重點摘要土地稅法第 31 條規定漲價總數額為申報移轉現值減前次移轉現值與改良費用後之餘額。
Q · 土地增值稅的漲價總數額怎麼算？
申報移轉現值減前次移轉現值再扣改良費用
依土地稅法第 31 條，漲價總數額 =「本次申報移轉現值」－「原規定地價或前次移轉現值（經物價指數調整）」－「土地改良費用（工程受益費、重劃費用、無償捐贈公設用地之公告現值）」。繼承取得的土地，前次移轉現值以繼承開始日公告現值認定；持有期間因重新規定地價增繳之地價稅，可抵繳土增稅，上限為應納稅額 5%。
賣房子時那張土地增值稅單，大部分人瞄一眼數字就掏錢。31 條就是那個數字背後的公式。政府算你「賺了多少」不是看你賣多少減買多少，而是「這次申報移轉現值」減「前次移轉現值」，再扣掉你改良土地的費用（工程受益費、重劃費、無償捐給政府的公共設施用地現值）。裡面藏著一個讓人眼睛一亮的設計：如果房子是你繼承來的，「前次移轉現值」會被重置成被繼承人過世那天的公告現值，祖父那個年代的低價消失了，你只需要為繼承後的漲幅繳稅。還有一個幾乎沒人知道的小紅利：持有期間因為政府重新規定地價而多繳的地價稅，可以用來抵土增稅，上限是這次應繳稅額的 5%。沒主動提出，稅務員不會幫你算。
土地稅法第 31 條為土地增值稅稅基計算之核心規範，定義「漲價總數額」為申報移轉現值減除前次移轉現值與法定土地改良支出後之餘額，並就繼承取得、區段徵收抵價地、增繳地價稅抵繳等特別情形設有調整機制，是台灣不動產移轉稅負計算的單一真實來源條文。
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不會。依土地稅法第 31 條第 2 項，因繼承取得的土地再行移轉，「前次移轉現值」就是繼承開始時該土地的公告現值。也就是說，祖父持有期間的漲幅在繼承時已經課過遺產稅，不會再被土增稅課一次，你只要為繼承後的漲幅繳稅。內行人提示：繼承發生時立刻去地政事務所調閱當天的公告現值證明並保存好，將來出售時會省掉大量舉證時間。
三個方向。第一，把所有「可扣抵項目」翻出來：工程受益費收據、土地重劃費用、如果因土地使用變更無償捐贈公設用地，當時的公告現值都能扣。第二，申報時主動填寫「增繳地價稅抵繳」，持有期間因重新規定地價多繳的地價稅可以抵土增稅，上限是應納稅額 5%。第三，如果是自用住宅用地，符合條件可申請第 34 條的 10% 優惠稅率。內行人提示：5% 抵繳這一項，沒主動申請稅務員不會幫你算。
實務上多以公告現值申報。依第 30 條規定，申報移轉現值不得低於公告現值，如低於會被依公告現值核定；但可以高於。選擇公告現值申報對賣方稅負最輕。內行人提示：如果你規劃幾年後會再賣下一手，這次申報得越高，下一次的「前次移轉現值」就越高，下一次的漲價總數額就越小。短期會多繳，長期可能省更多，這是稅務規劃的常見手法但要精算。
土增稅的課稅基礎，等於本次申報移轉現值減去前次移轉現值（經物價調整）再扣除三類改良費用後的餘額。
公告現值是政府每年公告的土地基準價，申報移轉現值是當事人申報的當期現值，依第 30 條規定不得低於公告現值。
上一次計徵土增稅時核定的移轉現值；繼承取得者為繼承開始日公告現值；首次移轉者為規定地價。
封閉式列舉三類：工程受益費、土地重劃費用、無償捐贈公設用地之公告現值；裝潢、整修、圍牆不算。
前次移轉現值不看祖父當年買多少，而是繼承開始日的公告現值；繼承後漲幅才是土增稅基。繼承發生當天就去地政調公告現值證明保存。
土地現值申報書必須主動填寫「增繳地價稅抵繳」欄位，附上歷年地價稅單，可抵應納稅額 5% 為限。
三條路：把所有改良費用單據翻出來扣除、主動申請 5% 抵繳、符合條件申請自用住宅 10% 優惠稅率（第 34 條）。
工程受益費收據（地方政府開立）、土地重劃費用單據、無償捐贈公設用地之贈與契約＋當時公告現值證明，缺一不可。
自用住宅 10%、一般累進 20%-40%，以漲價總數額 500 萬計算，落差可達 50-150 萬元。
| 比較面向 | buy_acquisition | inheritance_acquisition | section_expropriation |
|---|---|---|---|
| 前次移轉現值認定 | 上一次買賣的申報移轉現值 | 繼承開始日的公告現值 | 領回抵價地之地價（與繼承開始時公告現值從高認定） |
| 是否含被繼承人持有期漲幅 | 全部含 | 不含（避免與遺產稅重複） | 視從高認定結果 |
| 舉證難度 | 低（買賣契約即可） | 中（需調繼承當日公告現值） | 高（需區段徵收文件＋公告現值雙比對） |
| 節稅空間 | 改良費用＋抵繳 | 改良費用＋抵繳＋繼承重置紅利 | 從高認定可省百萬以上 |
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在計算土地漲價總數額時，應自前條規定之計算基礎中，減除左列各項後之餘額為漲價總數額： 一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉時核計土地增值稅之現值。 二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費及土地重劃費用。 前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。 土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。 前項增繳之地價稅抵繳辦法，由行政院定之。
立法理由一、參照現行實施都市平均地權條例第三十一條、第三十四條條文，及平均地權條例第三十六條擬訂。 二、規定所稱「原規定地價」依實施都市平均地權條例之規定。 三、依第二十七條但書規定，因繼承而移轉之土地，不徵土地增值稅，其於繼承時，即不須申報現值；惟該土地再行移轉時，應以繼承開始時，該土地之公告現值計算土地增值說，爰於第二項後段予以明定。
土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除左列各項後之餘額，為漲價總數額： 一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。 二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用。 前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉現值，係指前次移轉時核計土地增值稅之現值，如因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。 土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。 前項增繳之地價稅抵繳辦法，由行政院定之。
立法理由一、配合修正條文第三十條之修正，將本條第一項前段及第二項文字酌予修正。 二、第三項及第四項未修正。
土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除左列各項後之餘額，為漲價總數額： 一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。 二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。 前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。 土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。 前項增繳之地價稅抵繳辦法，由行政院定之。
立法理由增列第一項第二款後段之規定，以符公允原則，並獎勵民間參與國家建設。
土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額： 一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。 二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。 前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。但繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。 土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。 前項增繳之地價稅抵繳辦法，由行政院定之。
立法理由一、土地稅法第三十條之一第三款規定：依第三十九條之一第二項規定，免徵土地增值稅之抵價地，以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準，其立法理由在於土地之增值係屬改良增值，非自然增值，就土地所有人而言，並非不勞而獲之利得，故不課徵增值稅，且以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。 二、再依本法第三十一條第二項規定，因繼承取得之土地再行移轉者，其計算土地增值稅係以繼承時公告現值為準，此因該土地已因繼承繳納遺產稅，為免重複課稅，因而規定以繳納遺產稅之土地免繳納土地增值稅，其繼承人再移轉該土地時，計算土地增值稅之公告現值以繼承時之土地公告現值為準。 三、然而繼承前領回之區段徵收抵價地，其發回價格係政府所定，且價格通常高於公告現值，然而繼承後再行移轉時，財政部相關函釋均認為已非重劃後之第一次移轉，除不適用土地稅法第三十九條減徵土地增值稅之規定外，其土地增值稅計算仍以繼承時公告現值為準，造成民眾雙重不利益，不符原立法精神。 四、因此，爰提案修正土地稅法第三十一條第二項，增列但書規定，繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價高於繼承開始時該土地公告現值者，其計算基準應從高認定。 五、第一、三、四項不修正。
一、參照現行實施都市平均地權條例第三十一條、第三十四條條文，及平均地權條例第三十六條擬訂。 二、規定所稱「原規定地價」依實施都市平均地權條例之規定。 三、依第二十七條但書規定，因繼承而移轉之土地，不徵土地增值稅，其於繼承時，即不須申報現值；惟該土地再行移轉時，應以繼承開始時，該土地之公告現值計算土地增值說，爰於第二項後段予以明定。
一、配合修正條文第三十條之修正，將本條第一項前段及第二項文字酌予修正。 二、第三項及第四項未修正。
增列第一項第二款後段之規定，以符公允原則，並獎勵民間參與國家建設。
一、土地稅法第三十條之一第三款規定：依第三十九條之一第二項規定，免徵土地增值稅之抵價地，以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準，其立法理由在於土地之增值係屬改良增值，非自然增值，就土地所有人而言，並非不勞而獲之利得，故不課徵增值稅，且以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。 二、再依本法第三十一條第二項規定，因繼承取得之土地再行移轉者，其計算土地增值稅係以繼承時公告現值為準，此因該土地已因繼承繳納遺產稅，為免重複課稅，因而規定以繳納遺產稅之土地免繳納土地增值稅，其繼承人再移轉該土地時，計算土地增值稅之公告現值以繼承時之土地公告現值為準。 三、然而繼承前領回之區段徵收抵價地，其發回價格係政府所定，且價格通常高於公告現值，然而繼承後再行移轉時，財政部相關函釋均認為已非重劃後之第一次移轉，除不適用土地稅法第三十九條減徵土地增值稅之規定外，其土地增值稅計算仍以繼承時公告現值為準，造成民眾雙重不利益，不符原立法精神。 四、因此，爰提案修正土地稅法第三十一條第二項，增列但書規定，繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價高於繼承開始時該土地公告現值者，其計算基準應從高認定。 五、第一、三、四項不修正。
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