宅地建物取引業法 第75条の2（宅地建物取引業者を社員とする一般社団法人による体系的な研修の実施）

解説

宅建業界の教育には二階建ての構造がある。一階は宅地建物取引士証の五年ごとの更新に必要な法定講習で、受けなければ取引士証が失効する強制の階。二階が本条である。全国宅地建物取引業協会連合会や全日本不動産協会のように、宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人に対し、法令、金融その他の多様な分野にわたる体系的な研修を実施するよう努めることを求めている。見落とされているのは「多様な分野」という四文字だ。不動産取引の紛争は重要事項説明や登記からだけでなく、住宅ローン、相続、税務、高齢者の判断能力といった隣接領域から噴き出す。あなたが会費を払っている協会がこの二階部分を運営しているなら、それはあなたが購入済みの資産である。使っていないなら、毎年その分を捨てている。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法第75条の2は、宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人に、宅地建物取引士等が職務上必要な知識及び能力を効果的かつ効率的に習得できるよう、法令、金融その他の多様な分野に係る体系的な研修の実施を求める努力義務規定である。研修の対象は資格者に限られず、無資格の従業者を含む。

こんなときに使う

• 協会に毎年会費を納めているが、直近一年でその協会の研修に何回出席したか即答できるだろうか。答えられないなら、本条が協会に課している努力義務の受益者リストから、あなた自身が抜け落ちている。会費の対価は仲介物件情報システムの利用権だけではない。
• 取引士証の有効期間まであと三か月。法定講習の日程は押さえたが、そこで扱われるのは法令改正の要点が中心で、顧客が実際に持ち込んでくる相続や住宅ローンの相談には届かない。その隙間を埋める設計図が本条であり、協会の年間研修計画表の中にある。
• 新人の従業者に重要事項説明の同席をさせたところ、買主から住宅ローン特約の期限について質問され、答えに詰まった。第31条の2はその教育責任を業者に負わせている。自社単独で体系を組む体力がないなら、協会の研修が既製の解決策になる。
• 消費者として協会の無料相談窓口に電話した経験はあるだろうか。受話器の向こうの担当者が的確に答えられるかどうかは、その団体が本条の努力義務をどこまで本気で運用してきたかに直結している。あなたが受け取る回答の質は、業界内部の研修体制の外部への出口である。

取るべき行動

被害を受けた側：研修を受ける側（宅建士および従業者）の手順。1. 所属協会の年間研修計画を入手し、法令分野と金融、税務、相続などの多様分野の比率を確認する。2. 自分が直近一年で対応に詰まった相談内容を書き出し、対応する研修に優先して申し込む。3. 受講記録を個人と社内の両方で保存する。4. 必要な分野の研修が用意されていないなら、社員としての立場で協会へ要望を出す。本条の努力義務が、その要望の法的な足場になる。

訴えられた側：研修を実施する側（一般社団法人および会員業者）の備え。1. 法令改正のみに偏った単発講義から、金融、税務、相続、高齢者対応を組み込んだ体系へ再設計する。2. 受講率と対象者の内訳（取引士、無資格従業者）を記録し、実績として残す。3. 会員業者は第31条の2の従業者教育義務と本条の研修を接続し、社内教育計画に位置づける。4. 苦情や監督処分の局面で提出できる形式に整えておく。

時効（請求できる期限）：本条自体に期限や時効の定めはない。実務上の時間圧は宅地建物取引士証の有効期間である五年（第22条の2）で、更新には交付申請前の一定期間内に法定講習を受ける必要がある。ただしこれは本条の研修とは別制度であり、法定講習を受けたことで本条の研修体系を利用したことにはならない（最新の制度運用は所属協会および都道府県所管課でご確認ください）。

学説

通説（努力義務規定の一般的理解）：「努めなければならない」との規定は、不履行それ自体を直接に制裁する効果を持たないが、行政指導の根拠となり、関連する法条の解釈や監督上の評価において考慮される。本条も同様に、団体の自主性を残しつつ研修の質の方向づけを行う規定と理解される。

改正の年表

1. 1.平成26年（2014年） 新設：宅地建物取引主任者から宅地建物取引士への名称変更を含む改正に伴い、取引士本人の資質向上（第15条の3）、業者の従業者教育（第31条の2）と並ぶ第三層として、業界団体による体系的研修の努力義務が新設された。