借地借家法 第2条（定義）

解説

土地を借りる、と一口に言っても、法律はそれを二種類に切り分けている。コインパーキングのために借りた土地と、家や店を建てるために借りた土地。見た目は同じ「土地の賃貸借」でも、後者だけが借地借家法という分厚い盾を手にする。2条が定義する「借地権」とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を指す。この「建物の所有を目的とする」という一句が、すべての分かれ道だ。当てはまれば、存続期間は最低30年、地主が更新を拒むには正当事由が要り、契約が終われば建物を買い取らせることもできる。当てはまらなければ、守ってくれるのは民法の貸借ルールだけで、地主の都合で短期間に追い出されうる。あなたが土地を借りるとき、契約書の「目的」欄に何と書かれているか。その一行が、数十年分のあなたの立場を静かに決めている。

法的な位置づけ

借地借家法2条にいう「借地権」とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。建物所有目的という主観的・客観的要件を充たす土地利用関係に限り適用対象となり、これを有する者を借地権者、借地権を設定している者を借地権設定者と定義する。建物所有を目的とする賃借権を借地権者が設定したものは転借地権と呼ばれる。

こんなときに使う

• もし、あなたが月極駐車場として10年借りていた土地で、地主から「来月で明け渡してくれ」と言われたら？ 建物所有目的ではないので借地借家法の更新保護は及ばず、民法の貸借契約として扱われる。30年の壁も正当事由のハードルも、あなたの側には存在しない。それが定義の外側にいるということだ
• 地主のあなたが、知人に「物置を置くだけだから」と土地を貸した。ところが相手は基礎を打ってプレハブ住宅を建ててしまった。建物所有目的と認定されれば、あなたは30年単位で土地を返してもらえなくなる。契約の「目的」をどう書き、実態がどう動いているか、貸す前の一文が後で命取りになる
• 看板やソーラーパネルを設置するための土地賃貸借。建物ではないので借地権ではない。長期の更新保護を期待していると、足元をすくわれる
• あなたが地主から借りた土地を、さらに別の人に又貸しして建物を建てさせた。これが転借地権だ。元の借地契約が地主の正当事由で終われば、あなたの下にいる転借地権者の立場も連鎖して揺らぐ。貸主であり借主でもある、二重の立場に立たされる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 自分の土地賃貸借が建物所有目的かを契約書で確認。明記されていれば借地借家法の保護圏内にいる2. 借地上の建物を自分名義で登記し、対抗力を確保(10条) 3. 地主が更新を拒んできたら、正当事由(6条)があるか検証。正当事由なき拒絶は通らない4. 契約終了時は建物買取請求権(13条)を行使できるか確認、地主に時価で買い取らせる道がある

訴えられた側：1. 土地を貸す前に、目的が建物所有かどうかを明確にする。建物所有目的なら30年単位の長期拘束を覚悟する2. 一時使用目的の借地権(25条)や事業用定期借地権(23条)など、保護の強さが異なる類型を選べる3. 駐車場・資材置場など建物を伴わない利用なら借地借家法は適用されず、民法の貸借として柔軟に設計できる4. 更新を拒みたい場合は正当事由が必要、立退料の提供がその補強材料になる

時効（請求できる期限）：定義規定自体に特定の時効はないが、借地権の存続期間は最低30年(借地借家法3条)、更新後は最初20年、以降10年。更新拒絶は期間満了に向けた通知時期が問題になるため、契約満了日から逆算した行動が要る(最新の改正状況をご確認ください)

学説

通説：借地権該当性は「建物の所有を目的とする」かどうかで決せられ、その判断は契約書の文言ではなく賃借の主たる目的という実態を基準とする。建物を伴わない駐車場・資材置場・看板用地は借地権から除外され、民法の賃貸借に委ねられる。

改正の年表

1. 1.平成3年（1991年） 新設：旧借地法（大正10年）・旧借家法を統合して借地借家法を制定。2条で借地権・借地権者・借地権設定者・転借地権・転借地権者の定義を一括して明文化
2. 2.平成19年（2007年） 改正：事業用借地権制度を拡充し、事業用定期借地権の存続期間上限を50年に拡大（23条）。借地権の類型の幅が広がる