借地借家法 第33条（造作買取請求権）

賃貸人の同意を得て付けた造作を、賃貸借終了時に時価で買い取れと請求できる権利です（借地借家法 33 条）。相手の承諾なく成立する形成権です。

有効です。33 条は 37 条の強行規定に含まれない任意規定のため、契約書に放棄特約があれば権利は消えます。多くの賃貸契約に入っています。

賃貸人の同意を得て設置し、取り外せる独立した造作であれば対象です。建物に一体化（付合）したものは 33 条ではなく民法 608 条の有益費の問題になります。

対象外です。33 条は「賃貸人の同意を得て付加した」造作に限られます。同意なく設置したものは収去義務の対象となり、買取請求はできません。

取り外せる独立の造作は 33 条の買取請求、壁紙や床のように建物に付合したものは民法 608 条の有益費償還です。付合の有無で使う条文が変わります。

できます。33 条 2 項により、期間満了または解約申入れで終了する場合、転借人と賃貸人との間に同条が準用されます。

賃貸借が期間満了または解約申入れで終了するときに行使する形成権です。請求した瞬間に売買が成立します。請求後に生じる代金債権には消滅時効が及びます。

事業用は設備投資が大きいため、入居時の契約書に放棄特約がないか確認し、同意を書面で残すことが重要です。退去より入居時の交渉が勝負どころです。

大家の同意を得て付けた造作なら、借地借家法 33 条で時価での買取を請求できます。ただし二つの壁があります。設置に大家の同意があったこと、そして契約書に放棄特約がないこと。業界裏話ヒント：今の賃貸契約のほとんどに『造作買取請求権を放棄する』『原状回復として収去する』という特約が入っており、これは 37 条が 33 条を強行規定から外しているため有効です。退去時に条文を調べるより、入居時の契約書のその一行を先に確認するのが本当の勝負どころです

それはできません。最高裁は、造作代金債権を理由に建物全体を留置することを認めていません（最判昭和 29.1.14）。造作の代金は造作に関する債権であって、建物自体に関する債権ではないからです。業界裏話ヒント：賃借人側で『買い取るまで居座る』という戦法を期待する人は多いのですが、留置できるのは造作そのものであって部屋ではない。明渡しは明渡し、代金回収は別の訴訟で進めるのが実務です。居座りを前提に交渉を組み立てると足元をすくわれます

原則できません。判例は、賃借人の債務不履行による契約解除の場合には造作買取請求権は発生しないとしています。33 条が想定するのは『期間の満了又は解約の申入れ』による正常な終了だからです。業界裏話ヒント：滞納で追い出される局面では、設備代の回収はほぼ望めないと考えるべきです。だからこそ高額な設備投資をする店舗テナントは、滞納に陥る前の段階で、設備を別途リース扱いにする、敷金で相殺を組むなど、33 条に頼らない回収設計を契約段階で仕込んでおきます