取得信託土地之土地所有權，僅有信託財產之受益權，與自益信託之受益人（同委託人）於信託前已持有該信託土地之所有權情形有別，尚無比照適用繼承土地之規定。 三、又為避免所有權人利用信託契約不當為他人或自己規避或減少納稅義務，爰增訂第四項，明定此類情形無第三項規定之適用。 四、原條文第三項移列為第五項。另第二項土地再移轉核計土地增值稅時，其前次移轉現值指遺囑人死亡日當期之公告土地現值，即該土地漲價總數額之計算，係以該土地經核定之申報移轉現值減除遺囑人死亡日當期之公告土地現值，基於計算基礎之一致，如有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，應以遺囑人死亡後，有支付前開費用及地價稅者為限，爰予修正。同理，第三項土地漲價總數額之計算，亦應以受益人死亡後，有支付前開費用及地價稅者為限，爰於本項後段一併規範。 五、為使本法本次修正施行時已發生而尚未核課或尚未核課確定之案件，得適用第三項至第五項規定，以保障納稅義務人權益及維護租稅公平合理，爰增訂第六項，定明本條之適用情形，以資明確。
依第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為受託人自有土地時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第三十九條第二項但書或第三項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。 因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。 以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有第一項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。但委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，不適用之。 第一項土地，於計課土地增值稅時，委託人或受託人於信託前或信託關係存續中，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；第二項及第三項土地，遺囑人或受益人死亡後，受託人有支付前開費用及地價稅者，亦準用之。 本法中華民國一百零四年七月一日修正施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用前二項規定。
立法理由一、第一項原地價認定，參考現行第三十九條之二第五項規定，修正為以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為準，並配合修正條文第三十九條增訂第三項規定，修正但書規定。 二、第二項未修正。 三、鑒於原第三項及第四項係有關自益信託受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有第一項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價之規定，爰整併為第三項，並酌作文字修正。 四、原第五項及第六項移列為第四項及第五項，第五項並將原三讀日期修正為公布日期，及配合項次異動，酌作文字修正。
一、本條新增。 二、依土地稅法第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於受託人再行移轉所有權、設定典權或轉為受託人自有財產時，依土地稅法第五條之二及第二十八條規定，應課徵土地增值稅。
一、原條文第一項及第二項未修正。 二、現行因繼承取得之土地再行移轉者，其核計土地增值稅之前次移轉現值，該土地於繼承時納入遺產課徵遺產稅，為避免重複課稅，爰第三十一條第二項規定其繼承人再移轉該土地時，計算土地增值稅之前次移轉現值，以繼承開始時之公告土地現值為準。茲舉例說明，甲君九十八年取得土地，原地價為新臺幣（下同）一千萬元，甲君一百零一年死亡，公告土地現值為三千萬元，由繼承人乙君繼承，繼承人一百零四年出售該土地，出售日公告土地現值為四千萬元。該土地繼承應課徵之遺產稅為一百十九萬九千元（土地價值30,000,000元－免稅額12,000,000元－配偶扣除額4,450,000元－直系血親卑親屬扣除額（1人）450,000元－喪葬費扣除額1,110,000元）×10％= 1,199,000元；嗣繼承人取得該土地後再移轉，其土地增值稅額為一百七十一萬元（申報現值40,000,000元－前次移轉現值30,000,000元－土地改良費1,000,000元）×20％－增繳地價稅90,000元=1,710,000元；課徵遺產稅及土地增值稅稅額合計為二百九十萬九千元。惟甲君如將該土地交付自益信託，且享有全部信託利益，其於信託關係存續中死亡，依現行規定，該土地移轉再計課土地增值稅時，其前次移轉現值以委託人取得信託土地之原地價為準。茲就前例說明，依現行規定該信託利益應課徵遺產稅為一百十九萬九千元（信託利益30,000,000元－免稅額12,000,000元－配偶扣除額4,450,000元－直系血親卑親屬扣除額（1人）450,000元－喪葬費扣除額1,110,000元）×10％= 1,199,000元；嗣繼承人乙君再移轉該土地，其土地增值稅額為八百十七萬元（申報移轉現值40,000,000元－前次移轉現值10,000,000元－土地改良費1,000,000元）×40％－10,000,000元×30％－增繳地價稅430,000元=8,170,000元；課徵遺產稅及土地增值稅稅額合計九百三十六萬九千元，與前例相較，差異懸殊。考量土地所有權人以自有土地交付信託，且享有全部信託利益者，其信託利益（含本金及孳息）仍全部歸屬原土地所有權人，該土地於交付信託後，原土地所有權人所享有之該土地權益實質上未變動，不因信託成立而有不同，惟原土地所有權人於信託關係存續中死亡，其信託利益之權利未領受部分即納入遺產稅課徵範圍，卻無法比照繼承土地，以受益人死亡日當期之公告土地現值為原地價，稅負反較無交付信託之繼承土地為重，基於租稅合理及公平，爰比照繼承土地課稅規定，增訂第三項規定，明定是類自益信託之土地，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。又他益信託及非以自有土地交付之自益信託，基於受益人從未取得信託土地之土地所有權，僅有信託財產之受益權，與自益信託之受益人（同委託人）於信託前已持有該信託土地之所有權情形有別，尚無比照適用繼承土地之規定。 三、又為避免所有權人利用信託契約不當為他人或自己規避或減少納稅義務，爰增訂第四項，明定此類情形無第三項規定之適用。 四、原條文第三項移列為第五項。另第二項土地再移轉核計土地增值稅時，其前次移轉現值指遺囑人死亡日當期之公告土地現值，即該土地漲價總數額之計算，係以該土地經核定之申報移轉現值減除遺囑人死亡日當期之公告土地現值，基於計算基礎之一致，如有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，應以遺囑人死亡後，有支付前開費用及地價稅者為限，爰予修正。同理，第三項土地漲價總數額之計算，亦應以受益人死亡後，有支付前開費用及地價稅者為限，爰於本項後段一併規範。 五、為使本法本次修正施行時已發生而尚未核課或尚未核課確定之案件，得適用第三項至第五項規定，以保障納稅義務人權益及維護租稅公平合理，爰增訂第六項，定明本條之適用情形，以資明確。
一、第一項原地價認定，參考現行第三十九條之二第五項規定，修正為以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為準，並配合修正條文第三十九條增訂第三項規定，修正但書規定。 二、第二項未修正。 三、鑒於原第三項及第四項係有關自益信託受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有第一項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價之規定，爰整併為第三項，並酌作文字修正。 四、原第五項及第六項移列為第四項及第五項，第五項並將原三讀日期修正為公布日期，及配合項次異動，酌作文字修正。
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