宅地建物取引業法 第75条（名称の使用制限）

解説

不動産店の入口に貼られたハトのマーク、あれが何を意味するか説明できる人は少ない。宅地建物取引業協会の会員である証だ。そして宅建業法75条は、この協会と、その全国組織である連合会の名前そのものを、法律で囲い込んでいる。協会でない者が「宅地建物取引業協会」という文字を名称の中に入れれば、それだけで違反になる。誰かが誤認したか、実害が出たかは問われない。名乗った時点で線を越えている。なぜここまで形式的に厳しいのか。協会に加入する業者の多くは系列の宅地建物取引業保証協会の社員でもあり、その業者と取引してトラブルになった消費者は、弁済業務保証金から弁済を受けられる可能性がある（宅建業法64条の8）。つまり協会の名前は、消費者にとって金銭的な安全網の目印として機能している。目印を自由に偽装できてしまえば、安全網ごと偽装できる。だから法は、被害の立証を待たず、名前の入口で止めた。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法75条は名称の使用制限を定める規定であり、宅地建物取引業協会および宅地建物取引業協会連合会でない者が、これらの文字をその名称中に用いることを禁止する。営利・非営利の別、団体の規模、誤認の有無を問わない形式基準であって、同法64条の2以下の保証協会制度と結びついた名称の識別機能を担保するものである。

こんなときに使う

• 不動産オーナー数十人で互助団体を立ち上げ、定款案の名称欄に「○○県宅地建物取引業協会」と書いた。公証役場での定款認証まであと3日。ここで気付けば修正は無料、登記まで走れば、定款変更・変更登記・印章・名刺・ウェブサイトの作り直しが芋づる式に連鎖する
• もし、訪ねてきた営業マンの名刺に「日本宅地建物取引業協会連合会 認定アドバイザー」と刷ってあったとしたら？ 実在するのは全国宅地建物取引業協会連合会であって、その名前ではない。冠の二文字が違うだけで、その団体が実在するのか、それとも信用を借りているだけなのかが分かれる
• 親が高齢者向けの不動産セミナーに通い始めた。主催は「中央宅地建物取引業協会」。その名が本物かどうかは、今日のうちに確かめられる
• 友人がフランチャイズの不動産仲介を始め、加盟店の集まりに名前を付けたいと相談してきた。「協会って付けると信用されるらしいよ」と言う。その一言に対して、75条の存在と、なぜ誰も損をしていなくても違反になるのかを、あなたは three 分で説明できる側にいる
• 賃貸の更新料トラブルで駆け込んだ相談団体が、協会を名乗っていただけの民間業者だった。保証協会の弁済業務保証金の対象にもならず、相談料だけが消えた。看板の名前を五分確認していれば避けられた損失である

取るべき行動

被害を受けた側：1. 団体名の全文と、名刺・チラシ・ウェブサイトの該当箇所をスクリーンショットと現物で保存する2. 正規の協会かどうかは、全国宅地建物取引業協会連合会または全日本不動産協会の会員検索、および都道府県の宅建業者名簿の閲覧で確認できる3. 名称を借りた勧誘で金銭被害が出ているなら、都道府県の宅建業担当課、消費生活センター、警察の生活経済担当へ同時に情報提供する4. 民事で止めたい場合は、周知表示の混同惹起として不正競争防止法2条による差止めの余地を弁護士に検討させる

訴えられた側：1. まず使用を止める。違反は使用を続ける限り継続するので、放置は状態を悪化させるだけである2. 名称変更の手続を確定させる。一般社団法人なら社員総会の特別決議、定款変更、変更登記の順で、登記簿・印章・名刺・看板・ウェブ・銀行口座名義まで洗い出す3. 是正の記録（是正日、廃棄した印刷物の写真、変更後の登記事項証明書）を一式残す4. 誤認した相手方がいるなら、名称変更の通知を先に出す。行政や協会から照会が来たとき、自発的是正の証拠があるかどうかで説明コストが桁違いに変わる

時効（請求できる期限）：本条自体に期間制限はない。違法な名称使用は使い続ける限り違反状態が継続するため、時間の経過で適法化されることはない。名称冒用による損害の賠償を求める場合は、一般の消滅時効（民法166条、権利を行使できると知った時から5年または行使できる時から10年）、不法行為構成なら民法724条（損害と加害者を知った時から3年、行為時から20年）が起算点となる。行政上の措置や罰則の適用可能性については、罰則の具体的な条項と法定刑を含め、所管の都道府県庁または国土交通省の地方整備局に確認するのが早い（最新の改正状況をご確認ください）