要点民事執行法 68 条の 2 は、競売で買受けの申出がなく占有者が売却を妨害する場合に、自ら買い受けると申し出た差押債権者の申立てで占有を排除する保全処分を認める。
Q · 競売にかけたのに占有屋が居座って誰も入札しないとき、どうすればいいですか？
自ら買い受けると申し出れば占有者を排除できます
民事執行法 68 条の 2 により、入札や競り売りで買受けの申出がなかった場合、占有者が売却を困難にしているとき、差押債権者は買受可能価額以上の額を定めて自ら買い受ける旨を申し出て、その額に相当する保証を積むことで、占有を解いて執行官または申立人へ引き渡させる保全処分を得られます。申立てができるのは、買受けの申出がなかった後、買受人が代金を納付するまでの間に限られます。自ら競落した場合は差引納付で現実の持ち出しを圧縮できます。
あなたが取引先に運転資金を貸し、担保として相手の不動産に抵当権をつけたとする。返済が止まり、いよいよ競売にかけた。ところが入札日、誰も手を挙げない。調べると物件には得体の知れない男が住み着き、内見に来た人を睨みつけ、買い手を全員追い返していた。占有屋だ。担保を取ったはずのあなたの債権は、紙くずになりかけている。ここで効くのが民事執行法 68 条の 2 だ。あなたは裁判所に「次の入札でも誰も最低価格で買わないなら、自分がその値段で買う」と宣言し、保証を積む。その代わりに、居座る占有者の占有を解いて執行官または自分に引き渡させる保全処分を勝ち取れる。妨害者を排除し、売却を仕切り直す。担保が眠ったまま腐るのを、あなた自身の手で止められる条文である。
民事執行法 68 条の 2 は、競売の入札や競り売りで買受けの申出がなかった場合に、売却を困難にする行為をする債務者・占有者に対し、自ら買い受ける旨を申し出て保証を提供した差押債権者の申立てにより、占有を解いて執行官または申立人に引き渡させる保全処分を認める規定である。執行妨害を排除し、担保不動産の換価を実現する手続的手段として機能する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
競売で買受けの申出がなく占有者が売却を妨害するとき、自ら買い受けると申し出た差押債権者の申立てにより、占有を解いて執行官等に引き渡させる保全処分を認める規定です。
そのままでは売却が空振りを繰り返し担保が塩漬けになります。占有者による妨害がある場合は 68 条の 2 で債権者自ら買い受ける申出をして膠着を打開できます。
68 条の 2 の保全処分で占有を執行官や申立人に引き渡させられます。買受人となった後は引渡命令（83 条）で退去させることも可能です。
買受可能価額以上に定めた申出額に相当する額の保証を提供します（68 条の 2 第 2 項）。定めた申出額そのものが基準となる点が通常の入札保証と異なります。
入札・競り売りで買受けの申出がなかった後、買受人が代金を納付するまでの間に限られます。この手続的な窓を逃すと申立てそのものができません。
債権者が自ら競落した場合、配当で受け取る自分の取り分と代金を差し引いて納付できる仕組みです（民事執行法 78 条 4 項）。現実の持ち出しが差額で済みます。
保全処分の内容を現場に公示して第三者への効力を確保する処分です。裁判所が必要と認めるとき、68 条の 2 の保全処分に付加して命じられます。
偽計や威力で公の競売・入札を妨害すると、刑法 96 条の 3・96 条の 4 の競売等妨害罪にあたる可能性があります。占有屋の実力妨害は刑事責任を伴い得ます。
強制ではなく選択肢です。68 条の 2 は「次も誰も買わないなら自分が買う」と申し出て保証を積むことで、居座る占有者を排除する保全処分を得る仕組み。買わずに済むなら理想ですが、その覚悟を示すからこそ裁判所は妨害排除を認めます。業界裏話ヒント：自ら競落した場合、配当で戻る自分の取り分と代金を差し引ける（民事執行法 78 条 4 項の差引納付）ので、現実の持ち出しは差額だけで済むことが多い。全額用意しないと使えないと思い込んで諦める債権者が、実は損をしている
68 条の 2 の保全処分は「売却を困難にする行為」をする占有者が対象で、対抗要件を備えた正当な賃借人を狙い撃ちにするものではありません。対抗力ある賃借権なら、買受人はその賃貸借を引き受ける形になります。業界裏話ヒント：問題は「正当そうに見える偽装賃貸借」。競売直前に作られた賃貸借契約は執行妨害目的と疑われ、現況調査報告書と賃料授受の実態で真偽が判定される。本物の入金記録がない賃借権は、まず崩される
買受人として所有権を取得すれば、通常の不動産と同じく自由に転売できます。占有者は引渡命令（民事執行法 83 条）で排除でき、更地にして売るのも賃貸に回すのも自由。業界裏話ヒント：債権者が自ら競落するのは損切りではなく「時間を買う戦略」。妨害で二束三文になる前に自分で押さえ、占有問題を片づけてから市場価格で売り直せば、回収額が跳ね上がることがある。サービサーや金融機関が日常的に使う手筋です
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 申立てできる人 | 68 条の 2：差押債権者（自ら買受けを申し出る者） | — |
| 発動の時点 | 買受けの申出がなかった後、代金納付までの間 | — |
| 債権者に課される負担 | 申出額以上の自己買受け宣言 + 相当の保証 | — |
| 狙い | 空振りの膠着を債権者買受けで打開し妨害を排除 | — |
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