都市計画法 第85条（税制上の措置等）
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国又は地方公共団体は、都市計画の適切な遂行を図るため、市街化区域内の土地について、その有効な利用の促進及びその投機的取引の抑制に関し、税制上の措置その他の適切な措置を講ずるものとする。
この条文の基本情報
税制上の措置等とは何ですか？
定義税制上の措置等とは、都市計画法第85条に定められた規定で、「国又は地方公共団体は、都市計画の適切な遂行を図るため、市街化区域内の土地について、その有効な利用の促進及びその投機的取引の抑制に関し、税制上の措置その他の適切な…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第85条（税制上の措置等）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第85条の条文原文は「国又は地方公共団体は、都市計画の適切な遂行を図るため、市街化区域内の土地について、その有効な利用の促進及びその投機的取引の抑制に関し、税制上の措置その他の適切な…」で始まります。
- 都市計画法第85条は第八章 雑則に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第85条の前の条は都市計画法第84条です。
- 都市計画法第85条の次の条は都市計画法第85条の2です。
- 都市計画法第85条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第85条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第85条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/85
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法85条は、国と地方公共団体に対し、市街化区域内の土地の有効利用促進と投機的取引抑制のため税制上の措置を講ずるよう求める責務規定である。私人への直接の義務づけはない。
Q · 都市計画法85条って、結局わたしの土地の税金にどう関係するんですか？
市街化区域の土地に税で圧力をかけよと国へ命じた条文です
都市計画法85条は、国と地方公共団体に対し、市街化区域内の土地について「有効な利用の促進」と「投機的取引の抑制」を税制上の措置で図るよう求める責務規定です。私人に直接の権利義務を課すものではありませんが、この方針が地方税法による市街化区域内農地の宅地に準じた評価や、租税特別措置法32条の短期譲渡所得重課として具体化されます。畑の固定資産税が急に上がる背景には、この条文が置いた方向づけがあります。
解説
条文だけを読むと、国と自治体に向けた当たり障りのない訓示に見える。私人に権利も義務も与えていないからだ。だがこの一文こそが、日本の土地税制を動かしてきたエンジンである。市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、おおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと（都市計画法7条2項）。つまり「ここは宅地にする」と行政が宣言した土地だ。本条は、その宣言を実行に移すために「有効利用の促進」と「投機的取引の抑制」という二方向から税の圧力をかけよと命じている。そこから生まれたのが、市街化区域内農地を宅地に準じて評価する固定資産税であり、短期転売への譲渡所得重課であり、その反作用として作られた生産緑地の制度だ。あなたの実家の畑がなぜ急に重い税を負うのか、なぜ親が三十年の営農義務にサインしたのか、源流はここにある。
法的な位置づけ
都市計画法85条は、国および地方公共団体の責務を定める規定である。市街化区域内の土地について、有効な利用の促進および投機的取引の抑制に関し、税制上の措置その他の適切な措置を講ずるものとする旨を規定し、私人を名宛人とせず、具体的な課税関係は地方税法および租税特別措置法によって定められる。
よくある質問 AI による整理
Q1都市計画法85条とは何ですか？
市街化区域内の土地について、有効利用の促進と投機的取引の抑制を税制上の措置で図るよう、国と地方公共団体に求める責務規定です。私人を名宛人としません。
Q2市街化区域の農地はなぜ固定資産税が高いのですか？
市街化区域は優先的に市街化すべき区域（都市計画法7条2項）とされ、宅地化を促す方向で評価されるためです。その方向づけの源が本条の「有効な利用の促進」です。
Q3宅地並み課税はいつから始まりますか？
生産緑地の指定が外れた場合、多くの自治体で激変緩和措置により数年かけて段階的に宅地並みの水準へ移行します。開始時期と緩和年数は市町村の課税課で確認できます。
Q4特定生産緑地の申出はいつまでにすればよいですか？
生産緑地の指定告示から30年を迎える申出基準日までです。一日でも過ぎると以後は指定を受けられません（生産緑地法10条の2）。
Q5市街化区域と市街化調整区域の違いは何ですか？
市街化区域はおおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域です。税と開発許可の扱いが正反対になります。
Q6土地を5年以内に売ると税金はどうなりますか？
譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年以下なら短期譲渡所得として所得税30%・住民税9%（ほかに復興特別所得税）が課されます（租税特別措置法32条）。
Q7線引きの変更に意見を言えますか？
区域区分の変更案は決定前に2週間公告縦覧され、住民と利害関係人は意見書を提出できます（都市計画法17条）。納税通知書で知るのでは手遅れです。
Q8都市計画法85条違反で自治体を訴えられますか？
困難です。本条は責務規定であり、私人に具体的な請求権を与える構造ではありません。効力は地方税法や租税特別措置法として具体化されて初めて現れます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1これ、国がやりますって書いてあるだけですよね。やらなかったら誰か訴えられるんですか？
本条は国と地方公共団体に向けた責務規定で、私人に具体的な請求権を与えるものではない。措置を講じなかったことを理由に本条だけを根拠に訴えるのは基本的に難しい。効力は、地方税法や租税特別措置法として具体化されて初めて目に見える形になる。実務のポイント：責務規定は訴訟の武器にはならないが、行政の窓口や審議会では効く。市町村への意見書に「都市計画法85条の趣旨に照らして」と書かれていると、担当者は無視した記録を残しにくくなる。
Q2親の畑が市街化区域の中にあるんですが、今のうちに何を確認しておけばいいですか？
確認は三つ。（1）生産緑地地区の指定があるか（生産緑地法3条）、（2）あるなら指定告示から三十年の申出基準日はいつか、（3）特定生産緑地への移行手続が済んでいるか。いずれも市町村の都市計画課で確認できる。実務のポイント：不動産会社も税理士も、聞かれれば答えるが自分から「特定生産緑地の期限」を切り出すことは少ない。彼らの商売は売買や申告であって期限管理ではないからだ。期限を管理できるのは所有者本人だけである。
間違えやすい点 AI による整理
- 「国がやりますと書いてあるだけの条文だから、自分が読む必要はない」という判断そのものが罠になっている。たしかに本条は私人を名宛人にしていない。だが名宛人が国と自治体だからこそ、あなたへの相談も同意もないまま制度が組み立てられ、ある年の納税通知書として結果だけが届く。義務を課す条文より、義務を作らせる条文のほうが生活への打撃は大きい
- あなたから見れば、先祖代々の畑を静かに守っているだけだ。都市計画法から見れば、市街化区域内にある未利用地であり、優先的に宅地化されるべき対象である。この見え方の落差が、毎年の固定資産税という形で請求書になって返ってくる
- 市街化区域内の農地に重い固定資産税がかかることを知っている人は多いが、本当に効くのが相続の場面だと知る人は少ない。市街地農地の相続税評価は宅地に準じた宅地比準方式で計算されるため課税価格が跳ね上がり、生産緑地と納税猶予を使っていなければ、納税資金を作るために土地そのものを手放すことになる。毎年の固定資産税は警告灯にすぎず、本番は一度きりの相続で来る
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の性格 | 都市計画法85条：国・自治体への責務規定（税制上の措置） | 都市計画法7条：市街化区域・市街化調整区域の定義規定 都市計画法29条：開発行為の許可という規制規定 |
| 名宛人 | 国および地方公共団体 | 都市計画決定権者（都道府県・市町村） 開発行為を行おうとする者（私人） |
| 土地所有者への現れ方 | 固定資産税・譲渡所得課税という金銭的圧力 | 自分の土地がどちらの区域に入るかという前提条件 建てられるか建てられないかという許可の可否 |
| 争う手段 | 本条単独では争えない。具体化した課税処分に対する審査請求・取消訴訟 | 都市計画法17条の縦覧手続での意見書提出 不許可処分に対する審査請求・取消訴訟 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は「漲価帰公」の理念のもと、土地増値税と空地税で未利用地に圧力をかける。日本のように都市計画法本体に税制措置の責務規定を置くのではなく、土地税法体系側で直接に課税要件を定める点が異なる
韓国は用途地域制度と保有税（総合不動産税）の組み合わせで投機抑制を図る。政権交代ごとに税率が大きく振れる点で、日本の漸進的運用と対照的
ドイツは税による誘導よりも、建築を命ずる行政処分（建築命令）という直接的手段を用意する点が特徴。税制は補助的位置づけ
米国は州・自治体レベルで土地部分に高い税率を課す分離課税方式を採る例がある。連邦法に本条のような全国一律の責務規定は存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 実家の畑が生産緑地に指定されていて、告示から三十年の期限が近いとしたら何が起きる？ 申出基準日までに特定生産緑地の指定を受けなければ、その後は二度と指定できない（生産緑地法10条の2）。固定資産税は激変緩和の五年をかけて宅地並みへ移り、現に受けている相続税の納税猶予は続くものの、次の世代は新たな猶予を受けられなくなる。自治体から意向確認の封筒が届くのが期限の一年前だけ、というケースも珍しくない
- 三年前に買った市街化区域の土地が値上がりし、あなたは売り抜けようとしている。譲渡した年の1月1日時点で所有期間五年以下なら短期譲渡所得として所得税30パーセント・住民税9パーセント（長期なら15パーセント・5パーセント、ほかに復興特別所得税）で課税される（租税特別措置法32条）。投機を抑えよという本条の思想が、あなたの手取りを削る側に回った瞬間である
学説
通説（行政法・都市法）：本条は国および地方公共団体に対する責務規定（プログラム規定）であり、私人に具体的請求権を生じさせない。その規範的意義は、地方税法および租税特別措置法による具体化の政策的根拠を示す点にあると理解されている
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和43年（1968年） 新設：新都市計画法の制定により、市街化区域・市街化調整区域の区分（線引き）制度とあわせ、市街化区域内の土地に関する税制上の措置を国・地方公共団体の責務として規定
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