要点宅地建物取引業法74条は、名称に宅地建物取引業協会の文字を用いる一般社団法人に、社員の指導及び連絡を目的とする定款を義務づける。この定款の定めは変更できない。
Q · 不動産屋の壁に貼ってある「宅地建物取引業協会」って、法律上どういう団体なんですか？
指導と連絡が目的の一般社団法人で、処分権限は持ちません
宅地建物取引業法74条により、名称に「宅地建物取引業協会」の文字を用いる一般社団法人は、社員の指導及び連絡に関する事務を目的とし、一の都道府県内で事業を行い、宅地建物取引業者を社員とする定款の定めを備えなければなりません。連合会は全国を区域とし、協会を社員とします。これらの定款の定めは3項により変更できません。また5項で、協会は都道府県知事、連合会は国土交通大臣から報告徴収と指導・助言・勧告を受ける立場にあります。指示処分（65条）や免許取消し（66条）の権限は協会ではなく免許権者にあります。
街の不動産屋の壁に、免許票と並んで貼られている「宅地建物取引業協会」の標章。あの一枚が何を意味するのか、説明できる人は業界内にも多くない。74条が定めているのは、その名前を名乗れる団体の条件である。一般社団法人であること、目的は社員の指導及び連絡に関する事務であること、事業区域は一つの都道府県であること、社員は宅地建物取引業者であること。この四点を定款に書いていない法人は、その名称を使えない。さらに3項が効いてくる。今書いた定款の定めは、変更することができない。社員総会が全会一致で決議しても動かない。加えて5項により、都道府県知事は協会に、国土交通大臣は連合会に、報告を求め、指導・助言・勧告ができる。つまり協会は業者を指導する側であると同時に、行政から指導される側でもある。あなたが業者とトラブルになったとき、この二層構造のどこを押すかで、話の動く速度が変わる。
宅地建物取引業法74条は、宅地建物取引業協会及び宅地建物取引業協会連合会の名称使用と組織要件を定める規定である。名称中に当該文字を用いる一般社団法人は、社員の指導及び連絡に関する事務を目的とし、協会は一の都道府県、連合会は全国を事業区域とする定款の定めを要する。当該定款の定めは変更することができず、成立後は所定の届出義務を負う。
宅建業法74条1項の要件を満たす一般社団法人です。社員の指導及び連絡に関する事務を目的とし、一の都道府県内で事業を行い、宅地建物取引業者を社員とする定款の定めが必要です。
74条の協会は指導と連絡が目的の団体、64条の2の保証協会は国土交通大臣の指定を受け弁済業務を担う団体です。実際には同じ系統の法人が両方の機能を分担していることが多くあります。
74条1項・2項が定める目的・事業区域・社員資格の部分は、3項により変更することができません。社員総会の決議でも動かせない、極めて異例の法定固定です。
74条は協会側の要件を定めるもので、業者に加入義務を課す規定ではありません。ただし営業保証金1000万円の供託に代えて保証協会の社員になる実務上の選択肢があります。
74条2項の要件を満たす一般社団法人で、全国において事業を行い、各都道府県の宅地建物取引業協会を社員とします。監督は国土交通大臣が行います。
74条4項により、成立の日から二週間以内に登記事項証明書と定款の写しを添えて、協会は都道府県知事、連合会は国土交通大臣へ届け出る必要があります。
74条5項により、宅建業の適正な運営確保と健全な発達のため、必要な事項の報告を求め、必要な指導・助言・勧告をすることができます。連合会に対しては国土交通大臣が行います。
非会員でも免許があれば適法に営業できます。ただし保証協会の社員でない業者は営業保証金を自ら供託しており、還付の窓口や手続が異なるため、契約前の確認に意味があります。
名称に「宅地建物取引業協会」の文字を含む一般社団法人が74条の対象になる。ハトマークの全国宅地建物取引業協会連合会は2項の連合会にあたり、社員は各都道府県の協会だ。ウサギマークの全日本不動産協会はその文字を含まない別系統になる。業界裏話ヒント：系統の違いは、業者が加入する保証協会（64条の2の指定を受けた団体）の違いに直結する。万一の還付先が変わるので、契約前に確認する価値がある
協会自身に処分権限はない。74条1項が定める目的は社員の指導及び連絡であって、指示処分や業務停止（65条）、免許取消し（66条）はすべて免許権者である知事または国土交通大臣の権限だ。業界裏話ヒント：実務では免許権者と協会の両方に出す。相手が保証協会の社員なら64条の5の苦情解決の申出も並行でき、弁済業務保証金からの還付（64条の8）への道が残る
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 法的性質と目的 | 74条：社員の指導及び連絡に関する事務を目的とする一般社団法人 | — |
| 誰が動かすか | 協会自身（ただし5項で知事・大臣の指導と勧告を受ける） | — |
| 取引の相手方が得られる効果 | 会員業者への指導・連絡を通じた間接的な是正 | — |
| 定款・組織の自由度 | 目的・区域・社員資格は3項で恒久的に変更禁止 | — |
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