宅地建物取引業法 第17条の12（適合命令）

解説

宅建業界で「登録講習機関」と聞いても、自分に関係あると思う人はほとんどいない。だがこの機関は、宅建試験の5問免除（登録講習修了者は本試験50問中5問が免除される）を出す権限を持つ組織だ。そのお墨付きを国が与えている以上、国は取り上げる手前でまず「直せ」と言える。それが17条の12の適合命令である。あなたが知るべきは順序だ。国土交通大臣は、講習機関が17条の5第1項の登録要件（講師の資格、設備、財産的基礎、宅建業者に支配されていない中立性など）を満たさなくなったと認めたとき、いきなり登録を消すのではなく、まず必要な措置をとれと命じる。この命令に従わなければ、次に来るのは登録取消しだ。つまり適合命令が出た瞬間が、その機関にとって最後の生存猶予であり、その機関で講習を受けようとしているあなたにとっては、修了証の価値を疑うべき最初のシグナルになる。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法17条の12は、登録講習機関に対する適合命令を定める規定である。国土交通大臣は、登録講習機関が同法17条の5第1項に定める登録の基準に適合しなくなったと認めるときに、当該機関に対し、基準に適合するため必要な措置をとるべきことを命ずることができる。登録の取消しに先行する事後監督手段として位置づけられる。

こんなときに使う

• 宅建試験の5問免除を狙って登録講習の申込先を探している。受講料は数万円、講習は数か月がかり。もしその機関が適合命令を受けている最中だとしたら、修了証がどうなるか気にならないだろうか。国土交通省の登録講習機関一覧と処分歴は公開情報であり、申込む前に確認できる
• あなたが不動産会社の教育担当で、自社を登録講習機関として登録した側だとする。ある日、講師の一人が要件を欠いていたことが発覚した。国から適合命令が来たとき、期限内に講師を差し替えて報告できるかどうかで、登録取消しになるか生き残るかが決まる
• 登録講習機関の職員として、監査で設備基準の不備を指摘された。あと数週間で是正報告の期限が来る。この命令を無視すると17条の13以下の取消し事由に直結し、在籍受講生全員の修了予定が宙に浮く
• 友人が「5問免除の講習、安いところ見つけた」と言ってきた。あなたは価格ではなく、その機関が国交省の登録簿に載っているか、処分歴がないかを先に見るよう助言できる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 受講中または受講予定の機関に処分があったと知ったら、まず国土交通省の公表情報で命令の内容と時期を確認する2. 機関に対し、修了証の発行見込みと是正状況を書面で問い合わせる3. 講習が実施されず受講料が返らない場合は、消費者契約または債務不履行（民法415条）として返金請求を検討する4. 修了証の効力に不安があれば、受験申込前に試験実施機関に免除適用の可否を確認する

訴えられた側：1. 命令書を受け取ったら、指摘された不適合事項が17条の5第1項のどの要件に対応するかを特定する2. 是正計画を作り、期限内に完了させて客観的証拠（雇用契約書、設備写真、財務資料）とともに報告する3. 事実認定に争いがあるなら、行政不服審査法による審査請求または取消訴訟を検討する。処分性があるので争えるが、争いながらでも是正を並行するのが実務的4. 在籍受講生への説明と代替措置を同時に用意する

時効（請求できる期限）：命令自体の履行期限は個別の命令書に定められる。命令を争う場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内、取消訴訟は同6か月以内（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）。本条に特有の時効はない

学説

通説：本条の適合命令は名宛人である登録講習機関に是正義務を生じさせ、不履行が登録取消しという不利益処分に直結するため、行政指導ではなく処分性を有する行政処分と解される。