借地借家法 第4条（借地権の更新後の期間）
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当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この条文の基本情報
借地権の更新後の期間とは何ですか？
定義借地権の更新後の期間とは、借地借家法第4条に定められた規定で、「当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 借地借家法第4条（借地権の更新後の期間）は、日本の借地借家法に含まれる条文です。
- 借地借家法第4条の条文原文は「当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を…」で始まります。
- 借地借家法第4条は第一節 借地権の存続期間等に置かれています。
- 借地借家法の公布日は平成3年10月4日です。
- 借地借家法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 借地借家法第4条の前の条は借地借家法第3条です。
- 借地借家法第4条の次の条は借地借家法第5条です。
- 借地借家法第4条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
借地借家法（平成三年法律第九十号）第4条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 - 本サイト収録
借地借家法（平成三年法律第九十号）第4条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/403AC0000000090/4
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点借地借家法4条は、借地契約の更新後の存続期間を更新の日から10年（借地権設定後の最初の更新は20年）と定める。これより短い特約は無効となる。
Q · 契約書に『更新後は5年』と書いてあったら、本当に5年で出ていくの？
いいえ、9条で無効。法律が10年（初回20年）を保証します
借地借家法4条により、借地契約の更新後の存続期間は更新の日から10年、借地権設定後の最初の更新だけは20年です。契約書にこれより短い『更新後5年』などと書いてあっても、9条の強行規定で借地権者に不利な特約として無効となり、法定の10年（初回20年）が適用されます。当事者がこれより長い期間を合意した場合のみ、その長い期間が有効です。
解説
祖父の代から借りている土地に、家が建っている。地代を払い続けて何十年。ところがある日、地主が「次の更新はしない、更地で返してほしい」と言ってきた。あなたはその家を諦めるしかないのか。借地借家法4条は、ここであなたの背中を支える。更新したときの期間は、更新の日から10年。ただし借地権を設定してから最初の更新だけは20年と長い。そして契約書に「更新後は5年」などと短く書いてあっても、9条によりそれは無効になり、10年(または20年)が強制的に適用される。さらに知っておくべきは、更新そのものを地主が拒むには『正当事由』(6条)が要るという点。地代滞納もなく普通に使っているあなたを、地主の都合だけで追い出すことはできない。4条は、その守られた時間の長さを定める条文だ。
法的な位置づけ
借地借家法4条は、借地契約の更新後の存続期間を定める規定である。更新後の期間は更新の日から10年とし、借地権設定後の最初の更新に限り20年とする。当事者がこれより長い期間を定めたときはその期間によるが、これより短い特約は9条により無効となる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自分の借地が普通借地権か定期借地権かを確認 契約書を開き、普通借地権か定期借地権かを最初に確認する。『定期借地権』『更新しない』と明記されていれば本条4条の更新後期間は適用されない
- 2.最初の更新（20年）か二度目以降（10年）かを特定 借地権の設定日と過去の更新履歴を確認し、設定後はじめての更新なら20年、二度目以降なら10年が法定の更新後期間となることを把握する
- 3.法定より短い期間特約があれば9条で無効を主張 契約書に『更新後5年』など法定期間より短い条項があれば、9条の強行規定違反として無効を主張し、法定の10年（初回20年）の適用を求める
- 4.地主の更新拒否には6条の正当事由を精査 地主が更新を拒むなら6条の正当事由（地主の土地使用の必要性・双方の事情・立退料）を精査し、なければ法定更新を主張。建物を維持し地代を払い続けることが立場を守る
よくある質問 AI による整理
Q1借地権の更新後の期間は何年ですか？
借地借家法4条により、更新後の期間は更新の日から10年です。ただし借地権設定後の最初の更新だけは20年と長く保障されます。当事者がより長い期間を合意した場合はその期間によります。
Q2借地の最初の更新だけ20年なのはなぜですか？
当初の存続期間30年（3条）から一気に10年へ短縮すると借地人の負担が大きいため、最初の更新は20年として段階的に調整しています。二度目以降は10年です。
Q3借地の法定更新とは何ですか？
借地上に建物があり借地人が使用を続け、地主が正当事由ある異議を遅滞なく述べない場合、契約が法律上当然に更新される制度です（5条・6条）。このとき期間は4条の10年（初回20年）になります。
Q4借地契約の更新で地代は変わりますか？
4条は期間だけを定め、地代は対象外です。地代の増減は借地借家法11条の地代増減請求によります。更新時に地主が値上げを求めても、相当性を欠けば調停・訴訟で争えます。
Q5借地借家法4条と3条はどう違いますか？
3条は借地権の当初存続期間（最低30年）を定め、4条は更新後の期間（10年、初回20年）を定めます。最初に長く、更新後は短くという二段構えで借地人保護と地主の利用権回復を調整します。
Q6借地の更新後の期間は当事者の合意で延ばせますか？
延ばせます。4条ただし書は、当事者が法定の10年（初回20年）より長い期間を定めたときはその期間によると規定します。逆に短くする特約は9条で無効です。
Q7借地権の更新は何回でもできますか？
普通借地権なら回数制限はなく、更新のたびに10年ずつ（初回のみ20年）期間が延びます。地主が更新を拒むには毎回6条の正当事由が必要です。定期借地権は更新自体がありません。
Q8旧借地法で設定した借地も更新後10年になりますか？
平成4年8月1日より前に設定された借地権は、経過措置により更新後の期間も旧借地法（堅固建物・非堅固建物で異なる）が適用される場合があります。契約時期の確認が必要です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1借りた当初は30年だったのに、なぜ更新したら10年に減るんですか?
当初の存続期間は最低30年(3条)だが、更新後は10年に短縮される。ただし借地権設定後の最初の更新だけは20年だ(4条)。地主と借地人の利益調整のためで、当事者がより長い期間を合意すればそれが優先する。実務のポイント:多くの借地人は『最初の更新が20年』という優遇を見落とす。一度目と二度目の更新では保障期間が倍違うので、自分が何度目の更新かを記録しておくと交渉で効く
Q2契約書に『更新後の期間は5年』と書いてサインしてしまいました。もう手遅れですか?
手遅れではない。9条により、借地借家法の規定に反して借地権者に不利な特約は無効になる。『更新後5年』は法定の10年より短く借地人に不利なので無効となり、10年(初回20年)が適用される。実務のポイント:地主が用意した契約書には借地人に不利な短期条項がしれっと入っていることがある。サイン済みでも諦めず、弁護士はまずこの強行規定違反を探す
Q3地主が『更新しない』と言えば、出ていくしかないんですか?
いいえ。建物がある借地で借地人が更新を求める、または使用を継続する場合、地主が更新を拒むには正当事由(6条)が必要だ。地主自身の土地使用の必要性、双方の事情、立退料の提供などを総合判断する。実務のポイント:『更新しない』という地主の一言には法的拘束力がない。正当事由のハードルは高く、立退料を積んでも認められないことが多い。まず正当事由の有無を確かめてから動く
Q4更新できる借地と、できない借地があると聞きました。違いは何ですか?
普通借地権は本条が適用され更新されるが、定期借地権(22条以下)は契約で定めた期間が満了すれば更新されず土地を返還する。一般定期借地権は50年以上が条件だ。実務のポイント:1990年代以降の新規借地は定期借地権が主流。契約書に『定期借地権』『更新しない』と明記されていれば本条は使えない。契約類型を最初に確認することが、後の誤解を防ぐ
間違えやすい点 AI による整理
- 「更新さえできれば安心」と考える人は多いが、本当の論点は期間の長さだ。最初の更新は20年でも、二度目以降は10年に縮む。この差を知らずに大きな設備投資をすると、回収前に次の更新時期が来て足元を見られる。更新できることと、何年保障されるかは別問題である
- 「契約書に書いた期間が全て」という前提が、そもそも誤っている。9条の強行規定により、法定期間より短い特約は無効。あなたが問うべきは『契約書に何年と書いたか』ではなく『法律が何年を保証しているか』だ
- 更新後も当初と同じ30年続くと思い込んでいる人がいるが、4条は更新後を10年(初回のみ20年)と明確に短縮している。30年のつもりで人生設計すると、想定より早く更新交渉のテーブルに着くことになる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用場面 | 4条：借地契約の更新後の期間 | 3条：借地権の当初存続期間 22条：定期借地権（更新なし） |
| 期間 | 10年（初回更新のみ20年） | 最低30年 50年以上（一般定期借地権） |
| 更新の有無 | 更新を前提（法定更新あり） | 更新を前提（普通借地権） 更新なし、期間満了で土地返還 |
| 短縮特約の効力 | 9条で無効（延長のみ可） | 9条で無効（最低30年保障） 定期借地権として短期設定が有効 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は借地を独立の特別法でなく民法賃貸借＋土地法で扱う。賃貸借期間は原則最長20年で、黙示の更新が認められる
韓国は建物所有目的の土地賃貸借・地上権に更新請求権を認め、借地人保護の方向は日本と類似する
ドイツは建物目的の長期土地利用を世襲建築権（Erbbaurecht）で構成し、契約で長期の存続期間を定める
米国は制定法でなく契約自由が原則で、長期の地上権リースは契約条項と州法により更新条件を定める
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 親が亡くなり、借地に建つ実家を相続した。地主は『もう更新しない、更地で返せ』と迫る。だが地代を払い建物がある以上、更新は法定される。地主が阻むには正当事由(6条)が必要で、相続したばかりのあなたが理由なく追い出されることはない。最初の更新なら20年、以降は10年、その時間があなたの側にある
- 借地に店舗を構えて20年。設備投資を回収しきる前に存続期間の満了が来た。更新後の10年があれば、減価償却も常連客も守れる。契約書に『更新は5年』と書いてあっても9条で無効、法律が10年を保証する
- あなたが地主で、長年貸してきた土地を子の住宅用に取り戻したい。だが借地人が更新を望めば、立退料を払っても正当事由が認められるとは限らない。更新されれば次は10年(初回なら20年)、その間は明け渡しを求められない。貸す前に定期借地権(22条)を選ぶべきだったと気づく
- もし存続期間の満了まであと数か月、地主から何の連絡もなかったら? 借地人が土地の使用を続け、地主が遅滞なく正当事由ある異議を述べなければ、契約は法定更新され、期間は自動で10年(初回20年)延びる。沈黙があなたに有利に働くこともある
- 更新の合意ができた。期間は何年か。最初の更新なら20年、二度目以降は10年。契約書がそれより短く定めても無効だ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自分の借地が普通借地権か定期借地権かを契約書で確認、定期借地権なら本条は使えない2. 普通借地権なら、今回が『最初の更新(20年)』か『二度目以降(10年)』かを特定3. 契約書に法定より短い期間条項があれば9条の強行規定で無効を主張4. 地主が更新を拒むなら6条の正当事由の有無を精査し、なければ法定更新を主張。建物を維持し地代を払い続けることが立場を守る
訴えられた側：1. 借地人に更新拒否を伝える前に、6条の正当事由が自分にあるか冷静に検証、自己使用の必要性・双方の事情・立退料の用意を整理2. 正当事由が弱ければ、無理な明け渡し要求は法定更新を招くだけと理解3. 異議は存続期間満了に際し遅滞なく述べる必要がある、タイミングを逃さない4. 将来の貸付で更新を望まないなら定期借地権(22条以下)を最初から選ぶ
時効（請求できる期限）：更新後の期間は更新の日から10年(借地権設定後の最初の更新は20年)。法定更新を阻むには、存続期間の満了に際し地主が遅滞なく正当事由ある異議を述べる必要がある(5条、6条)。この『遅滞なく』のタイミングを逃すと更新が確定する。なお更新の合意自体に特定の消滅時効はない(最新の改正状況をご確認ください)
学説
通説：4条の更新後期間（10年、初回20年）は9条により強行規定とされ、これより短い特約は無効。当事者はより長い期間のみ合意でき、借地人保護と地主の利用権回復の段階的調整と解される。
改正沿革 AI による整理
- 平成3年(1991年)制定、平成4年(1992年)8月1日施行 借地借家法の制定により新設。旧借地法の堅固建物・非堅固建物で異なる更新後期間を一本化し、更新後10年、借地権設定後の最初の更新は20年とする現行ルールを定めた
改正の年表
- 1.平成3年（1991年） 新設：借地借家法の制定により新設。旧借地法の堅固建物・非堅固建物で異なる更新後期間を一本化し、更新後10年・最初の更新20年とする現行ルールを定めた。平成4年8月1日施行。
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