銀行法 第 75 條
- 1.商業銀行對自用不動產之投資，除營業用倉庫外，不得超過其於投資該項不動產時之淨值；投資營業用倉庫，不得超過其投資於該項倉庫時存款總餘額百分之五。
- 2.商業銀行不得投資非自用不動產。但下列情形不在此限： 一、營業所在地不動產主要部分為自用者。 二、為短期內自用需要而預購者。 三、原有不動產就地重建主要部分為自用者。 四、提供經目的事業主管機關核准設立之文化藝術或公益之機構團體使用，並報經主管機關洽相關目的事業主管機關核准者。
- 3.商業銀行依前項但書規定投資非自用不動產總金額不得超過銀行淨值之百分之二十，且與自用不動產投資合計之總金額不得超過銀行於投資該項不動產時之淨值。
- 4.商業銀行與其持有實收資本總額百分之三以上之企業，或與本行負責人、職員或主要股東，或與第三十三條之一銀行負責人之利害關係人為不動產交易時，須合於營業常規，並應經董事會三分之二以上董事之出席及出席董事四分之三以上同意。
- 5.第一項所稱自用不動產、第二項所稱非自用不動產、主要部分為自用、短期、就地重建之範圍，及第二項第四款之核准程序、其他銀行投資、持有及處分不動產應遵行事項之辦法，由主管機關定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要銀行法第 75 條限制商業銀行不動產投資：自用不動產不得超過淨值，非自用不動產原則禁止，例外四款合計不得超過淨值百分之二十。
Q · 銀行可以拿存款去買房地產嗎？
依銀行法第 75 條，商業銀行對自用不動產之投資不得超過投資當時之淨值（營業用倉庫另受存款總餘額 5% 限制）；非自用不動產則原則禁止投資，僅「主要部分自用、短期內預購自用、原地重建、提供文化藝術或公益機構使用」四款例外。例外投資合計不得超過淨值 20%，且加計自用不動產後不得超過淨值。與負責人、主要股東等關係人交易不動產，還須董事會 2/3 出席、3/4 同意。
白話解讀
銀行可以拿你的存款放貸、買公債、做匯兌，但有一件事被嚴格鎖住：大規模購買不動產。這條是那把鎖。規則簡單但狠：銀行要買自用辦公大樓，金額不能超過自家淨值；買營業用倉庫，不能超過存款餘額的 5%；非自用不動產（投資性質的房地產），原則上根本不能買。例外只有四種：所在地主要部分自用、短期內要自用、原地重建、或提供給文化藝術與公益機構使用。例外合計投資還有兩道天花板：不得超過銀行淨值的 20%，加上自用部分不得超過淨值。跟自家負責人、職員、大股東做不動產交易，還要董事會 2/3 出席、3/4 同意。為什麼這麼嚴？因為銀行手上的不是股東的錢，是你的錢。若讓銀行自由炒房，一次不動產崩盤就能把所有存款人一起拖下水。這條保護的不是銀行，是你。
法律定性
銀行法第 75 條為商業銀行不動產投資之限制性規範，以「淨值」為錨點建立雙層上限：自用不動產投資不得超過淨值、非自用不動產原則禁止（僅四款例外且合計不得超過淨值 20%），並對關係人不動產交易課予董事會特別決議程序，目的在防止銀行以存款大眾資金過度曝險於不動產市場。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1我存在銀行的錢會被拿去買房地產嗎？▾
法律限制銀行不能自由買非自用不動產。有四種例外（蓋自家辦公大樓、短期自用預購、原地重建、提供文化藝術公益團體），但加總後不能超過銀行淨值的20%。真正放大不動產曝險的不是這條處理的『投資』，而是銀行放款給建商的『建築融資』，那筆算放款不算投資，不受本條限制。
Q2銀行跟自家老闆做不動產交易合法嗎？▾
合法但程序很嚴。銀行跟持股3%以上企業、負責人、職員、主要股東或利害關係人做不動產交易，必須合於營業常規，程序上要董事會三分之二出席、出席董事四分之三同意。若年報關係人交易附註頻繁出現不動產買賣且金額逐年上升，通常是內部人開始搬資產的前兆。
Q3為什麼金管會要限制銀行投資不動產？▾
因為銀行拿的是大眾的存款，不是股東的錢。不動產流動性低、估值主觀，容易在景氣循環中大起大落。本條用淨值當錨點設定雙層上限：自用不得超過淨值，非自用不得超過淨值20%。台灣在Basel資本適足率之外再加一層不動產比率限制，是1997亞洲金融風暴受傷相對較輕的關鍵之一。
Q4這條會影響我買銀行股的判斷嗎？▾
會，但不是最重要的指標。一家銀行『不動產投資/淨值』比率愈接近上限，房市下行時減損風險愈高。但多數銀行這個比率離上限還很遠，真正的不動產曝險是『建築融資』，不受本條限制。看銀行股要把不動產投資比率和建築融資佔總放款比率一起看，後者通常是前者的10倍以上。
Q5銀行法75條是什麼？▾
規範商業銀行不動產投資上限，是防止銀行用存款大眾資金過度曝險於不動產的核心審慎監理條文。
Q6自用與非自用不動產差在哪？▾
自用是供本身營業使用（上限淨值100%），非自用屬投資性質（原則禁止，例外合計淨值20%）。
Q7非自用不動產的四款例外是什麼？▾
主要部分為自用、短期內預購自用、原地重建主要自用、提供文化藝術或公益機構團體使用。
Q8什麼叫關係人不動產交易？▾
銀行與持股3%以上企業、負責人、職員、主要股東等利害關係人之不動產買賣，須董事會特別決議。
Q9銀行投資不動產前要怎麼合規檢查？▾
確認自用/非自用屬性 → 試算投資後/淨值比率 → 例外要件舉證 → 關係人交易補董事會決議 → 申報金管會。
Q10銀行不動產投資比率怎麼算？▾
以投資當時淨值為分母，非自用合計/淨值≤20%、含自用合計/淨值≤100%，營業用倉庫另算存款餘額5%。
Q11怎麼從財報判斷銀行不動產風險？▾
把『不動產投資淨額/淨值』算出來，越接近20%下行循環承壓空間越小，再對照建築融資佔放款比率。
Q12關係人不動產交易要備齊什麼文件？▾
營業常規評估、市場價格資料，以及董事會2/3出席、出席董事3/4同意的決議紀錄，缺一不可。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | limit | exception | approval |
|---|---|---|---|
| 自用不動產 | 不超過投資當時淨值 | 營業用倉庫另受存款總餘額5%限制 | 一般內部程序 |
| 非自用不動產 | 原則禁止；例外合計不超過淨值20% | 四款例外：主要自用/短期預購/原地重建/文化公益 | 文化公益款須報主管機關核准 |
| 關係人不動產交易 | 須合於營業常規 | 無金額豁免 | 董事會2/3出席、出席董事3/4同意 |
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