民事執行法 第81条（法定地上権）

土地と建物が同一所有者だったのに、競売や抵当権実行で別々の所有者に分かれたとき、建物を守るため法律上当然に発生する土地利用権です。民事執行法 81 条や民法 388 条が根拠となります。

土地と建物が同じ債務者のもので、差押えの後の競売で所有者が別々になったとき、建物のために地上権が自動で付くという規定です。建物の取り壊しを防ぐ安全装置で、地代は裁判所が決めます。

要件を満たせば建物に法定地上権が付き、取り壊しは請求できません。落札したのは『他人の建物が居座る土地』です。入札前に裁判所の物件明細書で法定地上権の有無を確認するのが鉄則です。

差押えの時点で建物が既に存在し、かつその時点で土地と建物が同一所有者であったことが要件です。この二つを満たすと、買受人が代金を納付した時に法律上当然に成立します。

付きません。差押え『時』に建物が存在していたことが基準です。差押え後に慌てて建てた建物には地上権が成立せず、土地落札者は建物収去土地明渡しを請求できます。

当事者の請求により裁判所が相当額を定めます（民執 81 条後段）。近隣地代相場や更地価格を基準に算定され、無償ではありません。請求しないと裁判所は動かない点に注意が必要です。

一概に悪いわけではありません。地上権の負担を織り込んで割安になっている場合、地代収入を見込んだ投資になり得ます。要件と地代見込みを精査して入札額を算定することが重要です。

法定地上権は要件を満たすと法律上当然に発生します。約定地上権は当事者の設定契約（民法 265 条）で発生し、地代や存続期間も契約で自由に定められる点が異なります。

原則できません。土地と建物が元は同一の債務者所有で、差押え時に建物が存在していたなら、民事執行法81条で建物に法定地上権が付き、建物所有者は土地を使い続けられます。業界裏話ヒント：入札前に裁判所の『物件明細書』（民執62条）を必ず読む。法定地上権の有無はそこに明記されており、これを読まずに落札した人だけが『他人の建物付きの土地』を掴む。安い競売物件には、たいてい理由がある

いいえ。地代は当事者の請求により裁判所が相当額を定めます（民執81条後段）。近隣の地代相場や更地価格を基準に算定され、決してタダではありません。業界裏話ヒント：地代は『請求』しないと裁判所は動きません。土地を落札したのに地代請求を忘れて数年放置する人がいる。逆に建物側は請求されるまで払わずに済むが、いざ決まった地代を滞納すると地上権そのものを失う。請求のタイミングは双方にとって戦略になる

抵当権実行による競売は民法388条、抵当権のない一般の差押えによる強制競売は民事執行法81条が根拠です。要件はほぼ同じですが、建物存在の基準時が、388条は『抵当権設定時』、81条は『差押え時』である点が違います。業界裏話ヒント：この基準時のズレが実務の落とし穴。設定時は更地でも差押え時に建物があれば81条では成立しうる。どちらの条文で処理される競売かを最初に見極めないと、成立の有無を読み違える