建物の区分所有等に関する法律 第49条の4（仮理事）

理事が欠けた法人のために裁判所が一時的に選任する、理事の職務を代行する者です。区分所有法 49 条の 4 が根拠で、正規の理事が選任されるまでの暫定的な機関です。

利害関係人又は検察官です。区分所有者はもちろん、管理組合法人に工事代金を請求する業者や抵当権者も利害関係人として申立てができます。区分所有者一人でも申立ては可能です。

管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所です（第 2 項）。マンションの所在地ではない点に注意が必要で、管理会社の住所を登記していると別の県になることがあります。

条文の「欠けた」は法令や規約が定める員数を欠いた状態を指すと解されており、定員を下回れば射程に入りうるとされています。ただし一名の欠員で足りるかは実務上、解釈が分かれています。

非訟事件の手続費用は各自負担が原則で（非訟事件手続法 26 条）、申立人が申立手数料に加え報酬の予納金を求められることが実務上あります。最新の運用は管轄裁判所にご確認ください。

正規の理事が選任されるまでの暫定的な役割です。集会で理事が選ばれれば仮理事の職務は終わります。自治の停止時間を最小に抑える設計になっています。

選べません。本条の対象は法人登記を済ませた管理組合法人だけです。法人でない場合は区分所有者の五分の一以上で集会を招集し（34 条 5 項）、管理者を選び直すのが本筋です。

申立てから選任まで一定の期間を要するため、着工日や契約期限から逆算して動く必要があります。具体的な所要期間は事案と管轄裁判所の運用によるため、事前確認をおすすめします。

頼めるのは管理組合が法人登記をしている場合に限られる（49条の4第1項）。法人化していなければ本条の対象外で、区分所有者の五分の一以上で集会を招集し（34条5項）、管理者を選び直すのが本筋になる。業界裏話ヒント：法人かどうかは登記事項証明書を一通取れば確定する。管理会社に問い合わせるより早く、理事の氏名まで載るので、誰の名義で止まっているのかが一目で分かる。

仮理事は理事の職務を代行する立場で、権限の外枠は理事と同じである。共用部分の変更や規約の変更のように集会の決議を要する事項を単独で決めることはできず、日常の事務処理と、決議を得るための集会招集が中心になる。業界裏話ヒント：選任されるのは多くの場合、裁判所の名簿にある弁護士である。報酬水準は事案ごとに幅があるため、申立前に管轄裁判所の運用を確認しておくと、後の総会で紛糾しない（最新の運用状況をご確認ください）。