買受人は、代金を納付した時に不動産を取得する。
要点民事執行法 79 条は、競売不動産の買受人が代金を納付した時に所有権を取得すると定める。落札や売却許可決定の時点ではなく、代金納付が所有権移転の基準となる。
Q · 競売で家を落札したら、その瞬間に自分のものになるの？
いいえ、代金を納付した時に所有者になります
民事執行法 79 条により、競売不動産の所有権は代金を納付した時に移転します。落札（最高価買受申出）や裁判所の売却許可決定の段階では、まだ所有者ではありません。代金納付を境に、火災など滅失の危険、賃料や果実の帰属、占有者への引渡命令（民執 83 条）を申し立てる資格がすべて買受人に移ります。逆に納付前は、滅失時に売却許可決定の取消しを申し立てて撤退する余地も残ります。
裁判所の競売でマンションを落札した。ここで多くの人がつまずく。落札した瞬間に自分のものになった、と思い込むのだ。違う。あなたが所有者になるのは「代金を納付した時」、その一点に限られる。落札（最高価買受申出）でも、裁判所の売却許可決定でもない。代金を裁判所に納めた瞬間、初めて所有権があなたに移る。しかもこれは、通常の不動産取引の常識を裏切る。普段は登記して初めて第三者に権利を主張できる（民法 177 条）が、競売の代金納付では、登記より先に所有権取得そのものが確定する。この一点を境に、その物件の火災リスク、賃料や果実、占有者を追い出す引渡命令（民執 83 条）を申し立てる資格、すべてがあなたに移る。逆に言えば、納付する前のあなたは、まだ何の所有者でもない。だから納付日を一日でも早めるか遅らせるかで、あなたが背負うものが変わる。
民事執行法 79 条は、強制競売または担保不動産競売における買受人の所有権取得時期を定める規定である。買受人は代金を納付した時に不動産の所有権を取得し、登記の具備や引渡しの完了を待たない。物権変動の意思主義（民法 176 条）および登記対抗要件（民法 177 条）に対する執行手続上の特則として機能する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
買受人が売却許可決定の確定後、裁判所が定めた期限内に代金を納める手続です（民執 78 条）。この納付の時に所有権が移転します（民執 79 条）。
落札でも売却許可決定でもなく、代金を納付した時です。民事執行法 79 条が基準時を定め、登記や引渡しの完了は要件ではありません。
占有者が債務者やその関係者の場合、代金納付日から六か月以内に申し立てないと引渡命令は使えなくなります（民執 83 条 2 項）。
納付期限を過ぎると、積んだ買受申出保証は没収され、買受資格も失います（民執 80 条）。所有権を取得できず落札が無に帰します。
裁判所が作成する物件明細書・現況調査報告書・評価書の総称です。内覧できない競売では、この資料の読み込みが落札判断を左右します。
原則として、代金納付後の職権による嘱託登記の際に、消滅する抵当権等の抹消も併せて処理されます（民執 82 条）。
代金納付前でも自由な撤回はできず、期限内に納付しなければ保証金没収・資格喪失となります（民執 80 条）。安易な入札は禁物です。
登記は裁判所書記官が職権で嘱託しますが（民執 82 条）、登録免許税など登記費用は買受人が負担するのが通例です。
落札しただけでは中に入る権利はまだありません。所有権が移るのは代金を納付した時（民執 79 条）。占有者がいる場合、勝手に鍵を開けると住居侵入になりかねません。納付後に引渡命令（民執 83 条）を得てから、執行官の手続で明渡しを実現します。業界裏話ヒント：内覧できないまま入札するのが競売の常。だからこそ裁判所が作る「物件明細書・現況調査報告書・評価書」の三点セット（3 点セット）を読み込むかどうかで、落札後に泣くか笑うかが分かれます
いいえ、あなたはまだ所有者ではないので、丸ごと危険を背負う立場ではありません。天災など自分の責めによらず不動産が大きく損なわれた場合、代金納付前なら売却許可決定の取消しを申し立てて撤退できます（民執 75 条）。業界裏話ヒント：この「納付前なら降りられる」という保険は、代金を納めた瞬間に消えます。裏を返せば、物件に不安が残るうちは納付を安易に急がない、という時間の使い方が効いてくる
落札者が代金を納付するまでは、あなたがまだ所有者です（民執 79 条の反対解釈）。この段階で滞納している債務を完済できれば、競売手続を止められる余地があります。ただし納付が済むと所有権は確定的に移り、取り戻しはほぼ不可能。業界裏話ヒント：落札＝万事休す、と諦めて動きを止める人が多い。だが代金納付までの数週間が最後の交渉窓。この隙間で任意売却や残債整理に切り替えられたケースは実際にある
行く必要はありません。競売では、代金納付後に裁判所書記官が職権で買受人への移転登記を登記所へ嘱託します（民執 82 条）。通常の売買のように当事者が自分で申請する仕組みとは違います。業界裏話ヒント：この嘱託登記のとき、抵当権など消える権利の抹消も一緒に処理される。融資を使う買受人は、司法書士を立てて自分の抵当権設定登記を同時に嘱託に組み込む「同時嘱託」の段取りを事前に銀行・裁判所と調整しておくと決済がスムーズになる
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|---|---|---|
| 定める内容 | 民執 79 条：所有権取得の時期（代金納付時） | — |
| 時点 | 代金を納付した瞬間 | — |
| 効果 | 所有権・危険・果実が買受人に移転 | — |
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