借地借家法 第35条（借地上の建物の賃借人の保護）

借地上の建物の賃借人が、借地権満了で土地を明け渡すべきときに、満了を 1 年前まで知らなければ最長 1 年の明渡し猶予を裁判所に請求できる規定です。

保護されます。ただし無条件ではなく、借地権の存続期間満了を「1 年前までに知らなかった」場合に限り、裁判所への請求で明渡しの猶予を得られます。

賃借人が満了を知った日から 1 年を超えない範囲で、裁判所が相当の期限を定めます。最長でも 1 年で、期限到来とともに賃貸借は終了します。

満了の 1 年前までに知らなかった場合に限り保護されます。逆に 1 年以上前から知っていた賃借人は、35 条の猶予を受けられません。

管轄の地方裁判所(または簡易裁判所)に対し、建物賃借人が自ら請求します。自動では認められないため、期限到来前に動く必要があります。

借地権者(建物所有者)は原則として建物を収去して土地を返還します。建物買取請求(借地借家法 13 条)の余地もありますが、賃借人の地位は土台の借地権に左右されます。

34 条は建物賃貸借終了時の転借人保護、35 条は借地権満了時の建物賃借人の土地明渡し猶予です。守る対象と場面が異なります。

最終的な明渡しは免れませんが、満了を 1 年前まで知らなければ最長 1 年の猶予を請求でき、その間に移転や原状回復の準備ができます。

あなたの賃借権は、大家が持つ借地権という土台の上に成り立っているからです。借地権が満了すれば、その上の建物を維持する権原も消え、建物賃借人も土地を明け渡す立場になります(借地借家法35条1項)。業界裏話ヒント:この巻き込まれを事前に避ける唯一の方法は、契約前に土地の登記簿を取って「地上権」や「賃借権」の登記がないか確認すること。借地上の建物だと分かれば、借地権の残存期間を大家に確認してから契約を判断できる

猶予期間中も賃貸借は継続するので、賃料の支払義務は残ります(借地借家法35条2項は「期限が到来することによって終了する」と定め、それまでは契約が存続)。つまり猶予は「タダで居座れる期間」ではなく「家賃を払いながら次を探せる期間」です。業界裏話ヒント:この期間中、地主と建物賃借人の間に直接の賃貸借関係はなく、賃料は引き続き大家(借地権者)に払うのが原則。誰に払うべきか曖昧になりがちなので、猶予が決まった時点で支払先を書面で確認しておく

35条が与えるのは金銭補償ではなく、明渡しの「猶予期間」です。立退き料は別問題で、大家(借地権者)との賃貸借契約や合意の中で交渉する話になります。業界裏話ヒント:35条の猶予と、大家への立退き料請求は別ルートで同時に進められる。猶予で時間を稼ぎつつ、大家とは契約終了に伴う補償を交渉する。地主に対しては猶予、大家に対しては補償、と相手を分けて考えると整理しやすい