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兄弟姊妹共同繼承房子，意見喬不攏怎麼辦？ 4種法律解方

https://www.gvm.com.tw/article/85812 父母好意留下的房產，卻變成兄弟姊妹爭執的導火線？日前有新聞報導，一位老先生過世後，留下一棟價值超過千萬的老屋，由4位子女共同繼承。由於兄姊各有家庭，手足當中，只剩未婚的小弟住在老家。但繳稅時，小弟卻認為其他人也該平分地價稅、房屋稅，讓兄姊相當不滿。此外，當房子由多人共同繼承時，有人想賣、有人不想，意見不合的情況也時有所聞。元鴻法律事務所律師陳慶鴻、楊媛婷指出，在實務上，土地、房地產因為代代傳承，產權愈分愈細的情況並不罕見。一塊土地，可能有上千、甚至上萬位地主。複雜的產權不僅導致土地和房產難以利用，也容易造成共有人之間的紛爭。和他人共同繼承房產或土地，該注意哪些事情？倘若大家對房產、土地的處置有不同想法，如何避免紛爭、圓滿解決？繼承房產必知！「分別共有」與「公同共有」，差在哪？楊媛婷指出，繼承人在討論如何處理房產以前，需先釐清什麼是法律定義的「共有」。法律上的「共有」有2種：公同共有和分別共有。想登記分別共有，在辦理遺產繼承時，須經所有繼承人協議。若沒有經過這道手續，則各繼承人對遺產均為公同共有。公同共有和分別共有，在法律及稅賦上有很大差異，但一般人往往難以理解。陳慶鴻舉例說明，假設一棟價值1500萬、位於信義區的老屋有3位繼承人小明、小美和小華，一年需繳交的地價稅和房屋稅總和為1500元。在公同共有的情況下，如未推選管理人，則3人均為房屋稅、地價稅的納稅義務人。每年，國稅局會通知3人這棟房子的房屋稅和地價稅金額。當大家都不繳稅時，小明、小華和小美會同時收到欠稅傳繳通知。且3人不能主張自己僅有1／3的產權，只要繳500元的稅款。法律規定，『公同共有人對全部應納稅捐負有連帶責任』。只要3人繳交的總額不到1500元，國稅局就會持續向他們追討。楊媛婷指出。而分別共有，則是3人各自持有1／3的房地產「持分」，各自需繳交1／3的房屋稅、地價稅。換言之，小明、小華和小美分別只需繳交500元的房屋稅、地價稅。辦理分別共有，較能清楚地釐清所有繼承人的權利義務。不過需注意的是，戶籍已遷出老家的人，需繳交的房屋稅、地價稅，可能不適用自用住宅優惠稅率。共同持有房子麻煩多，零碎的房屋產權怎麼「用」？4種可能的法律解方人多嘴雜難辦事，多人共同持有的房產、土地難以利用，甚至可能因為繳稅問題，引發親人之間的嫌隙。零碎的房屋產權，該如何整併、變現？陳慶鴻提出，法律上可能的解方有4種： 1. 以市價將持分出售給其他共有人將自己手中的持分賣給其他共有人，是最簡單的處理方式。以前述案例來說，小明可以用500萬的價格，將自己手中1／3的持分賣給小華或小美。但前提是3人已辦理分別共有，如果房產在公同共有的情況下，無法交易持分。但需注意的是，根據《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論。賣方除了土地增值稅，也會被課徵贈與稅。根據財政部公告，2022年起，每人每年的贈與稅免稅額為244萬。以小明和小華的交易為例，因為金額超過244萬元，需要另繳贈與稅。除非兩人能向國稅局提出「已支付價款之確實證明」，證明小華確實有付款給小明，且該筆款項也不是由小明借給小華，或提供擔保向他人商借而來，才有可能免繳贈與稅。 2. 以持分抵押質借貸款房地產或土地的持分仍然具有客觀價值，故依照法理而言，持分也可以作為抵押品而向銀行申請貸款，並且可以讓閒置的房產、土地變現為現金流。但陳慶鴻指出，由於擁有持分不代表可以實際利用不動產，因此，除非是極有價值的土地或房產，實務上很難單以持分成功貸得款項。 3. 多數決後合法賣給他人，平分價金共有人對房產、土地的處置方式有不同想法，怎麼辦？依土地法第三十四條之一第一項規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」簡單來說，當共有人當中有過半數的人同意，且其總持分也超過一半時，就可以合法將房產、土地賣給他人。例如，小明、小華想變賣掉老家，但小美不願意。由於人數和持分已經過半，小明、小華仍可以將老家賣給他人，事後再將賣屋所得按照持分比例分給小美。但需注意的是，土地法第三十四條之一第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」換言之，小明和小華在出售老家前必須先寄存證信函通知小美，確認她是否有意以和外人相同的條件買下兩人的持分。如果在期限前，小美回覆拒絕承買或沒有回覆，小明和小華就可依法將老家賣給他人。 4. 向法院聲請「共有物分割」不論是公同共有或分別共有，也不管每個共有人持分多寡，任何一位共有人都可以向法院訴請「共有物分割」。而實務判決中，常見的分割方式有「原物分配」、「原物分配兼金錢補償」及「變價分配」等3種。以前述小明、小華、小美的例子說明，嚴格的原物分配，是指把東西分成3份。例如土地切成3塊，一人分1塊。但因為房屋不能切分，只能原物分配給某一人，再由他以價金補償其他兩人，這就是「原物分配兼金錢補償」。因此，若小明向法院聲請共有物分割，法院會先對房產和土地進行鑑價。鑑價結果出爐後，法官會進一步詢問小華、小美，是否有意願分割特定的部份，或是願意買下其他人的持分？如果大家都不願意出錢，就會進入變價分配的程序。所謂變價分配，即是將土地、房地產執行法拍，再將拍賣所得價金按持分比例分給所有共有人。例如，信義區老屋經法拍以1500萬成交。扣除拍賣所得費用，小明、小華、小美可各自分得約500萬元。陳慶鴻指出，共有物分割是強制消滅房產共有關係的手段，自家人顧及情面，通常是無法協議才會對簿公堂。但若共有人破產、名下財產被法拍，持分流入外人手中，就很難說了。他舉例，在法律實務上，有特定人士是以共有物分割之方式謀取利益。依據法律規定，共有人的持分再小，都可合法聲請共有物分割。而其他共有人就得跑法院，實際居住於該房屋之人更可能失去住所。如此一來，房地產的共有人可能須出資買下特定人士的持分，以免影響居住其中的人。以前述信義區的老屋為例，3位共有人中，可能只有小美仍住在老家。但小明不幸破產，持分被法拍落入特定人士小強手中。若小強向法院聲請共有物分割，小華或小美至少要出500萬買下小強1／3的持分，才能保住安身之地。但若小華或小美無力拿出500萬元，法院判決變價分配，則老家將被法拍，小美也只能拿到500萬元，流離失所。陳慶鴻進一步指出，即使小強不聲請共有物分割，也可能採取其他手段。例如，起訴請求小美必須支付租金、或要求使用共有物等。藉由這些手段，最終目標是讓小美買下他手中的持分。儘管這些手段不近人情，但在法律上一切合法。楊媛婷提醒，若共有人的持分被法拍，其他共有人可到法院投標。即使沒有得標，共有人也有優先承購權。例如，小明的持分被法拍，共有人以外之人以500萬的出價得標，小華和小美仍有機會用同樣的價格買回持分，避免老屋的持分落入他人手中。陳慶鴻坦言，前述4項法律手段，都必須具備相當程度的繁瑣程序。此外，「有時使用這些法律手段，也會造成家族間的紛爭及分裂。」因此，他建議手中持有房產、土地的人，生前要盡可能做適當的處分。例如，在沒有違反特留分規定的前提下，遺囑可指定將不動產留給單一繼承人。否則，時間愈久，產權只會愈來愈複雜。零碎的持分不只難以利用，持有人還必須繳稅，甚至可能影響申請社會福利的資格。父母在生前多想一點，子女的煩惱就少一點！

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時事｜vivian2207

縣市合併並非中央說了算，大新竹升格前仍須面對三座大山

https://www.thenewslens.com/article/160809 目前《地方制度法》條文若修正，新竹縣市合併升格，按照地制法規定，還有三大困局需要處理。首先是新竹縣市首長皆有共識。再者，且若新竹市升為直轄市，原有之鄉鎮市長及代表選舉均將立即凍結。最後，若新竹升格民進黨仍未能贏得選舉，甚至徒增其他縣市不滿，巨大的政治成本，皆為大新竹升格無法迴避的困境。首先，新竹縣市若無共識，升格便只是空中樓閣根據《地方制度法》第7-1條規定，「縣（市）擬改制為直轄市者，縣（市）政府得擬訂改制計畫，經縣（市）議會同意後，由內政部報請行政院核定之。」也就是說，若新竹要走向縣市合併升格為大新竹市，除目前動機強烈的新竹市之外，尚須新竹縣政府同意，並送交新竹縣議會討論同意後，才再交由內政部報行政院核定。以程序來說，新竹市及行政院的立場都沒有疑慮，但新竹縣顯然就是鐵板一塊，只要新竹縣政府或議會任一方反對，此事即便立法院修法都沒有作用。當年高雄縣市、台南縣市、台中縣市合併升格，是因為這三都皆為同樣政黨執政，在議會溝通也較為順暢。但此次新竹縣市分屬不同政黨治理，甚至楊文科縣長還只當第一任，合併後他較有勝算的連任路便成泡影。只要新竹縣不同意，這場升格棋局就必然會無法走下去。再者，新竹縣市升格後，台灣將有超過7成的人沒有鄉鎮市長或代表在蔡總統針對新竹升格一事，曾表示台灣六都總人口已達全國七成。顯見台灣目前的地域劃分、人口分布已逐漸出現問題。在日本時期，台灣就只有五州三廳：台北州、新竹州、台中州、台南州、高雄州、台東廳、花蓮港廳、澎湖廳。台灣目前縣市合併的走向，是否終極目標，是要回到這樣的區位劃分？這都是很嚴肅的國土計劃問題。此外，若新竹縣市升格為直轄市後，原有的鄉、鎮、市都將喪失地方自治團體的法人地位，這些地方都將成直轄市政府的派出機關，將不再有選舉。也就是說，台灣有超過七成人口若要從政，不能擔任鄉鎮市代表或首長。這對民主政治的發展，是否為一大福音？人民從手中又喪失了兩張選票，這對於民主發展是進步嗎？又若是從參政角度來看，未來大家只能從門檻更高的直轄市議員選起，恐會讓更多人對從政卻步，甚至對民主政治的發展多元性蒙上陰影。 https://i.imgur.com/KJReWID.png 最後，若主導修法的民進黨無法贏大新竹市長選舉，反徒增黨內分裂內鬥風險因為民進黨當前在新竹市長選舉確實較不樂觀，明年有敗選風險。但很明顯的是，人望、民氣都還居高不下的林智堅若能參與大新竹市長選舉，勝負可能就多了一點可供遐想空間。然而，現實的是，就算不知道國民黨可能由誰參選，但若民氣對於民進黨操之過急的選舉操作不滿，林智堅的高人氣很可能無助於轉為選票。以2018年高雄、台南市長選舉來說，原任直轄市長都是超人氣巨星，最後在黨內不夠團結下，高雄市長落敗、台南市長慘勝，殷鑒不遠的案例，不可大意。尤其若還僅升格新竹，其他縣市原封不動，不能連任的政治明星恐也不好受，民進黨內各派系對此事的不滿，都很可能導致明年底縣市長選舉大敗的遠因。不要忘記，公投大勝靠的就是團結，只要失去這項價值，再容易的戰役都可能輸，何況明知明年選舉，早已布滿荊棘。大新竹要升格前，必需移除恆更眼前的三座大山。但這三座大山，到底是存在無理，必須蠻力移除？還是其實論者有理，需要我們傾聽？這都是從政者需要具備的大智慧，莫讓公投後可重新做事的元氣，立刻消耗殆盡，錯失壯大台灣的黃金良機。現行升格直轄市規定：根據現行的地方制度法第4條，「人口聚居達125萬人以上，且在政治、經濟、文化及都會區域發展上，有特殊需要之地區得設直轄市」。合併優點： ‧新竹縣市合併升格為直轄市，行政問題能更有效推行與解決。 ‧升格直轄市可獲得更多中央統籌分配款。目前新竹市低於2%。 ‧升格後公務員職務列等提升，可增加地方政府延攬才誘因。合併缺點： ‧竹竹合併須修法才能跨越人口數門檻，因人設事修法，開地方自治惡例。 ‧升格影響中央資源分配，資源可能集中於較發達的都市核心區，導致城鄉差距擴大。 ‧升格會導致議員席次減少，3級機關等鄉鎮市長及鄉鎮市民代表消失，偏鄉民意難以反映。 ‧竹竹合併升格後，台北到台中間只剩苗栗為非直轄市，恐造成地理位置被孤立、各項資源福利被嚴重夾殺，發展恐更加邊緣化。大家贊成竹竹合併嗎？我自己是覺得升格這種台灣整體區域的均衡發展就直接用修法的方式通過有點太草率... 而且修法後的條文變成「有特殊需要」就可以升格何為「有特殊需要」？

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