要点借地借家法34条は、原賃貸借が期間満了や解約申入れで終了する場合、賃貸人が転借人に通知しなければ終了を対抗できず、通知後6か月で転貸借が終了すると定める。
Q · サブリースや又貸しの部屋で、上の契約が切れたらすぐ出ていかないとダメ？
通知がなければ明渡し不要、通知後も6か月の猶予がある
借地借家法34条1項により、原賃貸借が期間満了や解約申入れで終了しても、建物オーナー（賃貸人）が転借人に終了を通知しない限り、その終了を転借人に対抗できません。通知が来た場合でも、同条2項により通知日から6か月を経過してはじめて転貸借が終了します。つまり最低6か月の居住が保障されます。ただし、サブリース会社などの賃借人が賃料を滞納し、その債務不履行で原賃貸借が解除された場合は、判例上この6か月猶予が及ばない可能性があるため、終了原因の確認が重要です。
あなたがアパートを借りた相手が、実は建物のオーナーではなくサブリース会社だったとする。あなたは転借人、サブリース会社は賃借人兼転貸人、その上にオーナーがいる。三層構造だ。ある日、オーナーとサブリース会社の間の賃貸借(マスターリース)が期間満了で切れる。あなたは「自分はサブリース会社と契約しているから関係ない」と思うかもしれない。だが本来、上の契約が消えれば、あなたの足場も消える。借地借家法34条は、その瞬間にあなたを守る安全網だ。オーナーがあなたに「この建物の賃貸借は終わった」と通知しない限り、オーナーはあなたに出ていけと言えない。そして通知が来ても、その日から6か月はあなたの居住が保証される。引っ越し先を探す時間が法律で確保されているのだ。ただしこの安全網には穴がある。サブリース会社がオーナーに賃料を滞納して契約を切られた場合、この6か月ルールは原則として働かない。
借地借家法34条は、建物の転貸借における転借人保護を定める規定である。原賃貸借が期間満了または解約申入れにより終了する場合、賃貸人が転借人にその旨を通知しなければ終了を転借人に対抗できず、通知後6か月の経過をもって転貸借が終了する。賃借人の債務不履行による解除には、原則として適用されないと解されている。
AI 輔助整理，以條文原文為準
オーナーから建物を借りた賃借人（サブリース会社など）から、さらにその建物を借りている人を転借人といいます。オーナーとの間に直接の契約はありませんが、借地借家法34条で保護されます。
原賃貸借が終了しても、オーナーが転借人に通知するまで終了を対抗できず、通知後も6か月の猶予があります（借地借家法34条）。賃料滞納による解除の場合は猶予が及ばないことがあります。
起算点は終了通知が転借人に到達した日です（34条2項）。口頭での予告ではなく、書面通知の到達日から6か月を数えます。日付の記録が居住期間を左右します。
オーナーの承諾を得た適法な転貸借であれば、転借人として34条の保護を受けます。無断転貸の場合は民法612条で原賃貸借自体が解除されうるため注意が必要です。
マスターリース（原賃貸借）が期間満了・解約申入れで終了しても、オーナーの通知がなければ入居者に対抗できず、通知後6か月で転貸借が終了します。即時退去ではありません。
すぐには追い出されません。オーナーが転借人に終了を通知するまで対抗できず、通知後も6か月の猶予があります。オーナーと直接契約に切り替えられる場合も多くあります。
建物の賃貸人（オーナー）が転借人に対して出します。転借人と直接契約がなくても、34条がオーナーに通知義務を課して両者を手続上つなげています。
34条は6か月の猶予を保障するもので立退料を当然には定めませんが、実務では6か月の主張と並行して引越費用相当の立退料を交渉するのが定石です。
すぐには追い出されません。建物オーナーがあなた(転借人)に終了通知をしない限り、終了をあなたに対抗できず(借地借家法34条1項)、通知後も6か月の猶予があります(同2項)。業界裏話ヒント:サブリース破綻時、オーナーはむしろ入居者にそのまま住み続けてもらい直接契約に切り替えたい場合が多い。慌てて出る前に「直接契約できますか」と聞くと、退去せず住み続けられることがある
従う必要はありません。借地借家法34条2項は、通知日から6か月の経過ではじめて転貸借が終了すると定めています。口頭で「来月」と言われても、書面通知の日から6か月が法律上の期限です。業界裏話ヒント:この6か月は最低保障であって、立退料の交渉とは別物。6か月を主張しつつ引っ越し費用相当の立退料も同時に求めるのが実務の定石。時間とお金、両方取りにいける
転貸借では、オーナーと転借人の間に直接の賃貸借契約はありませんが、借地借家法34条がオーナーに通知義務を課し、両者を手続上つなげています。転借人の居住を守るための特別な仕組みです。業界裏話ヒント:民法613条により、オーナーは転借人へ直接賃料を請求することもできる。契約はなくても法律上の権利義務でつながっており、「契約してないから無関係」は通用しない
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 保護される対象 | 34条：転借人（サブリース・又貸しの入居者） | — |
| 発動する場面 | 原賃貸借が期間満了・解約申入れで終了するとき | — |
| 猶予・効果 | 通知が必要、通知日から6か月で転貸借終了 | — |
| 適用が外れる主因 | 賃借人の債務不履行による原賃貸借解除（判例） | — |
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