民事執行法 第79条（不動産の取得の時期）

解説

裁判所の競売でマンションを落札した。ここで多くの人がつまずく。落札した瞬間に自分のものになった、と思い込むのだ。違う。あなたが所有者になるのは「代金を納付した時」、その一点に限られる。落札（最高価買受申出）でも、裁判所の売却許可決定でもない。代金を裁判所に納めた瞬間、初めて所有権があなたに移る。しかもこれは、通常の不動産取引の常識を裏切る。普段は登記して初めて第三者に権利を主張できる（民法177条）が、競売の代金納付では、登記より先に所有権取得そのものが確定する。この一点を境に、その物件の火災リスク、賃料や果実、占有者を追い出す引渡命令（民執83条）を申し立てる資格、すべてがあなたに移る。逆に言えば、納付する前のあなたは、まだ何の所有者でもない。だから納付日を一日でも早めるか遅らせるかで、あなたが背負うものが変わる。

法的な位置づけ

民事執行法79条は、強制競売または担保不動産競売における買受人の所有権取得時期を定める規定である。買受人は代金を納付した時に不動産の所有権を取得し、登記の具備や引渡しの完了を待たない。物権変動の意思主義（民法176条）および登記対抗要件（民法177条）に対する執行手続上の特則として機能する。

こんなときに使う

• 競売でアパートを落札したが、前の所有者がまだ住んでいて出ていかない。いつから明渡しを求められるか。答えは代金納付後。納付して所有者になって初めて、裁判所に引渡命令（民執83条）を出してもらえる。落札しただけの段階では、あなたには占有者を動かす法的資格がまだない
• もし、代金を納付する前に落札した建物が火事で全焼したら、損をするのは誰か。あなたはまだ所有者ではないので、危険を丸ごと引き受けることはない。売却許可決定の取消しを申し立てて撤退できる（民執75条）。この一線を知らないと、他人の物件の焼失リスクを勝手に背負い込むことになる
• 落札後、裁判所が定めた代金納付期限が迫っている。あと一週間で納めなければ、あなたが積んだ保証金（買受申出保証）は没収され、所有権も永遠に手に入らない（民執80条）。融資の実行日が期限に間に合うか、今日中に銀行と詰めないと落札そのものが水泡に帰す
• あなたの自宅が住宅ローン滞納で競売にかけられ、見知らぬ人が落札した。それでも、その人が代金を納付するまでは、あなたがまだ所有者だ。この隙間の期間に残債を完済して競売を止められる道が残っている。落札＝もう終わり、ではない
• 住宅ローンで競売物件を買うあなた。銀行は「代金を納付して所有権が移り、同時に抵当権を設定登記できる日」でないと融資を実行しない。だから代金納付日は、あなた・裁判所・銀行の三者が同じ日に動く決済日になる。段取りがずれると融資が下りず、期限切れで落札を失う

取るべき行動

被害を受けた側：1. 落札（最高価買受申出）しても、まだ所有者ではないと肝に銘じる。売却許可決定の確定と代金納付、この二段階が残っている2. 融資を使うなら、代金納付期限に決済日を合わせて銀行と抵当権設定の段取りを固める。期限徒過は保証金没収＋落札喪失（民執80条） 3. 占有者がいるなら、代金納付後すぐに引渡命令（民執83条）を申し立てる。債務者側占有なら納付から六か月の期限に注意4. 移転登記は裁判所が職権で嘱託する（民執82条）ので、自分で登記所に走る必要はない

訴えられた側：1. あなたの不動産が競売にかけられても、落札者が代金を納付するまではあなたが所有者。この隙間で残債を完済できれば競売を止める余地がある2. 立退きを迫られても、代金納付前なら引渡命令はまだ出せない。占有の法的根拠と退去時期を弁護士と確認3. 納付後は所有権を失うので、引越し先と時期を早めに確保し、引渡命令が出る前に自主的な明渡し交渉で立退料の余地を探る4. 手続の各期日通知は放置せず、期限を管理する

時効（請求できる期限）：代金納付の期限は、売却許可決定が確定した後、裁判所が定めて買受人に通知する（民執78条、期限内に納付しないと保証金没収・買受資格喪失、民執80条）。引渡命令の申立ては、占有者が債務者・その承継人等の場合、代金納付日から六か月以内（民執83条2項）。この六か月は競売手続に特有の短い期間なので要注意