都市計画法 第57条の2（施行予定者が定められている都市計画施設の区域等についての特例）

解説

自宅の前の道路が都市計画道路の予定地に入っている。窓口では「建て替えは2階以下の木造なら許可します」と言われ、それ以上の説明はない。多くの所有者はここで話が終わったと思う。だが都市計画法には土地を凍結する二本のルートがあり、あなたがどちらに乗っているかを決めているのが57条の2だ。都市計画に「施行予定者」（その事業を実際に施行する予定の主体、都道府県・市町村・独立行政法人など）が書き込まれている区域では、53条から57条までの通常ルートが丸ごと外れ、57条の3から57条の6の特例ルートに切り替わる。特例ルートは制限が重い。建築物だけでなく土地の形質の変更まで許可が必要になる。だが重い代わりに、更地の所有者は施行予定者に買い取るべきことを請求でき（57条の5）、許可が下りずに生じた損失には補償の規定がある（57条の6）。通常ルートの側に、この補償規定はない。

法的な位置づけ

都市計画法57条の2は、施行予定者が定められている都市計画施設の区域等における規制の切替規定である。当該区域については53条から57条までの一般規制の適用を排除し、57条の3から57条の6までの特例規制（許可制、買取請求、損失補償）を適用する。60条の2第2項の公告があった区域は、特例の適用対象から除外される。

こんなときに使う

• もし、あなたの土地が入っている区域について、施行予定者が期限内に事業の認可の申請をしなかったらどうなる？ 60条の2第2項の公告が出て、57条の2ただし書が働き、特例ルートが外れる。買取請求も損失補償の規定も一緒に消え、補償規定のない53条の世界に戻される。公告の日付を知らないまま数か月が過ぎると、使えたはずの手段が消えている。
• あなたは特例ルートの区域内で、空き地を整地して駐車場にしようとした。土地の形質の変更にあたり、無許可で進めれば工事停止や原状回復の対象になりうる。53条の世界では建築物だけが対象だったのに、こちらでは「土を動かすだけ」が線を踏む。
• 親から相続した木造の空き家が、施行予定者が定められている区域内にあった。建て替えは事実上できず、売りに出しても買い手は同じ制限を引き継ぐので値が付かない。解体して更地にしてから施行予定者に買取請求を出すという順路があることを、仲介業者は教えてくれなかった。
• 中古住宅の契約直前、重要事項説明書に「都市計画法第53条の制限あり」とだけ書かれていた。ところが都市計画の決定告示には施行予定者の記載がある。根拠条文が違えば、将来の建て替え可否も補償の有無も別物になる。告示の写しを取り寄せる1日が、その後の20年の資産価値を決める。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 市町村の都市計画課で決定・変更の告示と図書を閲覧し、施行予定者の記載と60条の2第2項の公告の有無を確認する2. 記載があり公告がなければ、57条の3の許可申請を出し、不許可または条件付きの回答を必ず書面で受け取る3. その書面を根拠に57条の6の損失補償を求め、更地であれば57条の5の買取請求を検討する4. 建物が残っている場合は解体の時期と順序を先に設計する。順番を誤ると買取請求の要件自体を外す

訴えられた側：無許可で土地の形質変更や工作物の建設に着手してしまった場合。1. 直ちに工事を止め、当該区域の根拠が53条か57条の3かを告示で確定させる2. 政令で定める軽易な行為などの除外に当たらないかを検討し、当たるなら書面で主張する3. 当たらないなら許可申請と是正の協議を同時に進める4. 是正命令に従わない状態を続けると罰則の対象となりうるため、争うのは工事を止めた上で手続の中で行う

時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。効くのは二つの期限だ。施行予定者による59条の認可又は承認の申請期限（60条の2、期間の長さは最新の条文をご確認ください）と、申請がなかった場合の同条2項の公告。公告の日から特例が外れるため、買取請求と損失補償の検討は公告前に終える。補償金請求権そのものの時効は、民法166条の一般消滅時効（知った時から5年、行使できる時から10年）か、公法上の金銭債権として会計法30条の5年かで、実務上、解釈が分かれている

学説

行政法学における一般的理解：都市計画法は、規制の強度と救済の厚さを対応させて設計されている。事業主体が具体化し計画の実現性が高い区域ほど強い土地の凍結が正当化される一方、その代償として買取請求と損失補償が用意される。57条の2は、その二つのパッケージを切り替えるスイッチとして位置づけられる。