土地稅法 第 31-1 條
- 1.依第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為受託人自有土地時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第三十九條第二項但書或第三項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。
- 2.因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。
- 3.以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有第一項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。但委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，不適用之。
- 4.第一項土地，於計課土地增值稅時，委託人或受託人於信託前或信託關係存續中，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；第二項及第三項土地，遺囑人或受益人死亡後，受託人有支付前開費用及地價稅者，亦準用之。
- 5.本法中華民國一百零四年七月一日修正施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用前二項規定。
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重點摘要土地稅法第31條之1規範信託土地處分時的土增稅原地價認定，從第一次不課徵前的規定地價起算追回計算。
Q · 信託土地真的不用繳土地增值稅嗎？
依土地稅法第31條之1，信託土地在信託存續期間不課徵土增稅（依第28條之3規定），但只要發生所有權移轉、設定典權或受託人轉為自有土地三種情形之一，土增稅會以「第一次不課徵前的原規定地價」為起算點追回計算。實際省下的只是信託期間的現金流與利息成本，不是稅基本身。遺囑信託與自益信託受益人死亡兩種特殊情境另有原地價認定規則。
白話解讀
「不課徵」三個字長得很像「免稅」，但它不是。它是「先不收」。3101 條就是那個「遲早要算總帳」的規則。它告訴你：信託土地將來真的要課稅時（受託人把地移轉、設定典權、或把信託財產轉為自己的），原地價不是從「交付信託那一刻的公告現值」起算，而是要追回到「第一次不課徵之前的原規定地價」。這意思是：你 1990 年買地 100 萬，2010 年交信託（當時公告現值 500 萬，不課徵），2024 年受託人處分掉（公告現值 1000 萬），稅是算 1000 萬減 100 萬的漲幅，不是減 500 萬。中間那 400 萬的「免稅」只是遞延，不是消失。遺囑信託和自益信託各有不同的原地價認定規則，但核心邏輯一樣：稅最終會被找回。真正需要懂這條的，是那些聽到「信託可以節稅」就點頭的人，你省的是利息和現金流時點，不是稅基。
法律定性
土地稅法第31條之1為信託土地土增稅遞延機制的核心規範，針對依第28條之3不課徵土地增值稅的信託土地，明定其後續處分時的原地價認定規則，建立「免稅是遞延、不是消失」的稅務追溯架構，並設置反避稅但書防止信託被濫用為土增稅規避工具。
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Q1信託土地真的完全不用繳土增稅嗎？▾
只是暫時不課徵，不是永遠免稅。信託存續期間不課，但只要發生所有權移轉、設定典權、或轉為受託人自有三種情況任一種，稅會從「第一次不課徵前的原地價」追回來計算。實際省下的只是信託期間的現金流和利息成本，不是稅基。內行人提示：看到任何理財業務說「信託土地永遠免土增稅」，該換顧問。
Q2遺囑信託和一般信託的土增稅怎麼算不一樣？▾
一般信託原地價追回到第一次不課徵前的規定地價；遺囑信託原地價是「遺囑人死亡日當期的公告土地現值」。祖父 1970 年買地 50 萬，2020 年死亡日公告現值 3000 萬，遺囑信託從 3000 萬起算，比一般信託從 50 萬起算，未來出售稅基天差地遠。內行人提示：遺囑信託對生前長期增值的土地特別有利。
Q3第三項但書的「不當規避」稽徵機關怎麼認定？▾
實務看幾個指標：信託受益人是不是人頭、信託財產結構是否複雜到超出合理商業需要、委託人是否保留實質控制權、信託成立時點是否剛好在土地大幅增值後。指標湊齊兩三個，稽徵機關很可能否定優惠。內行人提示：合理商業目的要在設立時就用文件留下痕跡（會議紀錄、家族治理需要、身心障礙照護），事後補資料說服力低很多。
Q4土地稅法第31條之1是什麼？▾
規範信託土地處分時的土增稅原地價認定，建立遞延+追溯+反避稅三段架構，是信託土地稅務的核心條文。
Q5什麼是「不課徵土地增值稅」？▾
信託土地依第28條之3規定在信託關係存續期間移轉不收取土增稅的待遇，本質是稅捐遞延而非永久免除，處分時稅基會追回。
Q6信託土地的原地價怎麼認定？▾
一般信託追到第一次不課徵前的原規定地價或前次課徵現值；遺囑信託用遺囑人死亡日當期公告現值；自益信託受益人死亡用其死亡日公告現值。
Q7「不當規避納稅義務」稽徵機關怎麼認定？▾
看信託受益人是否為人頭、結構是否超出合理商業需要、委託人是否保留實質控制權、信託成立時點是否剛好在大幅增值後等指標。
Q8信託土地處分時的土增稅怎麼算？▾
確認信託類型→找出原地價基準時點→依第32條物價指數調整→減除改良費與增繳地價稅→依第33條累進稅率計算稅額。
Q9遺囑信託的原地價怎麼計算？▾
用遺囑人死亡日當期的公告土地現值作為原地價，再依第32條物價指數調整後計算漲價總數額。
Q10信託土地的改良費怎麼扣？▾
委託人或受託人在信託前或存續中支付的改良費與增繳地價稅，準用第31條第1項第2款及第3項規定減除或抵繳。
Q11怎麼避免被認定為不當規避？▾
信託設立時用文件留下合理商業目的痕跡（家族傳承計畫、身心障礙照護、公益安排），保留受益人實質權益，避免委託人保留實質控制。
Q12信託土增稅 vs 一般土地土增稅差在哪？▾
一般土地稅基為前次移轉現值到本次移轉現值；信託土地稅基追溯到第一次不課徵前的原規定地價，跨距通常更長稅基更高。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | general_trust | testamentary_trust | beneficiary_death |
|---|---|---|---|
| 適用情境 | 一般自益／他益信託 | 遺囑成立之信託 | 自益信託受益人死亡 |
| 原地價認定 | 第一次不課徵前原規定地價或前次課徵現值 | 遺囑人死亡日當期公告土地現值 | 受益人死亡日當期公告土地現值 |
| 節稅效果 | 僅延後課稅時點，稅基幾乎不變 | 可切除遺囑人生前長期增值，節稅效果最強 | 可切除受益人生前部分增值，但受反避稅但書限制 |
| 反避稅限制 | 無特別限制 | 無特別限制 | 委託人不當規避者不適用，回歸一般規則 |
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