都市計画法 第21条（都市計画の変更）
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- 都道府県又は市町村は、都市計画区域又は準都市計画区域が変更されたとき、第六条第一項若しくは第二項の規定による都市計画に関する基礎調査又は第十三条第一項第二十号に規定する政府が行う調査の結果都市計画を変更する必要が明らかとなつたとき、遊休土地転換利用促進地区に関する都市計画についてその目的が達成されたと認めるとき、その他都市計画を変更する必要が生じたときは、遅滞なく、当該都市計画を変更しなければならない。
- 2.第十七条から第十八条まで及び前二条の規定は、都市計画の変更（第十七条、第十八条第二項及び第三項並びに第十九条第二項及び第三項の規定については、政令で定める軽易な変更を除く。）について準用する。この場合において、施行予定者を変更する都市計画の変更については、第十七条第五項中「当該施行予定者」とあるのは、「変更前後の施行予定者」と読み替えるものとする。
この条文の基本情報
都市計画の変更とは何ですか？
定義都市計画の変更とは、都市計画法第21条に定められた規定で、「都道府県又は市町村は、都市計画区域又は準都市計画区域が変更されたとき、第六条第一項若しくは第二項の規定による都市計画に関する基礎調査又は第十三条第一項第二十号に…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第21条（都市計画の変更）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第21条の条文原文は「都道府県又は市町村は、都市計画区域又は準都市計画区域が変更されたとき、第六条第一項若しくは第二項の規定による都市計画に関する基礎調査又は第十三条第一項第二十号に…」で始まります。
- 都市計画法第21条は第二節 都市計画の決定及び変更に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第21条の前の条は都市計画法第20条です。
- 都市計画法第21条の次の条は都市計画法第21条の2です。
- 都市計画法第21条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第21条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第21条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/21
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法21条は、基礎調査の結果その他変更の必要が生じたとき、行政が遅滞なく都市計画を変更する義務を定める。変更手続には公告・縦覧・意見書提出が準用される。
Q · 市街化調整区域の指定って、一度決まったらもう変えられないんですか？
変えられる。行政には変更義務があり、住民も手続で関与できる
都市計画法21条1項は、都市計画区域が変更されたとき、基礎調査（6条）の結果変更の必要が明らかとなったとき、その他変更の必要が生じたときは、都道府県または市町村が「遅滞なく」都市計画を変更しなければならないと定めます。これは裁量ではなく法的義務です。さらに2項により変更手続には17条から20条までが準用されるため、変更案の公告・2週間の縦覧・意見書提出の機会が改めて生じます。ただし政令で定める軽易な変更は一部手続が除かれます。
解説
都市計画は一度決めたら永久に固定されるものではない。都市計画法21条は「変更する必要が生じたときは、遅滞なく、当該都市計画を変更しなければならない」と、自治体に義務として課している。ここが見落とされやすい急所だ。あなたの土地が市街化調整区域に指定されたまま、周囲の状況が明らかに変わっているのに何十年も放置されている場合、それは行政の裁量ではなく義務の不履行かもしれない。しかも2項は、変更の手続に17条（公告・縦覧・意見書提出）から20条までを準用すると定める。つまり変更のときも、あなたには2週間の縦覧期間中に意見書を出す権利が改めて発生する。ただし政令で定める「軽易な変更」については、この住民手続が丸ごと省かれる。あなたの土地の利用価値を左右する変更が、軽易扱いで意見を言う機会なく進むことがある。その線引きがどこにあるかを知っているかどうかで、動ける時期が半年変わる。
法的な位置づけ
都市計画法21条は都市計画の変更に関する規定であり、都市計画区域の変更、基礎調査の結果による必要性の顕在化、その他変更を要する事由が生じた場合に、都道府県または市町村へ遅滞なく変更すべき義務を課す。変更手続には決定手続（17条から20条まで）が準用され、政令で定める軽易な変更は一部の住民関与手続が除外される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自分の土地の都市計画上の位置付けを確認 市町村の都市計画課で区域区分・用途地域・都市計画施設の該当有無を確認し、都市計画情報の証明書を取得する。計画道路にかかっている場合は53条の建築制限の範囲も併せて確認する
- 2.直近の都市計画基礎調査の結果を入手 6条の基礎調査はおおむね5年ごとに実施される。情報公開請求または閲覧で結果を入手し、周辺の市街化状況・人口・建物用途のデータを押さえる。これが21条1項の変更義務の客観的根拠になる
- 3.21条1項を根拠に書面で変更を申し入れる 基礎調査データを添付し、変更の必要が生じている旨を書面で市町村に申し入れる。個別の一筆ではなく一帯の区域単位で、近隣地権者と連名にすると検討テーブルに載る確率が上がる
- 4.変更案の縦覧を監視し2週間以内に意見書を提出 変更案は公告のうえ2週間縦覧される（17条1項の準用）。この期間内にのみ意見書を提出できる。意見書の要旨は都市計画審議会に提出され記録に残るため、賛否を問わず書面を残す
- 5.軽易な変更と言われたら根拠条項を書面で照会 担当者が「軽易な変更だから手続不要」と説明した場合、都市計画法施行令のどの条項のどの号に該当するかを書面で照会する。根拠が曖昧なケースでは通常手続に戻ることがある
よくある質問 AI による整理
Q1都市計画の変更とは何ですか？
一度決定された都市計画の内容を改める行為です。都市計画法21条1項が根拠で、変更の必要が生じたときは行政に遅滞なく変更する義務が生じます。
Q2市街化調整区域の指定は変更できますか？
できます。基礎調査（6条）で市街化の実態が確認されれば21条1項の変更義務の根拠になります。ただし個別の一筆単位ではなく区域単位で見直されます。
Q3都市計画の変更案はどこで見られますか？
17条の準用により、変更案は公告のうえ2週間公衆の縦覧に供されます。市町村の都市計画課や自治体ウェブサイトで確認できます。
Q4都市計画の変更に意見を言う方法は？
縦覧期間の2週間以内に意見書を提出します（17条2項の準用）。提出された意見書の要旨は都市計画審議会に提出されます。
Q5軽易な変更とは何ですか？
政令で定める範囲の小規模な変更で、21条2項括弧書きにより公告縦覧等の準用が外れます。範囲は施行令で限定列挙され、担当者の裁量で広げられません。
Q6都市計画道路が何十年も未着手なのは違法ですか？
直ちに違法とはいえませんが、21条1項の変更義務が長期未着手路線の見直しの法的根拠になっています。多くの自治体が見直し方針を公表しています。
Q7都市計画基礎調査はいつ行われますか？
都市計画法6条に基づきおおむね5年ごとに実施されます。結果は変更義務の引き金となるため、公表時期が働きかけの好機です。
Q8都市計画の変更を訴訟で争えますか？
都市計画は区域全体の線引きであり処分性が否定される場面が多く、直接の取消訴訟は困難です。縦覧期間中の意見書など手続ルートが現実的です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの土地、周りは全部住宅地なのにうちだけ調整区域なんです。変えてもらえますか？
21条1項は、基礎調査（6条）の結果、変更の必要が明らかになったときは遅滞なく変更しなければならないと定めている。まず基礎調査のデータで周辺の市街化実態を示すのが正攻法。実務のポイント：個別の一筆だけを市街化区域に編入するのは原則として困難で、線引き見直しは区域単位で動く。狙うべきは「自分の土地」ではなく「この一帯」という単位での申入れ。近隣の地権者と束になって出すと、行政の検討テーブルに載る確率が桁違いに上がる。
Q2軽易な変更って言われたら、もう何も言えないんですか？
21条2項括弧書きは、政令で定める軽易な変更について17条（公告縦覧）等の準用を外している。だが軽易な変更の範囲は都市計画法施行令で限定されており、担当者の裁量で広げられるものではない。実務のポイント：どの政令条項に基づく判断かを書面で照会すると、根拠が曖昧なケースでは改めて通常手続に戻ることがある。口頭のやり取りでは流されるが、文書での照会は記録に残るため担当者の対応が変わる。
Q3都市計画道路の予定地に何十年も入っていて建て替えもできません。これっておかしくないですか？
長期未着手の都市計画道路は全国的な問題で、21条1項の変更義務が見直しの法的根拠になっている。多くの自治体が長期未着手路線の見直し方針を策定している。実務のポイント：見直し対象路線のリストは自治体が公表していることが多く、自分の土地が「廃止候補」に入っているかを先に確認すると動き方が決まる。廃止候補なら待つ、存続方針なら53条の建築制限の範囲内での建て替え（階数や構造の条件を満たせば許可される）を狙う、この二択の判断材料になる。
間違えやすい点 AI による整理
- 「都市計画は行政が決めるもので、住民に言えることはない」と思われている。だが21条2項は変更手続に17条を準用する。つまり変更のたびに公告・縦覧・意見書提出の機会が新たに生じる。決定時に気付かなくても、変更時に再び発言のドアが開く
- 変更義務があることは知っていても、その深刻度が理解されていない。1項の「遅滞なく…変更しなければならない」は努力義務ではなく法的義務である。ただし何が「必要が生じたとき」に当たるかの判断には行政の広い裁量が認められており、義務違反を訴訟で直接争って勝つのは実務上きわめて難しい。この落差、義務は明文なのに司法的救済が薄いという構造こそが、この条文の実像である
- 「自分の土地を都市計画から外してほしい」という問いの立て方自体が、しばしば的を外している。都市計画は個別の土地への処分ではなく区域全体の線引きであり、原則として個別的な取消訴訟の対象にならない（処分性が否定される場面が多い）。狙うべきは訴訟ではなく、基礎調査結果を根拠とした変更の働きかけと、縦覧期間中の意見書という手続ルートである
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の機能 | 21条：決定済み都市計画の変更義務と変更手続 | 17条：決定時の公告・縦覧・意見書提出手続 6条：変更義務の引き金となる基礎調査 |
| 発動の契機 | 区域変更・基礎調査の結果・その他変更の必要が生じたとき | 都市計画の案を作成したとき おおむね5年ごとの定期実施 |
| 住民の関与 | 2項で17条以下を準用、軽易な変更は一部除外 | 2週間の縦覧期間内に意見書提出 直接の関与手続はなく結果の閲覧・情報公開請求 |
| 土地所有者への効果 | 区域区分・計画施設の見直しで建築制限が変わりうる | 決定前に意見を反映させる唯一の窓口 市街化実態のデータが変更申入れの根拠になる |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は「通盤検討」として3年または5年ごとの定期見直しを法定し、さらに27条で個案変更のルートを設ける。日本の21条が「必要が生じたとき」という不確定概念に依存するのに対し、台湾は期間を数値で固定している点が対照的
韓国も도시·군관리계획の수립・변경に住民意見聴取と地方議会の意見聴取を組み込む。5年ごとの타당성 검토（妥当性検討）を法定する点は台湾に近い
ドイツは Bauleitplanung の策定・変更を自治体の計画高権に委ね、公衆参加（Öffentlichkeitsbeteiligung）と関係官庁の参加を手厚く規定する。計画の必要性（Erforderlichkeit）が変更の要件になる点は日本の21条1項と発想が近い
米国は州法と自治体の zoning ordinance に委ねられ、地権者側からの rezoning 申請という個別ルートが確立している。日本のように区域単位でしか動かない構造とは異なり、個別申請がワークする場面が多い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 実家の土地が市街化調整区域のままで家が建てられない。だが周辺は既に住宅とコンビニが立ち並び、実態は市街地だ。市町村に「基礎調査の結果を踏まえた変更義務があるはずだ」と申し入れる根拠が21条1項にある。都市計画基礎調査はおおむね5年ごとに行われており（6条）、その結果は情報公開請求で取れる
- 市の広報の片隅に「都市計画の変更案の縦覧」と3行だけ載っていた。あなたの土地の前面道路が計画道路に指定される案だった。縦覧は2週間、意見書提出はその期間内のみ。あと9日しかない
- あなたが開発事業者側の立場で、用途地域の変更を市に働きかけている。このとき21条2項の準用構造を理解していれば、17条の公告縦覧、18条の都道府県決定手続、19条の市町村議会への報告と都市計画審議会の議を経るスケジュールを逆算できる。着工時期の読みが半年ずれない
- 「軽易な変更だから住民説明は不要」と市の担当者に言われた。本当にそうか。軽易な変更の範囲は政令（都市計画法施行令）で限定列挙されており、誤魔化しが効く領域ではない。担当者の口頭説明を鵜呑みにせず、どの政令のどの号に当たるのかを書面で求めるべき場面だ
- 長年塩漬けになっていた都市計画道路。用地買収も進まず、あなたの土地は建築制限（53条）を受けたまま何十年も経っている。近年、全国の自治体で長期未着手の都市計画道路の見直しが進んでおり、その法的根拠の一本がこの21条1項の変更義務である
取るべき行動
被害を受けた側：1. まず自分の土地の現在の都市計画上の位置付けを都市計画課で確認、証明書を取得する2. 直近の都市計画基礎調査（6条）の結果を情報公開請求または閲覧で入手、周辺の市街化状況を示すデータを押さえる3. そのデータを添えて、21条1項に基づく変更の必要性を書面で市町村に申し入れる4. 変更案が縦覧されたら2週間以内に必ず意見書を提出（17条2項の準用）。並行して地元選出の議員や自治会を通じたルートも検討する
訴えられた側：自治体・事業者側として変更手続を進める立場なら、1. 変更が政令上の「軽易な変更」に当たるかを条文レベルで確定させ、根拠を文書化しておく2. 軽易でないなら17条の公告縦覧、18条の知事決定、19条の議会報告と審議会の議を確実に踏む。ここを飛ばすと変更自体の効力が争われる3. 施行予定者を変更する場合、17条5項の読替え（変更前後の施行予定者）を見落とさない4. 提出された意見書は審議会に要旨を提出する義務がある、握り潰さない
時効（請求できる期限）：変更案の縦覧期間は2週間（17条1項の準用）、意見書の提出はこの期間内に限られる。この期間を逃すと正式な意見表明の機会は失われる。なお21条1項の変更義務自体に期限の定めはなく「遅滞なく」という規範的な時期指定のみ。都市計画基礎調査はおおむね5年ごと（6条）で、これが実質的な見直しサイクルになる（最新の運用状況は自治体ごとに確認を）
学説
通説：21条1項の変更義務は法的義務であるが、「変更する必要が生じたとき」の該当性判断には行政の広範な計画裁量が認められる。義務の明文性と司法的救済の薄さという構造的な落差が、本条の実務的な位置付けを規定している。
手続的統制論：都市計画の内容に対する実体的な司法統制が困難であることから、17条以下の公告・縦覧・意見書提出・審議会の議という手続的統制こそが実効的な歯止めであるとする立場。21条2項の準用構造はこの理解を支える。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和43年（1968年） 新設：新都市計画法（昭和43年法律第100号）制定に伴い、決定済み都市計画の変更義務と変更手続の準用を定める規定として新設された。
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