地方税法 第73条の6（土地改良事業の施行に伴う換地の取得等に対する不動産取得税の非課税）

解説

区画整理で土地の形も場所も変わり、登記簿の地番まで書き換わる。それでも都道府県は、その「新しい土地」に不動産取得税（土地や建物を手に入れたときに一度だけかかる都道府県の税、本則税率4%）をかけられない。法律の世界では、換地は新しく手に入れた土地ではなく、元の土地が姿を変えたものとして扱われるからだ。対象は土地改良事業の換地と農用地の交換分合、土地収用で現金の代わりにもらう替地（かえち）、区画整理の換地、そして被災市街地の復興事業や住宅街区整備事業で与えられる共有持分や住宅などである。ただし落とし穴がある。区画整理の保留地（事業費をまかなうために施行者が売りに出す土地）を後から買った個人は、ここでは守られない。第3項で非課税になるのは、換地処分の時点で施行者が保留地を取得する場面だからだ。「区画整理の土地だから税金はかからない」と思い込んで買うと、数か月後に納税通知書が届く。課税されない取得と課税される取得の境目を知っているかどうかで、資金計画の精度がまったく変わってくる。

法的な位置づけ

地方税法第73条の6は、不動産取得税の非課税範囲を定める規定であり、土地改良事業・土地区画整理事業・住宅街区整備事業・新都市基盤整備事業の施行に伴う換地の取得、農用地の交換分合、土地収用法82条に基づく替地の取得、および法定の共有持分・建築物の一部・保留地の取得について、道府県の課税権を排除する。

こんなときに使う

• 区画整理の換地処分の公告から数週間後、県税事務所から「不動産取得申告書」の用紙が届いた。親から継いだ畑が住宅地の換地に変わっただけなのに、税金を払うのか？ 換地そのものは本条第3項で非課税だ。ただ条例で申告を求められることはあるので、換地処分通知書の写しを添えて申告すれば、申告するだけで終わる
• あなたは不動産会社の営業担当として、区画整理地内の保留地を顧客に紹介している。「区画整理だから取得税はかかりませんよ」と言ってしまった。保留地を買う人は非課税の対象外。この一言が後で説明義務違反のクレームになりかねない
• 道路拡張の収用で、収用委員会の裁決により現金ではなく近くの替地で補償を受けた。その替地には取得税がかからない（第2項）。現金で受け取って自分で土地を買った場合とは、扱いがまったく違ってくる
• 仮換地の段階で、売主から区画整理地内の土地を買う契約を結んだ。決済はあと10日後。ここで買っているのは「従前の土地」であり、普通の売買なので取得税がかかる。その後の換地処分で非課税になるのは二回目の取得だけで、最初の購入分の税額を資金計画から外してはいけない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 換地や替地なのに取得税の納税通知書が届いたら、換地処分通知書、収用裁決書、登記事項証明書をそろえ、「どの項の非課税にあたるか」を明記して県税事務所に照会する2. 誤った課税と判断されれば、取消しや減額更正で済むことが多い3. 話が通らなければ、通知を受け取った日の翌日から3か月以内に知事に審査請求を出す（行政不服審査法18条）

訴えられた側：保留地や区画整理地内の土地を売る側、仲介する側なら：1. 重要事項説明や広告で「取得税非課税」と言い切らない2. 買主が受けるのは保留地の購入なのか、従前地の売買なのかを書面で区別して説明する3. 誤った説明をしてしまったら、納税通知が届く前に訂正し、税額の見込みを示しておく。後手に回るほど損害賠償請求のリスクが大きくなる

時効（請求できる期限）：不動産取得の申告期限は都道府県の条例で決まり、取得から30日〜60日以内とするところが多い。課税処分に不服があれば、処分を知った日の翌日から3か月以内に審査請求をする（行政不服審査法18条）。取消訴訟は原則として審査請求を経てからでないと起こせない（地方税法19条の12）。都道府県が更正・決定できる期間は原則5年（地方税法17条の5）（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：不動産取得税は所有権移転の事実に着目する流通税であり、取得の原因を原則として問わない。本条はその例外として、公共事業により従前地と実質的に同一の土地を取得する場合に限り課税を排除するものと理解される。