土地登記實務考古題｜歷屆國考試題彙整

委託人甲因考量自己罹患重病，惟兒子年幼，擔心無法扶養小孩至成年， 且顧慮其他親屬覬覦財產，故將土地信託予乙公司出租、管理，並簽訂 信託契約，約定以其子為受益人，待甲死亡之後將信託之土地移轉登記 給子。請問本案土地由甲移轉至受託之乙公司，申請人為何？是否需繳 納相關稅費？應備那些文件？若甲死亡，信託之土地應辦理何種登記？ （25 分）

甲乙丙三人共有可建築土地一筆，權利範圍各持有三分之一。甲因長年 居住在外縣市，對於土地疏於管理，與其他共有人亦缺乏聯繫。乙未徵 得其他共有人同意於土地上建有房屋，惟未領得使用執照及辦理建物所 有權第一次登記。甲發現後遂提出分割方案向市政府的不動產糾紛調處 委員會申請調處，申請將土地分割為三筆，產權各自單獨所有，建有房 屋的基地由乙持有，以釐清管理使用之權責。請問若調處成立，申請共 有土地分割登記的程序及應備文件為何？（25 分）

某縣政府在民國75 年興建國宅建物5 棟及地下停車場，領有使用執照， 國宅建物5 棟已辦理建物登記，惟地下停車場領有使用執照、有編門牌 號碼，卻未辦理建物所有權第一次登記。縣政府於今年將該地下停車場 補辦建物所有權第一次登記，請問是否需要辦理建物第一次測量？辦理 建物所有權第一次登記需要公告幾天？公告期間國宅所有權人提出異 議，主張產權為國宅社區區分所有權人共有，請問地政機關依法應如何 辦理？（25 分）

甲與共有人共有一筆土地，因為疏於管理土地被傾倒廢棄物且長滿雜草 有妨害衛生之虞，被市政府依傳染病防治法發函通知限期清理環境，否 則依法處以罰鍰。甲想通知其他共有人卻無相關資料，請問地籍資料分 為那幾類？他可以申請那一類登記謄本以查明、通知及進行管理處分等 作為？（25 分）

關於建物施工之承攬人，在何種條件下，可就其施工建物，單獨辦理抵 押權登記？質權標的物之債權，以不動產物權之設定為給付內容者，質 權人又於何種情況下，可單獨辦理抵押權設定登記？上述兩項登記於登 記完畢後，應即以書面通知登記義務人，但有那些情況例外？（25 分）

建物A 欲與建物B 辦理合併登記，其需符合那些要件？如建物A 只有 一部分與B 合併，且兩建物所有權人不同，應如何決定權利範圍？建物 A 同時設定有抵押權與不動產役權，則分別應如何處理？其合併後之建 號，又應如何處理？（25 分）

債權人甲對債務人乙之一棟未辦理所有權第一次登記建物，應透過何種 程序，辦理所有權第一次登記與抵押權設定登記，以保障其權益？而在 完成此兩種登記後，亦進一步完成法定地上權登記；不巧此建物完成上 述登記後，因災害而全部滅失，建物所有權人未即時處理，則土地所有 權人丙，可透過何種程序？何種身分？及辦理那些登記？以處理此滅失 建物之相關權利關係。（25 分）

兩筆不同所有權人且皆設定有耕作權之土地申請合併登記，請說明須符 合那些條件？權利範圍如何決定？在辦理土地登記前，應由何人申請土 地複丈？申請何種登記？及應檢附那些文件？（25 分）

乙正在與賣方洽談購買兩筆相鄰土地，面積各為3 千平方公尺及5 千平 方公尺，為了確認土地界址與鄰地無占用情形，因此要求賣方就兩筆土 地的12 個界址點申請鑑界複丈。地政事務所於收件後，經審查准予複 丈，隨即排定複丈日期、時間及會同地點通知申請人及關係人。請說明 關係人所指為何？如果鄰地地主因故未到，可否測量？如果施測當天 因為風雨過大無法進行測量，應如何辦理？本案的複丈費如何計算？ （25 分）

何謂土地權利信託登記？甲之不動產信託以遺囑方式為之，甲死後乙為 唯一繼承人，乙依遺囑辦理信託登記及繼承登記，其辦理登記先後次序 及登記申請人為何？試依土地登記規則之規定分別說明之。（25 分）

土地、建物所有權人王大明申辦建物第一次測量，請敘明辦理程序及應 備文件。（25 分）

甲有A 地之所有權，立下遺囑將該地遺贈與乙，並指定丙為遺囑執行人。 請依土地登記規則之規定，說明後續應如何辦理該地之所有權移轉登 記？若是甲以遺囑將該地辦理信託，應如何辦理該地之信託登記？（25 分）

甲將其所有的A 地出賣予乙，依土地登記規則之規定，甲、乙雙方應於 A 地買賣契約成立之日起1 個月內向登記機關申請所有權買賣移轉登 記。此申請登記權之行使除具有登記程序法上之效力（形式效力；對登 記機關於受理申請登記案者而言）外，對於甲、乙雙方於實體法上之權 利義務關係亦具有效力（實體效力）。試依土地登記規則等規定，就該申 請登記權所具之「形式效力」與「實體效力」，分別列舉二項予以說明。 （25 分）

何謂不動產之「逕為登記」與「囑託登記」？該兩種登記於本質上具有 差異，試依土地登記規則等規定，列舉四項說明之。（25 分）

甲與乙各自所有的土地相互毗鄰、並被劃入A 縣地政機關某號重新實施 地籍測量之地區範圍內，依規定須由甲、乙雙方到場指界以利地政機關 之施測。則該「指界」之法律性質為何？若於實施地籍調查時，僅甲到 場而不能指界，地政機關應如何確定界址？又若甲、乙雙方均未到場指 界，地政機關應如何確定界址？試依土地法及地籍測量實施規則等規定 分析之。（25 分）

我國業已實施「網路申請土地登記」制度，何謂「全程網路申請」與「非 全程網路申請」？登記機關對該兩種網路申請登記之收件與審查應如何 處理？又若網路申請土地登記涉有權利義務之變動者，應如何處理？試 依土地登記規則等規定予以分析。（25 分）

辦理土地登記完畢後，在那些情況下，登記之錯誤或遺漏，可由登記機 關逕行更正？另請詳述其與辦理土地複丈過程，登記機關可逕行辦理更 正之情況有何差異？（25 分）

甲占有乙所有土地之一部分，申請時效取得地上權登記；在申請登記過 程中，依規定應經由何種程序確認其位置與計算面積？因普通地上權與 區分地上權有異，請分別依規定說明其範圍位置如何測繪。（25 分）

所有權人甲擁有一筆土地及其上建物，由法院囑託登記機關辦理該土地 與建物查封登記，但辦理時，發現其已將土地所有權移轉予乙，請說明 登記機關應如何處理？另該土地上之建物，尚未完成建物所有權第一次 登記，則登記機關又應如何處理？（25 分）

有一區分所有權建物，其於民國102 年11 月1 日完工且領有使用執照， 其在申請建物所有權第一次登記前，在提出何種證件下，毋須申請建物 測量？此證件應記明那些事項？另此區分所有權建物之「共有部分」如 何界定？而此「共有部分」又如何登記？（25 分）

甲、乙、丙三人分別共有一地，丙將其應有部分設定抵押權予丁並辦畢 登記；嗣於抵押權存續期間甲訴請法院裁判分割，丁亦同意分割，於判 決確定後甲與丙受配土地，乙則未受配土地。問：當甲至登記機關申請 共有地判決分割登記時，乙、丙與丁之權利應如何處理？試依據土地登 記規則等規定分析之。（25 分）

何謂註記登記？登記機關依據土地登記規則第144 條第2 項規定於土地 登記簿其他登記事項欄註記「辦理塗銷登記中」之立法目的與法律性質 各為何？試依據土地登記規則等規定分析之。（25 分）

甲將其地設定抵押權予乙並辦畢登記，嗣登記機關因故疏忽而遺漏該抵 押權登記之記載；之後，丙不知其情就該地設定登記取得第一順位抵押 權。未久，登記機關發現該地原已登記乙之抵押權，乃更正回復其為第 一順位抵押權人、並塗銷更正丙為第二順位抵押權人；對此，丙援引「公 信力」而認為登記機關不得塗銷其第一順位抵押權登記。則登記機關之 處置是否適法？丙之主張有無理由？試依據土地法與土地登記規則等 規定分析之。（25 分）

甲、乙兩人各自所有A 與B 地相互毗鄰，茲甲因申請建造執照而發生與 乙土地之地界線界址糾紛。甲乃向登記機關申請鑑界複丈，則登記機關 於受理後，應如何辦理？若甲對於鑑界結果有異議時，應如何為救濟？ 又乙若對於該鑑界結果亦有異議時，應如何為救濟？試依據地籍測量實 施規則等規定分析之。（25 分）

分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分 割登記時，對於該抵押權應如何辦理登記？又，如抵押權人同意分割， 而原設定人於共有物分割後未取得土地者，共有物分割登記之申請人應 如何申請登記？（25 分）

何謂登記完畢？登記完畢之土地權利，在何種情形下登記機關得報請直 轄市或縣（市）地政機關查明核准後辦理塗銷登記？前述事實於塗銷登 記之前，登記機關應如何處置？（25 分）

土地因合併申請複丈者，其應備要件為何？申請合併之土地，如所有權 人不同或設定有抵押權、典權、耕作權者，各應檢附何種文件？（25 分）

建築改良物測量包括那兩種？並請分別說明其得申請各該測量之原因。 （25 分）

假設已成年之甲、乙、丙、丁、戊5 人共有A 地，每人之應有部分為均 等；現甲、乙、丙3 人依土地法第34 條之1 規定出售該A 地予承買人 己，並會同己申辦所有權移轉登記；且申請登記時，共有人甲、乙、丙 並未附具任何切結文件於登記申請書類中。試問：此際，甲等人於登記 申請書上應簽註記明之事項內容為何？請依土地登記規則及土地法第 34 條之1 執行要點規定，說明之。（25 分）

土地登記規則第7 條及第11 條分別規定：「依本規則登記之土地權利， 除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登 記。」、「未經登記所有權之土地，除法律或本規則另有規定外，不得為 他項權利登記或限制登記。」試問：前開二條規定所稱「本規則另有規 定」之情形為何？請分別舉例說明之。（25 分）

A 地所有權人甲將其土地出租予乙，供為建築房屋使用；乙於建築房屋 後，為眺望之需，乃與A 地相鄰之B 地所有權人丙協商合意，就B 地 之一部設定不動產役權，並會同向管轄登記機關申請辦理登記。試問： 於此情形，其申請不動產役權設定登記時，除依土地登記規則第34 條 規定應提出登記申請書、登記原因證明文件及B 地所有權狀外，其他依 同規則規定應提出之文件為何？又，關於是項登記，於土地登記簿上之 法定應登記（記明）事項及約定登記（記明）事項各為何？請依土地登 記規則規定，分別說明之。（25 分）

試問：得申請土地複丈及建物複丈之情形（或原因）各為何？請依地籍 測量實施規則規定，分別說明之。又，對於建物，不得申請建物第一次 測量之情形為何？請依同規則規定，一併申述之。（25 分）

依土地登記規則第26 條規定：「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義 務人會同申請之。」其中土地登記權利人與土地登記義務人所指為何？並請舉例說 明之。（25 分）

申請區分所有建物所有權第一次登記，除應提出使用執照或依法得免發使用執照之 證件及建物測量成果圖或建物標示圖外，並應檢具那些相關文件？請說明之。（25 分）

何謂代位申請？依規定得代位申請之情形有何？請說明之。（25 分）

依地籍測量實施規則之規定，土地分割及土地合併之地號，應如何編定？請分別說 明之。（25 分）

何謂登記錯誤或遺漏？於登記完畢後，如果發現登記錯誤或遺漏時，有那些救濟措 施？在什麼情況之下可以由地政機關逕行為之？請詳述之。（25 分）

某甲死亡後，其繼承人乙依照遺囑辦理繼承登記時，發現遺囑內容有將部分遺產遺 贈予法定繼承人以外的丙，經過確認之後某甲的遺囑是有效的，試依相關規定說明 乙和丙如何辦理遺贈登記？（25 分）

法院囑託登記機關就已登記土地上之未登記建物辦理查封時，請問建物測量如何辦 理？勘測費由誰繳納？勘測完畢如何辦理登記？試依規定說明之。（25 分）

不動產投資開發公司興建集合住宅大樓一棟，其公共使用之樓梯、電梯、一樓公共 空間及地下室等屬於區分所有權人所共有。請說明區分所有建物之共有部分如何辦 理測量？如何辦理登記？不動產投資開發公司將其中一戶出售給區分所有權人之 後，若該所有權人要將該區分所有建物辦理抵押貸款，該共有部分又應如何辦理登 記？（25 分）

土地登記應登記之範圍，有關法律關係所包括之法律行為與法律事實，其內容為何？ 並請舉例說明之。（25 分）

政府因實施土地重劃，而公告禁止之事項，登記機關應如何處理？又辦理權利變更 登記時應如何處理？請依土地登記規則之規定說明之。（25 分）

依土地登記規則規定，因主張時效完成，申請不動產役權登記時，應提出占有範圍 位置圖，請說明該項位置圖之取得方式、要件及測繪內容。（25 分）

土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記，經依法由地政機關 予以列冊管理期間，應如何辦理繼承登記？請依土地登記規則之規定說明之。（25 分）

甲、乙、丙三人分別擁有A、B、C 三筆土地，且甲於A 地設定地上權予丁公司， 乙於B 地設定抵押權予戊銀行。今甲、乙、丙三人擬將A、B、C 三筆土地辦理合 併登記。請問程序應如何辦理？甲、乙、丙三人之權利範圍要如何決定？又丁公司 之地上權及戊銀行之抵押權應如何處理？其權利範圍應如何決定？（25 分）

依土地登記規則規定，申請登記時，應提出登記申請書及登記原因證明文件，此所謂 「登記原因證明文件」究何所指？請舉實務上案例說明之。又其與登記原因發生日期 間之關係為何？請舉登記實務上例子說明登記原因發生日期如何決定？（25 分）

依地籍測量實施規則之規定，建物合併及建物分割為其重要規範內容，茲試問此二 種建物複丈，其辦理條件限制各為何？（25 分）

依土地登記法令及制度之規範，辦理土地登記前，應先辦理地籍測量。茲試問除土 地總登記外，有那幾種登記，應先向登記機關申辦相關測量？（25 分）

土地權利登記完畢後，登記機關本應發給申請人權利書狀。但在何種情形下，經申請 人之申請，登記機關得免繕發權利書狀？其立法意旨為何？請分別說明之。（25 分）

茲有甲公司為回饋社會，擬將該公司所有建地一筆捐贈與財團法人正義慈善基金 會。假如你是代理申辦之地政士，請問甲公司應先完成何種手續？又於向登記機關 申請登記時，因本案贈與人和受贈人均非自然人，登記時有何特別規定？應檢附那 些證明文件？請依土地登記法規及實務上規定說明之。（25 分）

土地複丈如發現錯誤者，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後始得辦理更正， 但有何種情形得由登記機關逕行辦理更正？其應如何界定？（25 分）

於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣 工平面圖轉繪建物平面圖及位置圖，請問有關轉繪之規定為何？得為轉繪人之專業 人員有那些？（25 分）

公示原則為我國土地登記制度特點之一，惟個人資料亦應適度予以保護，請闡述目 前地政機關對地籍資料公開之規定內容。（25 分）

何謂抵押權設定登記？申辦抵押權設定登記應備那些文件？請敘述之。（25 分）

何謂特別建物？其與一般建物於編列建號時有何異同？（25 分）

因合併申請土地複丈者，應依規定檢附那些相關文件？土地合併之地號依規定應如 何編定？（25 分）

依土地登記規則規定之登記規費為何？已繳納之登記費、書狀費在何種情形下才能 申請退還？（25 分）

建物測量平面圖應依何種比例尺測繪？建物平面圖應依何規定辦理邊界之測繪？ （25 分）

申請土地登記應提出身分證明文件，申請人為自然人時得檢附何種證明文件？如 其未領有國民身分證者，依土地登記規則第40 條規定應提出何種身分證明文件？ （25 分）

登記機關受理建物測量申請案件，於收件並經審查准予測繪者應如何處理？經審查 有何種情形之一者應予通知補正？（25 分）

土地登記申請之當事人，除登記權利人與義務人以外，尚有「與登記有關之第三 人」，試問其意義與相關之情形為何？請依規定說明之。（25 分）

占有人主張時效完成申請地上權登記，經登記機關審查中或公告期間，土地所有權人 提出異議時，依規定得如何處理？試說明之。（25 分）

土地界址調整之原則為何？又調整時有關土地之公告土地現值應如何改算與進行異動 處理？試依規定說明之。（25 分）

建築改良物測量時，有關建物平面圖測繪之邊界，依規定應如何辦理？試依規定說明 之。（25 分）

何謂塗銷登記？現行土地登記規則中除經法院判決塗銷登記外，辦理塗銷登記之時 機為何？試分別說明之。（25 分）

共有之不動產共有人以多數決方式決定其使用管理方法後，依規定辦理登記時，登 記機關應如何辦理？又共有不動產使用管理內容於前揭登記後有所變更時，受理登 記機關應如何處理？試依規定說明之。（25 分）

申請土地權利變更登記，依規定應於權利變更之日起一個月內為之。試問所稱「權 利變更之日」為何？又於申請登記時，應提出之文件為何？請依規定分別說明之。 （25 分）

甲、乙、丙三人共有之土地申請分割，受理申請之登記機關依規定應如何編定分割 地號？又分割後各宗土地面積計算應如何處理？試依規定分別說明之。（25 分）

土地登記之申請，應由權利人與義務人會同申請之，惟在特定情形下得由他人代位 申請，試說明代位申請之意義及代位申請登記之時機為何。（25 分）

甲將其所有之兩筆土地申請合併，登記機關於接受土地合併申請後，其合併之地號 應如何編定？試說明之。（25 分）

甲、乙、丙、丁四人共有土地一筆，其中乙將其應有部分向某A 銀行貸款並設定最高 限額抵押權，試問登記機關如何辦理登記？又嗣後共有人協議分割該共有土地，試問 辦理共有物分割登記時，前揭抵押權如何登記之？（25 分）

建物所有人申請建物第一次測量時，登記機關對於區分所有建物之共同使用部分及 地下層，應如何處理？試說明之。（25 分）

申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，但實施建築管理前建造之建物，無 使用執照者，應提出什麼文件？試依土地登記規則之規定列舉說明之。又申請建物 所有權第一次登記時，如何認定建物之權利價值以計收登記規費？（25 分）

甲將自己之一筆土地出售予乙，雙方已訂立買賣契約，但甲於申報土地移轉現值後， 申請登記前死亡，其買賣移轉登記如何申辦？若甲之死亡時間係在申報土地移轉現 值前，又應如何辦理登記？（25 分）

因鑑界申請複丈，應提出那些文件？申請人對鑑界結果有異議時如何處理？（25 分）

已繳納之土地複丈費及建物測量費，在何種情形下，得請求退還？其請求之期限為 何？試依地籍測量實施規則之規定分別說明之。（25 分）

依土地登記規則規定，土地登記如未能提出權利書狀者，有那些情形應於登記完畢 後將權利書狀公告註銷？（25 分）

承攬人就尚未完成之建物，申請預為抵押權登記時，應提出那些申請文件？登記機 關應如何辦理？（25 分）

依地籍測量實施規則規定，申請土地界址調整的限制為何？又請就各土地所有權人 調整後土地價值與其原有土地價值「有」、「無」增減兩種情形，分別說明應辦理 何種登記？（25 分）

請問因時效取得地上權欲申請複丈時，應由何人提出申請？應提出何種證明文件？ 登記機關受理此複丈申請案件時，應通知何關係人到場？（25 分）

土地登記規則第136 條第1 項所稱「限制登記」，其意義為何？同條第2 項規定限 制登記之種類除包括預告登記與破產登記等之外，尚包括其他依法律規定所為之登 記，試舉五種法律說明之。又，該種登記之效力為何？試分述之。（25 分）

請依土地登記規則之規定，說明區分所有建物之「共用部分」應如何登記？又，其 登記有何限制？（25 分）

依地籍測量實施規則之規定，辦理建物複丈的原因有那些？試列舉並說明之。（25 分）

辦理土地分割與合併時，其地號之編定順序如何？試依地籍測量實施規則之規定說 明之。（25 分）

何謂共同擔保？於申請抵押權設定登記時，若抵押人與債務人不同，契約書及登記 申請書應由何人簽名或蓋章？設定契約書中「擔保權利總金額」欄，登記實務上應 如何填寫？試說明之。（25 分）

何謂土地合併？因土地合併申請複丈者，應具備那些條件？所有權人不同或設定有 他項權利者，申請合併複丈時應檢附那些文件？試依地籍測量實施規則之規定說明 並列舉之。（25 分）

土地權利於登記完畢後，登記機關應即發給申請人權利書狀，權利書狀之種類為何？ 土地權利係共有者，權利書狀如何發給？同一所有權人於同一土地上有數個區分所 有建物時，其權利書狀又如何發給？何種情形下，經申請人於申請書記明免繕發權 利書狀者，登記機關得免發給權利書狀？試依土地登記規則規定說明之。（25 分）

特別建物之意義為何？請列舉何種建物為特別建物？特別建物建號編列方式與一般 建物有何不同？試依地籍測量實施規則規定說明之。（25 分）

依土地登記規則規定，已登記之土地於申請登記時，在何種情形下得免提出其所有 權狀或他項權利證明書？試說明之。（25 分）

依地籍測量實施規則規定，申請土地複丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地 之地政事務所為之，但亦有不同情形之規定，試分述各種不同情形之規定，並應由 何人提出申請？（25 分）

土地共有人之ㄧ出售其應有部分予共有人以外之人、建築基地所有權人出售土地予 有優先購買權人以外之人，於申請土地移轉登記時，各應檢附何種文件證明優先購 買權人確實放棄優先購買權？又優先購買權人若有異議，應如何提出？（25 分）

於申請土地登記時，得由權利人或登記名義人單獨申請之情形為何？請說明之。 （25 分）

為配合簡化使用印鑑證明之業務，以達停止使用印鑑證明之政策目標，現行土地登 記規則第四十條規定申請登記時登記義務人應親自到場，惟依第四十一條規定有何 情形當事人得免親自到場？（25 分）

何謂繼承登記？依現行土地登記規則第一百十九條規定申請繼承登記應提出那些文 件？（25 分）

依照地籍測量實施規則的規定，新建之建物申請建物第一次測量應檢附的書表文件 有那些？又依同規則的規定那些情形不得申請測量？申請建物第一次測量如何同時 申辦建物所有權第一次登記？（25 分）

土地總登記後，登記機關接獲法院的囑託查封登記時應如何辦理？若登記機關接獲 囑託時，該標的物已由登記名義人申請移轉登記而尚未登記完畢，登記機關應如何 處理？又同一標的物經辦理查封登記後，其他機關再依法律囑託禁止處分登記，登 記機關應如何處理？（25 分）