道路法 第47条の19（協定の効力）

解説

契約書にサインした覚えがないのに、契約の当事者として扱われる。民法の世界では原則として起きないことが、道路と一体になった建物では起きる。幹線道路が建物の中を貫く、あるいは建物の上や下を道路が通る「立体道路」では、道路管理者（国や都道府県、市町村など、その道路を管理する役所）と建物の所有者が、建物の管理方法や費用負担について協定を結ぶことがある（道路法47条の17）。本条は、その協定が公示された後に建物を買った人や競売で落札した人にも、協定の効力が及ぶと定めている。つまり、前の所有者が役所と交わした維持管理の分担や制限を、あなたは自分で合意していなくても引き継ぐ。「契約は当事者しか縛らない」という常識は、ここでは通用しない。購入前に道路管理者へ協定の中身を照会するかどうかで、購入後の負担を事前に読めるかどうかが決まる。

法的な位置づけ

道路法第47条の19は、道路一体建物に関する協定の承継効を定める規定である。道路管理者と道路一体建物の所有者との間で締結され、前条第2項により公示された協定は、公示後に当該建物の所有者となった者に対しても効力を有する。公示を基準時として、売買や競売による取得者を協定に拘束する点に特色がある。

こんなときに使う

• 道路と一体になった建物の一室を中古で買ったところ、管理規約に書かれていない維持管理の分担が後から出てきたら、どうなる？ 協定が公示済みであれば、売主から聞いていなかったとしても協定の拘束からは逃れにくい。争う相手は道路管理者ではなく、説明しなかった売主や仲介業者になる
• 裁判所の競売物件情報で、駅前の割安なビルを見つけた。物件資料に、建物の下を道路が通っている旨の記載がある。入札期限まで残り10日。落札すれば公示済みの協定もそのままあなたに付いてくる。期限内に道路管理者へ協定の内容を照会できるかが勝負になる
• あなたは道路一体建物を所有する会社の担当者で、建物の売却を進めている。協定の存在を買主に伝えなかった。協定自体は本条で買主を拘束するが、それとは別に、あなたの会社が契約不適合責任や説明義務違反を問われる余地は残る
• 親から相続したビルの地下を道路が通っていた。協定の存在を知ったのは、道路管理者から書面が届いた日だった。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 道路管理者に協定の写しと公示日を確認し、登記簿上の所有権取得日と比べる。公示前の取得であれば、本条による効力が及ばない可能性がある2. 重要事項説明書、売買契約書、物件状況報告書に協定の記載があったかを点検する3. 記載がなければ、売主には契約不適合責任（民法562条以下）を、仲介業者には説明義務違反を主張できないか検討する4. 協定内容の見直しは、道路管理者との協議事項として申し入れる

訴えられた側：道路管理者から協定違反を指摘された場合：1. 公示日と自分の取得日の前後を確認し、公示前の取得なら本条による拘束そのものを争う2. 協定条項の文言と、求められている措置の範囲がずれていないかを照合する。売主として説明義務違反を問われた場合：3. 告知書や重要事項説明書に協定の記載があったか、買主が公示によって知り得たかを整理し、反論の材料にする

時効（請求できる期限）：本条に固有の時効はない。協定の有効期間は協定そのものの定めによる。売主への責任追及は、協定による負担が「権利に関する契約不適合」（民法565条）と評価されれば、品質等に関する1年の通知期間（民法566条）ではなく、一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が軸になりうる（評価は実務上分かれうる）

改正の年表

1. 1.平成元年（1989年） 改正：立体道路制度の創設に伴い、道路一体建物に関する協定制度が導入されたとされる。その後の条番号移動の有無は要検証