宅地建物取引業法 第64条の22（指定の取消し等）

解説

ハトマークかウサギマーク、宅建業を営む会社なら事務所のどこかにそのシールが貼ってある。あれは業界団体のロゴではなく、国土交通大臣の指定を受けた宅地建物取引業保証協会の社員である証だ。本来なら主たる事務所1000万円、支店ごとに500万円を供託しなければ営業できないところを、分担金60万円と30万円で肩代わりしてもらえる。この仕組みが成り立っている唯一の前提が、協会が指定を維持していることである。64条の22は、その指定を国土交通大臣が取り消せると定める。取消事由は三つ、弁済業務を適正かつ確実に実施できないと認められるとき、この法律または命令に違反したとき、64条の20または前条の監督処分に違反したとき。取り消されれば官報で公示され（2項）、社員だった業者は地位を失う。そして地位を失った日から1週間以内に、今度は自腹で営業保証金を供託しなければならない（64条の15）。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法64条の22は、宅地建物取引業保証協会に対する指定の取消しを定める規定である。国土交通大臣は、弁済業務を適正かつ確実に実施できないと認められるとき、法令に違反したとき、または64条の20もしくは前条の処分に違反したときに、64条の2第1項の指定を取り消すことができ、取消し及び協会の解散は官報で公示される。

こんなときに使う

• もし明日の官報に、あなたの加入する保証協会の指定取消しが載ったとしたら？ 社員の地位はその日に消え、残された時間は1週間。主たる事務所1000万円、支店ごとに500万円の営業保証金を現金または国債等で用意して供託しなければ、供託できないまま営業を続けることになり、免許権者の監督処分が視野に入る
• 仲介業者に預けた手付金が返ってこない。協会に認証を申し出た矢先、その協会自身が処分の俎上に載る。弁済の担保が足元から揺れる感覚を、還付を待つ側は初めて味わうことになる
• 協会の弁済業務担当として、還付充当金を納めない社員が積み上がっているのをあなたは知っている。64条の22第1項第1号の「弁済業務を適正かつ確実に実施することができない」は、まさにその状態を名指ししている。協会が社員への取立てで一切譲らないのは、担当者の性格ではなく、この条文が協会の首元にあるからだ
• 同業の友人から「開業するなら供託1000万円と協会加入60万円、どっちが得か」と相談された。多くの人は差額だけで即答する。あなたは、協会側にも指定を取り消される可能性があり、その日から1週間で1000万円を積む義務が復活すると説明できる

取るべき行動

被害を受けた側：加入先の協会に処分の兆候が出たら、確認先は業界の噂ではなく官報である（2項の公示が唯一の公式ルート）。公示を確認したら、1. 主たる事務所1000万円＋支店ごと500万円の供託原資を1週間で手当てする（64条の15）、2. 供託後は免許権者へ届出、3. 進行中の取引の相手方に担保の切替えを説明、4. 分担金相当額の返還は6か月以上の公告を経る別軌道なので、当てにせず資金計画を組む

訴えられた側：聴聞の通知を受けた協会側の争点は、「弁済業務を適正かつ確実に実施できるか」の一点に集約される。1. 未収の還付充当金と弁済業務保証金準備金の残高を数字で示す、2. 特別弁済業務保証金分担金の徴収（64条の13）を含む是正計画を書面で提出、3. 社員への移行支援策を添える。処分理由の提示や聴聞手続に瑕疵があれば、審査請求または取消訴訟で手続違反そのものを争える

時効（請求できる期限）：本条の指定取消しそのものに特定の時効はない。実際に効くのは別の時計である。聴聞（3項）を経て官報公示（2項）、社員の地位喪失日から営業保証金の供託まで1週間（64条の15）、還付充当金は通知を受けた日から2週間（64条の10）、分担金の取戻し公告は6か月以上（64条の11）。処分を争う側は、審査請求が処分を知った日の翌日から3か月、取消訴訟が6か月（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）

学説

実務上の一般的理解：指定取消しは社員である多数の宅建業者に営業保証金の供託義務を一斉に生じさせるため、最終手段として位置づけられる。実務では64条の20・前条の監督処分が先行し、それに従わないときに3号により発動されるという多段構造が前提とされる。

改正の年表

1. 1.昭和47年（1972年） 新設：宅地建物取引業保証協会制度の創設に伴い、指定の要件・監督とあわせて指定の取消しに関する規定が設けられた。