民事執行法 第96条（強制管理のための不動産の占有等）

不動産を売らずに賃料などの収益から債権を回収する強制執行の手続です。民事執行法 93 条以下が定め、96 条で管理人が占有を確保します。

確定判決などの債務名義を得て、物件所在地を管轄する地方裁判所に強制管理を申し立てます。開始決定とともに管理人が選任されます。

申立手数料・予納金のほか管理人報酬が必要です。報酬は収益から支払われるため、無収益物件では費用倒れになりやすい点に注意します。

抵当権者が担保不動産の収益から回収する手続です。民事執行法 188 条が強制管理の 96 条などを準用し、管理人が占有と賃料を握ります。

できます。両手続は併存可能で、収益物件では開始決定の日から家賃を押さえる強制管理を先行させ、競売と併用して圧力をかける実務もあります。

債権者は申立てを取り下げられ、弁済等で被担保債権が消滅すれば取消されます。占有を解かれた側は執行異議（民執 11 条）を検討します。

所有権は債務者に残ります。96 条で移るのは占有であり、物件が売却される競売とは異なります。収益だけが管理人に吸い上げられます。

執行裁判所が開始決定で選任します。弁護士や不動産管理の専門家が就くことが多く、占有・賃料徴収・維持管理を担います（民執 94 条・95 条）。

競売は不動産を売却して代金から回収する手続、強制管理は不動産を売らず賃料などの収益から回収する手続です（民事執行法 93 条以下）。所有権は債務者に残りますが、96 条により占有は管理人へ移ります。業界裏話ヒント：債権者は両方を同時に申し立てられます。収益物件なら、売却を待つ競売より開始決定の日から家賃が入る強制管理の方が回収が早く、実務では併用して相手に圧力をかけることが多い。

なりません。96 条 2 項と 3 項が、閉鎖した戸を開く必要があるとき管理人は執行官の援助を求められると定め、民事執行法 57 条 3 項を準用しています。正規の執行行為なので違法ではありません。業界裏話ヒント：ただし執行官が動くのは正規の執行手続としてのみ。管理人が単独で勝手にこじ開けると別問題になり得るので、抵抗が予想される現場では最初から執行官の同行を段取りするのが実務の定石。

管理人からの通知後は管理人に支払います。強制管理の効力が及ぶと、賃料の正当な受領権者は管理人へ移るためです（民事執行法 93 条、95 条）。従来の大家に払っても弁済と認められず、二重払いのリスクがあります。業界裏話ヒント：通知前に前払いした賃料の扱いは実務上、解釈が分かれる場面があります。通知が来たら支払先を切り替え、それ以前の支払いは領収書を必ず保管しておく。

敷金返還は賃貸借契約に基づく債務で、管理人が賃貸人の地位を引き継ぐ範囲で対応されますが、債務者の資力次第で全額回収が難しい場合もあります（民法 622 条の 2、民事執行法 93 条以下）。業界裏話ヒント：敷金返還請求権は一般債権に過ぎず優先権はありません。強制管理や競売が絡む物件は退去時の敷金精算でもめやすいので、契約時と入居時の写真、原状の記録を残しておくと後の交渉で立場が強くなる。