民事執行法 第75条（不動産が損傷した場合の売却の不許可の申出等）

競売の買受人が自己の責めなく物件が損傷した場合に、代金納付前に限り離脱できる救済規定です。売却許可決定前は不許可の申出、決定後は取消しの申立てができます。

まず日付入り写真・罹災証明・修理見積りで「軽微でない」ことを固め、代金を払う前に執行裁判所へ売却不許可の申出または決定取消しの申立てを出します。順序を逆にすると救済できません。

売却許可決定の言渡し前までです。決定が出たあとは申出ではなく、代金を納付する時までにする決定取消しの申立てに切り替わります（民執 75 条 1 項）。

決定後、代金納付前に、損傷の証拠を添えて執行裁判所へ取消しの申立てをします。取消し決定は確定しなければ効力を生じません（民執 75 条 3 項）。

代金を納付した時点で買受人が不動産を取得し（民執 79 条）、危険も買受人に移ります。それ以前の損傷は 75 条の救済対象になり得ます。

執行裁判所の一定の裁判に対する不服申立てで、民執 10 条が一般規定です。75 条の取消し申立てについての決定にも執行抗告ができます（同条 2 項）。

できません。75 条の窓は「代金を納付する時まで」に限られ、納付すると所有権が移り（民執 79 条）救済は使えなくなります。

法律上の必須要件ではありませんが、「軽微でない」損傷を立証する有力な証拠になります。写真・修理見積りと合わせて証拠を厚くするほど有利です。

いいえ。天災などあなたの責めによらない損傷で、かつ軽微でなければ、代金を納付する前に限り、売却不許可の申出または売却許可決定の取消しの申立てができます(民執75条1項)。つまり壊れた物件を買わずに離脱できる。業界裏話ヒント：この救済は「代金納付前」でぴたりと閉じる。納付期限に追われて先に払ってしまうと(民執78条)、その瞬間に所有権が移り(民執79条)、二度と使えない。焦って振り込むのが一番の落とし穴です

条文は「軽微であるとき」は救済しないと定めるだけで、明確な数値基準はありません(民執75条1項ただし書)。実務上、買受けを断念させるに足るほど物件の価値・使用に影響するかで個別に判断され、解釈が分かれる論点です。業界裏話ヒント：軽微か否かは、あなたがどれだけ「重大さ」を証拠で示せるかに大きく左右される。同じ雨漏りでも、修理見積りと写真を厚く積んだ側が「軽微ではない」認定を勝ち取りやすい。証拠を集める前に口頭で相談すると、軽微扱いに流されがちです

売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければ効力を生じません(民執75条3項)。そして決定に対しては執行抗告ができる(同2項、民執10条)ため、相手が抗告すればその決着まで宙吊りになります。業界裏話ヒント：だから「取消しが認められた=もう安心」ではない。抗告期間と確定までの時間を計算に入れず、次の物件の資金繰りを動かすと足をすくわれる。確定証明を取るまでは、まだ手続の中にいると考えるのが実務感覚です