宅地建物取引業法 第64条の17（一般保証業務）

解説

不動産会社に手付金や中間金を渡した後、その会社が倒産したらどうなるか。多くの人が思い浮かべるのは営業保証金か弁済業務保証金の還付、その一本だけである。だが法律にはもう一本、別の回収経路が用意されている。宅地建物取引業保証協会は、社員である業者が負う支払金や預り金の返還債務を連帯して保証することができる。これが一般保証業務である。ただし協会が勝手に始めてよい業務ではない。64条の17第1項は、業務を行う場合にあらかじめ国土交通省令の定めるところで国土交通大臣の承認を受けることを求めている。承認のない協会は連帯保証を引き受けられない。やめたときも大臣への届出が要る（第2項）。つまりあなたが契約前に確認すべきは、業者がどの協会の社員かだけではない。その協会が一般保証業務の承認を受けているか、今も続けているかである。弁済業務保証金の還付には認証の手続と上限額があるが、連帯保証は保証の範囲で協会に直接請求できる。この差を知っている人と知らない人では、倒産の知らせを受けた朝に動かせる手札の数が違う。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法第64条の17は、宅地建物取引業保証協会が行う一般保証業務に係る規制規定である。同協会が社員である宅地建物取引業者の支払金または預り金の返還債務を連帯して保証する業務を開始するには国土交通大臣の承認を要し、廃止したときは同大臣への届出を要する。第3項は第57条から第60条までを準用し、監督を及ぼす。

こんなときに使う

• 契約した不動産会社が民事再生を申し立て、支払済みの中間金が宙に浮いたとき、あなたはどこへ請求する？ 破産手続開始決定が出れば債権届出の期限まで数週間しかない。弁済業務保証金の還付は認証を経る必要があり上限もある。だが業者の所属する保証協会が一般保証業務の承認を受けていれば、連帯保証債務として協会に直接請求できる余地が残る。まず協会の窓口に、その取引に保証が付いているかを照会する。
• あなたが保証協会の実務担当だとする。会員サービスとして預り金の連帯保証を始める案が理事会を通った。その決議の日から業務を開始してはならない。国土交通省令の手続で大臣の承認が下りるまで、一円の保証も引き受けられない。承認前に締結した保証は、協会の業務範囲を超えた行為として監督の対象になりうる。
• 協会が一般保証業務を廃止し、大臣に届け出た。それでも既に成立している保証契約の効力が届出だけで当然に消えるわけではない。ただし新規の引受けはその時点で止まる。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書と重要事項説明書の「支払金又は預り金の保全措置」欄を確認し、保証の主体が誰かを特定する。2. 業者が所属する保証協会に連絡し、一般保証業務の承認を受けているか、当該取引に保証が付いているかを照会する。3. 付いていれば連帯保証債務として協会へ直接請求する。4. 付いていなければ64条の8の弁済業務保証金の還付（認証の申出）へ切り替える。両方の可否を同時に走らせ、先に動く方を主軸にする。

訴えられた側：協会側であれば、承認前に保証を引き受けていないか、承認を受けた業務の範囲を超えていないかを最初に洗う。第3項により57条から60条までの規定が準用され、監督の網は一般保証業務にも及ぶ。業務を縮小・停止する場合は第2項の廃止の届出の要否を判断し、既存の保証契約の処理方針を決めてから届け出る。順序を逆にすると、契約上の責任と行政への説明が同時に崩れる。

時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。承認は業務開始前（第1項）、廃止の届出は廃止後（第2項）という前後関係だけが定められている。協会に対する連帯保証債務の請求権には特定の時効はなく、主債務に従って一般の消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される。

改正の年表

1. 1.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編に伴い、承認権者および委任先の表記が建設大臣・建設省令から国土交通大臣・国土交通省令へ改められた