要点民事保全法 53 条は、不動産の登記請求権を保全する処分禁止の仮処分の執行方法を定め、処分禁止の登記による。所有権以外の権利の保全には保全仮登記も併せて行う。
Q · 土地を買ったのに売主が登記してくれない。二重売りを防ぐ手はありますか？
登記の順番を裁判の前に押さえる手続で、処分禁止の登記により行います
民事保全法 53 条 1 項により、不動産の登記請求権を保全する処分禁止の仮処分は、処分禁止の登記をする方法で執行されます。これを打っておけば、その後に売主が第三者へ売って登記させても、あなたが本案訴訟で勝って登記した時点で、仮処分の登記に後れる第三者の登記を抹消できます（同法 58 条）。抵当権や地上権など所有権以外の権利を保全する場合は、処分禁止の登記に加えて保全仮登記も必要です（同条 2 項）。
不動産の世界では、先に契約した人が勝つのではない。先に登記した人が勝つ（民法 177 条）。あなたが土地を買って代金を全額払ったのに、売主が登記手続を渋っている間に同じ土地を別の誰かへ売って先に登記されたら、あなたは所有権を失う。この理不尽を止める唯一の武器が、53 条の処分禁止の仮処分だ。裁判所を通じて「処分禁止の登記」を打っておくと、その後に売主が誰に売って登記させようと、あなたが本訴で勝って登記した瞬間、間に割り込んだ第三者の登記を抹消できる（民事保全法 58 条）。所有権以外の権利、たとえば抵当権や地上権を保全する場合は、処分禁止の登記に加えて「保全仮登記」も打つ二段構えになる。登記の順番を裁判の決着前に押さえるこの一手が、あなたの数千万円の取引を守る生命線になる。
民事保全法 53 条は、不動産に関する登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分について、その執行方法を定める規定である。1 項は仮登記を除く登記請求権の保全を処分禁止の登記により行うものとし、2 項は所有権以外の権利の保存・設定・変更に係る登記請求権の保全につき、処分禁止の登記に加えて保全仮登記を要する。3 項は登記の嘱託等の手続を準用する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
不動産の登記請求権を保全するため、裁判所を通じて処分禁止の登記を入れる保全処分です。民事保全法 53 条 1 項がその執行方法を定めています。
購入・登記自体は可能ですが、仮処分債権者が本案で勝訴して登記すると、あなたの登記は抹消され得ます（民事保全法 58 条）。取引前に登記事項証明書で必ず確認してください。
所有権以外の権利（抵当権・地上権など）を保全するために、処分禁止の登記と併せて行う仮処分による仮登記です（民事保全法 53 条 2 項）。順位保全の効力を持ちます。
仮差押えは金銭債権の執行を保全するもの、処分禁止の仮処分は登記請求権など特定物の権利を保全するものです。目的が違うため、申立ての要件も効力も異なります。
当事者の申請ではなく、裁判所書記官が登記所へ嘱託します（民事保全法 53 条 3 項が準用する 47 条 2 項・3 項）。債権者が自分で登記申請する必要はありません。
本案勝訴の確定や債務者の同意など、担保の事由が消滅すれば取戻しが可能です。手続には裁判所の担保取消決定が必要になります。
債務者の申立てにより、裁判所が債権者へ本案訴訟の提起を命じる制度です。定められた期間内に提起しないと仮処分が取り消されます（民事保全法 37 条）。
本案の解決や保全異議・保全取消しの決定、和解などで仮処分の効力がなくなった後、裁判所書記官の嘱託または申請により抹消されます。放置すると登記簿に残り続けます。
実は売れます。仮処分は相手の売却行為そのものを禁止するのではなく、あなたが本訴で勝ったとき、仮処分の登記より後にされた第三者の登記を抹消できる効力を持ちます（民事保全法 58 条）。つまり「売らせない」のではなく「後から無効化できる」。業界裏話ヒント：だからこそ買主側は登記簿に処分禁止の登記があると手を引く。事実上、売却を止める抑止力として機能します
違います。所有権の保全なら処分禁止の登記だけでよいですが、抵当権や地上権など所有権以外の権利の保全には、処分禁止の登記に加えて「保全仮登記」が必要です（民事保全法 53 条 2 項）。業界裏話ヒント：この保全仮登記を打っておくと、本登記したときに保全仮登記の順位まで遡って優先順位を確保できる（同 59 条）。順位が命の抵当権では、この一手が数百万円の回収差になります
本案のような「証明」までは不要で、「疎明」（一応確からしいと裁判官に思わせる程度）で足ります（民事保全法 13 条）。契約書、代金支払いの記録、相手が登記に応じない経緯などを揃えます。業界裏話ヒント：保全事件はスピード命なので、多くの裁判所で申立てから数日で発令される。ただし通常は担保（保証金）の供託を求められる。この担保金額の見込みを最初に弁護士へ確認しておくと、資金の段取りで慌てずに済みます
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|---|---|---|
| 条文の役割 | 民事保全法 53 条：処分禁止仮処分の執行方法（処分禁止の登記・保全仮登記） | — |
| 保全する権利 | 1 項＝所有権など登記請求権全般／2 項＝所有権以外の権利（抵当権・地上権等） | — |
| 必要な登記 | 処分禁止の登記（2 項の場合は保全仮登記も併記） | — |
| 発令の前提 | 被保全権利と保全の必要性の疎明（民事保全法 23 条・13 条）＋担保 | — |
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