宅地建物取引業法 第63条の5（寄託金保管簿）

解説

マンションの契約書にサインし、手付金800万円を振り込んだ。その金が今どこにあるか、あなたは確かめただろうか。宅地建物取引業者が完成物件を自ら売る場合、代金の10パーセントまたは1,000万円を超える手付金等を受け取るには、事前に保全措置を講じなければならない（宅地建物取引業法41条の2）。その選択肢の一つが、国土交通大臣の指定した保管機関に金を預ける方式である。63条の5は、その保管機関に「寄託金保管簿を備え、国土交通省令で定める事項を記載し、保存せよ」と命じる。地味な帳簿の条文に見えるが、業者が倒産した後にあなたの800万円が戻るかどうかは、この帳簿にあなたの名前と金額が載っているかで決まる。そして保全措置を講じない業者に対しては、あなたは手付金等の支払いそのものを拒める。振り込む前が、唯一の交渉時である。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法63条の5は、指定保管機関の帳簿義務を定める規定である。手付金等の保全措置のうち寄託方式において金銭を預かる指定保管機関に対し、国土交通省令の定めに従って寄託金保管簿を備え、省令所定の事項を記載し、これを保存することを義務づけ、預り金の所在を事後に追跡可能な状態に保つ。

こんなときに使う

• 引渡し予定日の10日前、売主の宅地建物取引業者が民事再生を申し立てたという記事を見つけた。あなたが払った手付金900万円は、保全措置の方式によって行き先が分かれる。保証委託なら保証会社へ、指定保管機関方式なら保管機関へ請求する。どちらの証書を受け取ったのか、契約書ファイルを今夜のうちに開くこと。動ける時間はもう二週間もない
• 重要事項説明で「保全措置は指定保管機関への寄託です」と言われたが、その場で証書は何も渡されなかったとしたら？ 保全措置は手付金等を受領する前に講じるのが法の建前である。証書がないまま振り込めば、自分の金が保管簿に載っているかを確かめる手段が消える
• あなたは宅地建物取引業者側の担当者だ。保管機関に寄託した記録と社内の入金記録が、一件分だけずれている。立入検査で保管簿と突き合わされる側は、あなたである
• 友人が「新築マンションの手付金、業者が潰れたら消えるんでしょ」と相談してきた。あなたは保全措置の三方式と、それぞれの請求先を三分で説明できる。完成物件か未完成かで使える方式が違うことまで話せれば、友人はその日のうちに自分の契約書を開く

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書と重要事項説明書から保全措置の方式（保証委託・保証保険・指定保管機関への寄託）を特定する2. 寄託方式なら証書を持って保管機関に返還を請求する、保管簿の記載が根拠になる3. 証書がない、またはそもそも保全措置が講じられていなかった場合は、免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）に申出をし、並行して業者へ返還請求する4. 業者が倒産していれば、宅地建物取引業保証協会の弁済業務保証金からの還付が使えるかを確認する

訴えられた側：1. 指定保管機関側なら、記載事項と保存方法が国土交通省令の要求を満たしているか先に自己点検する。様式不備と記載漏れは別問題として扱われる2. 宅地建物取引業者側なら、寄託した金額・時期と社内の入金記録の整合を保管簿と突き合わせておく3. 報告徴収や立入検査（宅地建物取引業法72条）で指摘を受けたら、隠すより先に是正の記録を残す。帳簿の不備は監督処分の入口であり、隠蔽は指定取消し・免許取消しの引き金になる

時効（請求できる期限）：寄託金保管簿の保存期間は国土交通省令（宅地建物取引業法施行規則）に委任されているため、最新の規則で確認すること（参考：宅地建物取引業者の業務帳簿は宅地建物取引業法49条により閉鎖後5年、自ら売主となる新築住宅に係るものは10年）。買主の手付金等返還請求権自体に特別の時効はなく、民法166条の一般消滅時効（権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される