要点借地借家法 36 条は、居住用建物の賃借人が相続人なく死亡した場合、事実上夫婦・養親子と同様の同居者が賃借権を当然に承継すると定める。ただし相続人がいれば適用されない。
Q · 同棲していたパートナーが亡くなったら、名義人じゃない私はこの部屋を出ていくしかないの？
相手に相続人がいなければ、そのまま住み続けられます
借地借家法 36 条により、居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者は、賃借人の権利義務を法律上当然に承継します。大家の承諾は不要で、内縁の配偶者や同性のパートナーも実態があれば対象になりえます。ただし相続人が一人でもいれば本条は使えず、相続人の賃借権を援用して対抗するという別ルート（最判昭和 42.2.21）になります。承継は債務も一緒に引き継ぐため、不要なら死亡を知って一月以内に反対の意思を示せます。
十年連れ添ったパートナーが、出勤前に倒れてそのまま帰らぬ人になった。籍は入れていない。賃貸契約の名義は亡くなった相手だけ。葬儀が終わった頃、大家から「契約者が亡くなったので部屋を明け渡してほしい」と連絡が来る。ここで効いてくるのが借地借家法 36 条だ。婚姻届を出していなくても、事実上夫婦（または養親子）と同様に同居していたなら、あなたは亡くなった人の賃借人としての地位をそのまま引き継ぐ。同性のパートナーでも、実態が夫婦同然なら対象になりうる。ただし、この条文には残酷な前提がある。使えるのは相手に相続人が一人もいないときだけ。疎遠な兄弟が一人でもいれば、賃借権はその人に相続され、36 条は出番を失う。そして承継は権利だけでなく、未払い家賃などの債務も一緒に背負うことを意味する（36 条 2 項）。引き継ぎたくなければ、死亡を知ってから一月以内に大家へ反対の意思を伝えれば免れる。
借地借家法 36 条は賃借権の承継を定める規定であり、居住用建物の賃借人が相続人なく死亡したとき、婚姻または縁組の届出はないが事実上夫婦もしくは養親子と同様の関係にあった同居者が、その賃借人の権利義務を法律上当然に承継する旨を規律する。賃貸人の承諾を要しない点に特徴がある。
AI 輔助整理，以條文原文為準
賃借人が死亡したとき、その賃借権（部屋を借りる権利）が別の人に引き継がれることです。借地借家法 36 条では、相続人のいない賃借人の同居者へ当然に承継されます。
厳密には「相続」ではありません。内縁の配偶者は相続人ではないため、相続はできませんが、借地借家法 36 条が特別に与える「承継」によって賃借権を引き継げます。
相続人なしに賃借人が死亡したことを知った後、一月以内に賃貸人へ反対の意思を表示する必要があります。これを過ぎると債務込みで承継が確定します。
不要です。借地借家法 36 条の承継は法律上当然に生じます。相続人がいない限り、大家が退去を求めても同居者はすでに正式な賃借人として住み続けられます。
同一世帯の住民票、公共料金や郵便物の連名、長年の同居を示す写真、自治体のパートナーシップ証明書、知人の証言などを総合して関係の実態を立証します。
契約は死亡で消滅せず、相続人がいれば相続人へ、相続人がいなければ事実上夫婦・養親子と同様の同居者へ承継されます。どちらもいなければ賃貸借は終了に向かいます。
条文上の要件ではありませんが、「事実上夫婦と同様の関係」を裏づける有力な証拠になります。同性パートナーが 36 条で住居を守る際の立証材料として役立ちます。
できます。相続人なしの死亡を知って一月以内に賃貸人へ反対の意思を表示すれば、未払い家賃などの債務ごと承継を免れます。住む価値より債務が重いときの選択肢です。
夫に相続人が一人もいなければ、36 条 1 項であなたが当然に賃借人の地位を承継するので、大家の承諾なしに住み続けられます。相続人がいる場合は 36 条は使えず、相続人の賃借権を援用して大家に対抗します（最判昭和 42.2.21）。業界裏話ヒント：大家は事情を知らない人にほど強気に退去を迫ります。承継は法律上当然に生じるものだと一言伝えるだけで、相手の態度は大きく変わる
条文は「事実上夫婦と同様の関係」と書いており、実態が夫婦同然なら同性パートナーも対象になりうると考えられています。ただし実務上、解釈が分かれる論点で、関係の実態をどう立証するかが勝負を分けます。業界裏話ヒント：自治体のパートナーシップ証明書、公正証書（合意契約書）、長年の同居を示す住民票や連名の契約が、関係の実態を裏づける決め手になる。亡くなる前に整えておくほど後で強い
はい、36 条 2 項により、賃貸借から生じた債権だけでなく債務も承継した人に帰属します。住む権利だけ拾って債務は捨てる選択はできません。業界裏話ヒント：未払い家賃や原状回復費が部屋に住み続ける価値を上回るなら、死亡を知ってから一月以内に反対の意思を表示して、権利も債務もまとめて手放すのが合理的。この期限を逃すと逃げられなくなる
その場合 36 条は適用されませんが、住居を失うとは限りません。賃借権は兄弟が相続するので、あなたはその相続人の賃借権を援用して大家の明け渡し請求を拒める、という判例ルートがあります（最判昭和 42.2.21）。業界裏話ヒント：相続人全員が相続放棄をすると「相続人不存在」に戻り、36 条の承継が復活する余地がある。相続人の有無は固定ではなく、放棄で動くことを知っているかどうかで打てる手が変わる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 前提条件 | 借地借家法 36 条：賃借人に相続人がいない + 事実上夫婦・養親子と同様の同居者 | — |
| 引き継ぐ人 | 同居していた内縁配偶者・同性パートナー・事実上の養親子 | — |
| 大家の承諾 | 不要（法律上当然に承継） | — |
| 債務の扱い | 債務も承継（36 条 2 項）、不要なら一月以内に反対意思で拒否可 | — |
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