要点民事保全法 47 条は、不動産への仮差押えの執行を、仮差押えの登記をする方法または強制管理の方法により行うと定める。両方法は併用でき、登記は裁判所書記官が嘱託する。
Q · 相手が不動産を売り逃げする前に、判決を待たずに凍結できますか？
登記と強制管理の二方法があり、併用も可能です
民事保全法 47 条により、不動産に対する仮差押えの執行は、仮差押えの登記をする方法または強制管理の方法で行い、両者を併用することもできます。登記方式では仮差押命令を発した裁判所が保全執行裁判所として管轄し、裁判所書記官が登記を嘱託します。登記が入れば、相手がその不動産を第三者に売っても債権者には対抗できず、後で勝訴すれば買主が誰であろうと競売にかけて回収できます。賃料収入のある物件なら強制管理を併用し、家賃を管理人が確保できます。
取引先に 500 万円を貸したが、返済の気配がない。訴訟を起こしても判決までおよそ一年、その間に相手が自宅マンションを売って現金を隠したら、勝訴判決はただの紙切れになる。ここで効くのが民事保全法 47 条だ。判決を待たず、相手名義の不動産の登記簿に「仮差押え」の一行を入れる。これで相手がその不動産を第三者に売っても、あなたには対抗できない。後で勝訴すれば、買主が誰であろうとその不動産を競売にかけて回収できる。方法は二つある。登記を入れて処分を封じる方法と、賃料収入を管理人が取り上げる強制管理の方法、両方の併用も可能だ。登記方式なら仮差押命令を出した裁判所がそのまま執行を担当し、裁判所書記官が登記を嘱託する。あなたが動くべきタイミングは、本案訴訟を起こす前でもよい。
民事保全法 47 条は、不動産に対する仮差押えの執行方法を規律する規定であり、仮差押えの登記による方法と強制管理による方法の二種を定め、両者の併用を認める。登記方式による執行は仮差押命令を発した裁判所が保全執行裁判所として管轄し、登記は裁判所書記官が嘱託する。強制管理方式では管理人が配当等に充てるべき金銭を供託し、その事情を保全執行裁判所に届け出る。
AI 輔助整理，以條文原文為準
判決を待たずに債務者の不動産の処分を対抗不能にする保全処分です。民事保全法 47 条により、仮差押えの登記または強制管理の方法で執行します。売り逃げを防ぐ先手の制度です。
登記の登録免許税（請求債権額の 0.4％程度）、申立手数料の収入印紙、予納郵券に加え、裁判官が定める担保金の供託が必要です。担保金は請求額の 1〜3 割が相場です。
執行自体に固有の時効はありませんが、債務者の起訴命令（民事保全法 37 条）に応じて本案訴訟を提起しないと保全命令が取り消されます。被保全債権自体は消滅時効に服します。
裁判所が選任した管理人が対象不動産を管理し、賃料等の収益を取り立てて確保する仮差押えの執行方法です。投資用物件の家賃を売り逃げ・費消から止められます。
仮差押えは判決前に処分を封じる保全処分、本差押え（本執行）は確定判決等の債務名義に基づく回収手続です。仮差押えは後に本執行へ移行することを予定しています。
担保金の供託が必要で資金を拘束されるうえ、本案で敗訴すれば不当な保全による損害賠償責任を負う可能性があります。先手にはリスクも伴います。
申立書、被保全権利を示す契約書等、保全の必要性の疎明資料、対象不動産の全部事項証明書（登記簿）、当事者の資格証明などが必要です。
使えます。登記は処分（売却・担保設定）への対抗力を封じるだけで、債務者の占有・使用まで止めるものではありません。住み続けることは可能です。
原則バレません。仮差押命令は債務者を審尋せずに発令されるのが通常で（密行性）、相手が気づくのは登記が入った後です。事前に知らせれば財産を隠されてしまうからです。業界裏話ヒント：この密行性こそ仮差押えの生命線。だから申立ての疎明資料は最初から完璧にそろえる。審尋なしで裁判官を説得できる書面の質が、成否を分ける
請求債権額のおおむね 1 割から 3 割が相場で、裁判官の裁量で決まります（民事保全法 14 条）。不動産の仮差押えは債務者への影響が大きいため、担保額も高めに設定されがちです。業界裏話ヒント：担保額は疎明の強さで下がる。証拠が固いほど本案で負けるリスクが低いと裁判官が判断し、担保が軽くなる。逆に疎明が薄いと担保が跳ね上がり、資金力で保全を諦める羽目になる
売買契約自体は有効ですが、あなたには対抗できません。後日本案で勝訴すれば、買主が誰であろうと、その不動産を競売にかけて回収できます（処分禁止効）。業界裏話ヒント：買主側から見ると、仮差押え登記のある不動産を買うのは地雷。だから登記が入った瞬間、事実上その不動産は市場から消える。相手が売り逃げようとしても、まともな買主はつかない
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 対象財産 | 民事保全法 47 条：不動産（登記できる船舶等を含む） | — |
| 執行方法 | 仮差押えの登記／強制管理（併用可） | — |
| 管轄・手続主体 | 仮差押命令を発した裁判所（登記は書記官が嘱託） | — |
| 効果の性質 | 処分禁止効（判決前の暫定的凍結、換価はしない） | — |
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