道路法 第47条の20（道路一体建物に関する私権の行使の制限等）

解説

土地の所有者が最強だという常識は、建物の上に道路が一本乗っただけで崩れる。道路法47条の20が対象にするのは「道路一体建物」、つまり道路を構造的に支えている建物である。建物の所有者とは別に、その敷地の所有権・地上権・賃借権などを持つ人（敷地所有者等）がいる場合、その人の権利行使によって建物が道路を支えられなくなるなら、その権利は使えない。借地契約が切れても「建物を壊して土地を返せ」とは言えない、ということだ。代わりに第2項が別の手段を用意している。建物所有者に敷地を使う権利が残っていないなら、建物を壊させる権利を持っていた敷地所有者等は、建物を時価で自分に売り渡すよう請求できる。つまり「更地に戻す」選択肢は消え、「建物ごと買い取る」選択肢に置き換わる。地主の側に立つにしても建物オーナーの側に立つにしても、交渉の出発点がここで決まる。

法的な位置づけ

道路法47条の20は、立体道路制度における道路一体建物の敷地に関する私権制限を定める規定である。敷地所有者等による権利行使が、協定の目的たる道路を支持する建物の効用を失わせる場合にはその行使を禁じ、建物所有者が敷地利用権を欠くときは、収去請求権を有する敷地所有者等に建物の時価売渡請求権を付与する。

こんなときに使う

• 所有している土地を開発会社に30年の定期借地で貸し、その上の建物を道路が貫通する計画に同意した。契約満了が近づき、更地で返ってくると思っていた。ところが建物収去を求めても、道路を支える効用を失わせる権利行使は本条1項で封じられる。残る選択肢は時価での売渡請求だけになる
• 建物オーナーの立場から見る。借地権が終わったと地主から内容証明が届いた。あなたは「道路を支えているから壊せない」と押し返せるが、同時に第2項によって、地主から時価で建物を売るよう求められる可能性を抱えている。出口は退去ではなく、売却価格の交渉だ
• 地主が亡くなって土地を相続した子どもが、建物の上を道路が走っている事実を初めて知った。もし固定資産税を払い続けた土地を自由に使えないと分かったら、相続人はどう動くべきなのか？ 遺産分割の前に、この土地の評価をどう考えるかで兄弟の取り分が変わる
• 時価売渡請求の通知を受け取った。回答期限まで残り14日。建物の時価をいくらと見るか、不動産鑑定士の手配が今週中に間に合うかで、受け取る金額が億単位で動きうる
• 敷地に抵当権を持つ金融機関の担当者として、融資先の地主が破綻寸前。担保の土地の上には道路一体建物がある。建物収去を前提にした担保評価は成り立たない

取るべき行動

被害を受けた側：敷地所有者等の立場なら：1. 道路管理者との協定書、借地契約書、登記簿をそろえ、建物が道路一体建物に当たるかを確認する2. 収去請求は本条1項で封じられる前提で、地代請求など効用を失わせない権利行使の範囲を整理する3. 建物所有者に敷地利用権がないなら、第2項の時価売渡請求を検討し、不動産鑑定士に時価算定を依頼する4. 道路管理者にも事前に協議を申し入れ、管理面の条件を確認する

訴えられた側：建物所有者の立場なら：1. 収去・明渡しを求められたら、建物が協定の目的たる道路を支持していることを根拠に本条1項で反論する2. 同時に、自分に敷地利用権が残っているか（借地権の存続、更新の可否）を確認する。残っていれば第2項の売渡請求の前提を欠く3. 売渡請求を受けた場合は独自に鑑定を取り、時価の算定根拠（建物の特殊構造、収益性）を争点化する4. 道路管理者との協定上の義務が売却後に誰へ引き継がれるかも確認する

時効（請求できる期限）：本条に固有の期間制限はない。ただし売渡しによって生じる代金債権などには一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される。売渡請求権の法的性質（意思表示で売買が成立する形成権と見るか）は、実務上、解釈が分かれうるため、早期に行使・回答するのが安全（最新の改正状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.平成元年（1989年） 新設：道路法改正により立体道路制度が創設され、道路の立体的区域、道路一体建物に関する協定、敷地の私権制限と時価売渡請求の仕組みが設けられた（条番号はその後の改正で移動しているため、現行条番号は e-Gov で要確認）