宅地建物取引業法 第43条（所有権留保等の禁止）

解説

分割払いで家を買うとき、多くの人が見落とす一点がある。「代金を全部払い終えるまで、登記は売主に置いたままにしましょう」という条項だ。所有権留保と呼ばれるこの仕組みは、動産の割賦販売では当たり前に使われている。だが宅地建物取引業法43条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売について、これを原則禁止した。あなたが払った金額が代金の10分の3を超えたら、たとえ残債が残っていても、業者は登記を移さなければならない。さらに2項は、引渡し後に業者がその不動産を「担保として譲り受ける」ことも禁じている。登記名義を残せないなら譲渡担保に切り替えればいい、という抜け道を先に塞いだ条文だ。ローン保証をつけた売買（3項・4項）でも、保証残債を差し引いた受領額が10分の3を超えれば同じ縛りがかかる。つまり、あなたが3割払った瞬間、法律上あなたは「登記を要求できる立場」に変わる。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法43条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売について所有権留保と譲渡担保を制限する規定である。業者は引渡しまで、又は代金の10分の3を超える金銭の支払を受けるまでに登記等の義務を履行しなければならず、引渡し後かつ3割超の受領後は担保目的での譲受けが禁止される。業者がローン債務を保証した売買にも同様の規律が及ぶ。

こんなときに使う

• 新築建売を分譲業者から自社割賦で購入し、頭金と月々の支払で代金の35% を納めた。だが登記はまだ業者名義のまま。「残金完済まで登記は移せません」と言われても、43条1項によりその主張は通らない。業者が拒み続ければ監督処分（宅地建物取引業法65条以下）の対象になる
• 業者側の立場で考えてみてほしい。割賦の残債回収が不安だから、引渡し後に買主から「担保として」その土地を譲り受ける契約を結んだ。これは2項の直撃を受ける。所有権留保を諦めた後の譲渡担保という、実務でよく思いつく代替手段こそが名指しで禁じられている
• 提携ローンで購入し、業者がローン債務を保証した。引渡し後1年以上・2回以上の分割返済という条件を満たすと、3項の世界に入る。受領済み代金から未弁済の保証債務を引いた額が3割を超えた時点で、業者は登記義務を負う。「ローンだから割賦じゃない」という思い込みが、この3項で覆る
• 登記が業者名義のまま業者が倒産したらどうなるか？ あなたは3割以上払っていても、登記がなければ第三者に対抗できない。破産管財人や差押債権者と争うことになる。43条は、まさにこの最悪シナリオを条文レベルで防ぐために置かれている
• 契約書に「所有権は代金完済時に移転する」と一行入っている。宅建業者が売主なら、この条項は3割超の支払後は43条に反する。あと数か月で3割ラインを超える。そのタイミングで登記を請求する準備を今から始めるかどうかで、業者倒産リスクへの立ち位置が変わる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書で代金総額・支払済額・売主が宅建業者かを確認、免許番号は契約書と重要事項説明書に記載がある2. 支払累計が代金の10分の3を超えているか計算、ローン保証型なら未弁済の保証債務額を控除して判定3. 超えていれば書面（内容証明郵便）で43条1項に基づく所有権移転登記手続を請求、期限を明示4. 応じない場合は免許行政庁への申告と、所有権移転登記請求訴訟の二本立てを検討5. 業者の経営不安の兆候があれば、処分禁止の仮処分など保全手続も弁護士と検討する

訴えられた側：1. まず当該取引が「自ら売主」かを確認、媒介・代理であれば43条の名宛人ではない2. 買主が宅地建物取引業者である場合は8章2節の自ら売主制限の適用除外（78条2項）に当たるか検証3. 1項但書の要件（買主が抵当権・先取特権の登記申請も保証人の提供も見込みがない場合）に該当するかを、記録で立証できるか確認4. 該当しないなら早期に登記手続へ移行、監督処分は違反の是正状況を考慮して判断されるため、指摘後の対応速度が処分の重さに直結する

時効（請求できる期限）：本条自体に期間制限の定めはない。登記請求権は所有権に基づく請求として構成できる場合は消滅時効にかからないが、契約上の債権として構成する場合は一般消滅時効（民法166条、権利行使できると知った時から5年、権利行使できる時から10年）が適用される。起算点は代金の10分の3を超えた支払を了した時。監督処分の申告に法定期限はないが、業者の経営状況が悪化すると事実上の救済可能性が下がるため、超過判明後は速やかに動くこと（最新の改正状況をご確認ください）