民事執行法 第75条（不動産が損傷した場合の売却の不許可の申出等）

解説

競売で気に入った物件を落札した。ところが代金を払う前に、台風で屋根が飛び、あるいは隣家の火事で半焼した。多くの人はここで青ざめる。落札したのだから、焼け跡でも満額を払うしかないのか、と。だが民事執行法75条は、そこに一枚の脱出切符を用意している。天災その他あなたの責めに帰することができない事由で不動産が損傷した場合、売却許可決定の前なら「売却不許可の申出」、決定の後でも「代金を納付する時まで」なら「決定取消しの申立て」ができる。つまり、壊れた物件を買わずに手を引ける。ただし条件が二つ。損傷が「軽微」でないこと、そして必ず代金を払う前に動くこと。この二つを外すと、切符は無効になる。

法的な位置づけ

民事執行法75条は、競売における買受人保護を定める規定である。最高価買受申出人または買受人は、買受けの申出後に天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷したとき、売却許可決定前は売却不許可の申出、決定後は代金納付時までに決定取消しの申立てができる。ただし損傷が軽微な場合は適用されない。

こんなときに使う

• もし落札直後に大型台風が直撃し、屋根が吹き飛んだら？ あなたはまだ代金を払っていない。売却許可決定の前なら不許可の申出、決定の後なら取消しの申立て、どちらの窓が開いているかは手続がどの段階まで進んだかで決まる。段階を読み違えると、正しい書面を出しても門前払いになる
• 代金納付期限まであと5日。内覧で見たときは無事だった建物が、隣家の火災で半焼した。今夜中に損傷の程度を写真と罹災証明で押さえ、「軽微ではない」と示せなければ、あなたは焼け跡に満額を払う羽目になる
• 地震で基礎に深い亀裂が入った。あなたの責めではない。取消しの申立ての出番だ。
• 投資目的で競売物件を落札した知人から相談される。「買受人だけど建物が壊れた、もう払うしかないのか」。あなたは75条の二つの窓と、「軽微」の線引き、そして代金納付という締切を三分で説明できる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 損傷を知った当日中に、日付の分かる写真・動画、罹災証明、修理見積りを確保し、「軽微ではない」と示せる材料を固める2. 手続の段階を確認。売却許可決定の言渡し前なら「売却不許可の申出」、決定後なら「代金を納付する時まで」に「決定取消しの申立て」(民執75条1項)を執行裁判所へ3. 何より代金を払う前に出すこと、納付すれば所有権が移り(民執79条)窓は閉じる4. 取消し決定は確定して初めて効力が生じる(3項)ので、相手の執行抗告(2項)を見越して待つ

訴えられた側：1. あなたが差押債権者で、買受人が損傷を理由に取消しを申し立ててきた場合、まず損傷が「軽微」にとどまると反論できないか、写真・見積りを精査する2. 損傷が買受人自身の管理不十分など「自己の責めに帰すべき事由」による可能性を検討3. 取消し決定が出ても確定するまで効力は生じない(3項)ので、執行抗告(2項、民執10条)で争う余地がある4. 長引くほど再売却が遠のくため、抗告のコストと再売却見込みを早期に天秤にかける

時効（請求できる期限）：特定の消滅時効はなく、手続上の締切が全てを決める。売却許可決定の前なら「売却不許可の申出」、決定の後なら「代金を納付する時まで」に「決定取消しの申立て」(民執75条1項)。代金を納付した瞬間に所有権が移り(民執79条)、この窓は永久に閉じる。損傷を知ったら、その日のうちに動く

学説

通説：75条は、原則として買受人が買受けの結果を引き受けるという競売手続の建前に対する例外であり、危険負担の特則と位置づけられる。適用は『自己の責めに帰することができない事由』『軽微でない損傷』『代金納付前』の三要件で厳格に絞られ、立証責任は買受人が負うと解される。

改正の年表

1. 1.昭和54年（1979年） 新設：民事執行法の制定により、旧競売法・旧民事訴訟法の強制執行編を統合。競売における買受人の損傷リスク救済を規定として整備した。