要点宅地建物取引業法 42 条は、宅建業者が自ら売主となる割賦販売で賦払金の遅滞があっても、30 日以上の期間を定めた書面催告を経なければ解除も一括請求もできないと定める。反する特約は無効。
Q · 分割払いを 1 回滞納したら、すぐ契約解除されて残金を一括請求されるの？
売主が宅建業者なら、30 日以上の書面催告なしに解除も一括請求もできません
宅地建物取引業法 42 条 1 項により、宅建業者が自ら売主となる割賦販売では、賦払金の不履行があっても、30 日以上の相当の期間を定めて書面で催告し、その期間内に履行がないときでなければ、契約解除も期限未到来分の一括請求もできません。電話やメッセージのみの督促は要件を満たしません。さらに 2 項は「滞納 1 回で当然に期限の利益を失う」といった反する特約を無効とするため、契約書の文言では 30 日を短縮できません。
「1回でも支払いが遅れたときは、買主は当然に期限の利益を失い、売主は残代金の全額を直ちに請求できる」。不動産の分割払い契約書には、この一文がほぼ必ず刷り込まれている。だが売主が宅地建物取引業者で、買主のあなたが業者でないなら、その一文は紙の上でしか生きていない。宅地建物取引業法42条は、賦払金の遅れを理由に契約を解除するにも、まだ期限の来ていない分まで一括請求するにも、先に「30日以上の相当の期間を定めた書面での催告」を通せと命じる。電話で「今日中に払わなければ解除する」と告げられても、法的には何も起きていない。そして2項は、これに反する特約をまるごと無効にする。契約書に何と書いてあろうと、業者はこの30日を飛び越えられない。あなたに与えられているのは、資金を工面するための30日というだけではない。手続を飛ばした解除を突き返すための盾である。
宅地建物取引業法 42 条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売契約における解除等の制限を定める規定である。賦払金の支払遅滞を理由とする契約解除および期限未到来の賦払金請求について、30 日以上の期間を定めた書面催告とその期間の徒過を要件とし、これに反する特約を無効とする。
AI 輔助整理，以條文原文為準
宅建業者が自ら売主となる割賦販売で、賦払金の遅滞を理由に解除や一括請求をするには 30 日以上の書面催告を要すると定めた規定です。反する特約は 2 項で無効になります。
30 日以上の相当の期間が必要です。書面が到達した翌日から起算し、その期間内に履行がなければ初めて解除または期限未到来分の請求ができます。
売主が宅建業者の割賦販売なら、42 条 2 項により「滞納で当然に期限の利益喪失」とする特約は無効です。30 日の書面催告を飛ばすことはできません。
引渡し後 1 年以上の期間にわたり、2 回以上に分割して代金を受領することを条件とする宅地建物の販売を指します（35 条 2 項の定義）。賃貸借は含まれません。
42 条 1 項に反し、その解除の意思表示は効力を生じません。加えて監督処分（65 条の指示処分・業務停止）の対象となり得ます。
適用されません。78 条 2 項により、買主が宅地建物取引業者である場合は自ら売主制限（40 条〜43 条）が除外されます。
要件を満たさず、その催告に基づく解除・一括請求はできません。業者は 30 日以上の期間を定めた催告をやり直す必要があり、期間は最初から数え直しです。
免許権者（都道府県の宅地建物取引業担当課、大臣免許なら国土交通省地方整備局）に申し出ます。処分は宅地建物取引業者名簿に記載され閲覧可能です。
なりません。42条1項は「書面で催告」と定めており、電話やメッセージだけでは要件を満たしません。猶予期間も30日以上と明示する必要があります。業界裏話ヒント：実務では内容証明郵便＋配達証明が通例で、これが無い業者は到達日を立証できません。「催告はした」と言う相手に配達証明の写しを求める一言が効きます。書面の電磁的方法による代替は近年の改正で動いている領域なので、最新の改正状況をご確認ください
賃貸借であれば対象外です。42条が想定するのは売買代金の分割払いで、引渡し後1年以上にわたり2回以上に分けて受領することを条件とする販売（宅地建物取引業法35条2項の定義）を指します。業界裏話ヒント：一定期間支払えば所有権が移る形の契約は、名称が賃貸借でも実質で判断されます。契約書のどこかに「支払額を代金に充当する」旨があるかどうかが、42条を使えるかの分水嶺です
手遅れとは限りません。42条1項の手続を欠いた解除は効力を生じないため、契約が存続している前提で原状回復や損害賠償を求める余地があります（民法545条は有効な解除を前提とする規定です）。業界裏話ヒント：素直に明け渡した事実を、後から「合意解除だった」と構成されるのが最大のリスクです。退去時に「解除の効力は争う」と一筆残したかどうかで、その後の戦い方が変わります
できません。42条は宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の制限であり、個人間売買には及びません。その場合は民法541条の「相当の期間を定めた催告」で足り、期間は事案ごとの判断（実務上は1週間から2週間程度が目安）になります。業界裏話ヒント：買主が宅建業者である取引も78条2項で適用除外です。契約書の売主欄に免許番号が記載されているかどうかが、30日を主張できるかの入口になります
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 催告の要件 | 42 条：30 日以上の期間を定めた書面催告が必須 | — |
| 適用場面 | 宅建業者が自ら売主となる割賦販売の賦払金遅滞 | — |
| 特約の効力 | 42 条 2 項：反する特約は無効 | — |
| 業者間取引 | 78 条 2 項により適用除外 | — |
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