借地借家法 第4条（借地権の更新後の期間）

借地借家法 4 条により、更新後の期間は更新の日から 10 年です。ただし借地権設定後の最初の更新だけは 20 年と長く保障されます。当事者がより長い期間を合意した場合はその期間によります。

当初の存続期間 30 年（3 条）から一気に 10 年へ短縮すると借地人の負担が大きいため、最初の更新は 20 年として段階的に調整しています。二度目以降は 10 年です。

借地上に建物があり借地人が使用を続け、地主が正当事由ある異議を遅滞なく述べない場合、契約が法律上当然に更新される制度です（5 条・6 条）。このとき期間は 4 条の 10 年（初回 20 年）になります。

4 条は期間だけを定め、地代は対象外です。地代の増減は借地借家法 11 条の地代増減請求によります。更新時に地主が値上げを求めても、相当性を欠けば調停・訴訟で争えます。

3 条は借地権の当初存続期間（最低 30 年）を定め、4 条は更新後の期間（10 年、初回 20 年）を定めます。最初に長く、更新後は短くという二段構えで借地人保護と地主の利用権回復を調整します。

延ばせます。4 条ただし書は、当事者が法定の 10 年（初回 20 年）より長い期間を定めたときはその期間によると規定します。逆に短くする特約は 9 条で無効です。

普通借地権なら回数制限はなく、更新のたびに 10 年ずつ（初回のみ 20 年）期間が延びます。地主が更新を拒むには毎回 6 条の正当事由が必要です。定期借地権は更新自体がありません。

平成 4 年 8 月 1 日より前に設定された借地権は、経過措置により更新後の期間も旧借地法（堅固建物・非堅固建物で異なる）が適用される場合があります。契約時期の確認が必要です。

当初の存続期間は最低30年(3条)だが、更新後は10年に短縮される。ただし借地権設定後の最初の更新だけは20年だ(4条)。地主と借地人の利益調整のためで、当事者がより長い期間を合意すればそれが優先する。業界裏話ヒント:多くの借地人は『最初の更新が20年』という優遇を見落とす。一度目と二度目の更新では保障期間が倍違うので、自分が何度目の更新かを記録しておくと交渉で効く

手遅れではない。9条により、借地借家法の規定に反して借地権者に不利な特約は無効になる。『更新後5年』は法定の10年より短く借地人に不利なので無効となり、10年(初回20年)が適用される。業界裏話ヒント:地主が用意した契約書には借地人に不利な短期条項がしれっと入っていることがある。サイン済みでも諦めず、弁護士はまずこの強行規定違反を探す

いいえ。建物がある借地で借地人が更新を求める、または使用を継続する場合、地主が更新を拒むには正当事由(6条)が必要だ。地主自身の土地使用の必要性、双方の事情、立退料の提供などを総合判断する。業界裏話ヒント:『更新しない』という地主の一言には法的拘束力がない。正当事由のハードルは高く、立退料を積んでも認められないことが多い。まず正当事由の有無を確かめてから動く

普通借地権は本条が適用され更新されるが、定期借地権(22条以下)は契約で定めた期間が満了すれば更新されず土地を返還する。一般定期借地権は50年以上が条件だ。業界裏話ヒント:1990年代以降の新規借地は定期借地権が主流。契約書に『定期借地権』『更新しない』と明記されていれば本条は使えない。契約類型を最初に確認することが、後の誤解を防ぐ