要点借地借家法 7 条は、存続期間満了前に建物が滅失し再築された場合、地主の承諾があれば承諾日または築造日から 20 年間借地権が延長されると定める。無断再築では延長されない。
Q · 借地に建つ古い家、勝手に建て替えたら借地期間はどうなるの？
地主の承諾があれば 20 年延びるが、無断だと残り期間のまま
借地借家法 7 条により、存続期間満了前に建物が滅失し、残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、地主の承諾があれば、承諾日または築造日のいずれか早い日から 20 年間借地権が延長されます。承諾なしに建て替えると借地の残り期間は一切延びません。さらに地主に再築を通知し 2 か月以内に異議がなければ承諾とみなされます（2 項）。ただし契約更新後の再築にはこのみなし承諾は使えず、8 条の枠組みになります。
親から受け継いだ家が古くなり、建て替えを考えている。土地は自分のものではなく、借りている（借地）。ここで多くの人が見落とす落とし穴がある。建物を壊して新しく建てた瞬間、借地の残り期間がどうなるか、だ。借地借家法 7 条は、借地権の期間満了前に建物が滅失し、残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、地主（借地権設定者）の承諾があれば、その日から 20 年間借地権が延長されると定める。逆に言えば、承諾なしに建て替えると、借地の残り期間は一切延びない。数千万円かけて新築した家が、数年後の借地期間満了で取り壊しの危機に晒される。さらにこの条文には裏技がある。地主に「建て替える」と通知し、2 か月以内に異議が出なければ承諾があったとみなされる（2 項、みなし承諾）。地主が黙っていれば、あなたの勝ちだ。ただし、契約更新後の再築にはこのルールは使えない（その場合は 8 条の世界）。
借地借家法 7 条は、借地権の存続期間満了前の建物滅失後に、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を再築した場合の借地権延長を定める規定である。借地権設定者の承諾を要件とし、承諾日または建物築造日のいずれか早い日から 20 年間存続する。地主が再築の通知後 2 か月以内に異議を述べないときは、承諾があったものとみなされる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
借地上の建物が滅失した後、借地人が新たに建物を建て直すことです。残存期間を超えて存続する建物を再築すると、借地借家法 7 条による借地権の延長が問題になります。
借地人が地主に再築を通知し、地主が 2 か月以内に異議を述べないと、再築の承諾があったとみなされる制度です（借地借家法 7 条 2 項）。地主の沈黙が借地延長につながります。
借地権を延長したいなら必要です。承諾がなくても建て替え自体は可能ですが、その場合は借地の残存期間が延びず、期間満了で取り壊しを迫られる危険があります。
承諾があった日または建物が築造された日の、いずれか早い日から 20 年です。建物完成を待ってから数えるのではありません。残存期間がより長ければその期間が優先されます。
条文上は通知の方式に限定はありませんが、みなし承諾の成立や 2 か月の起算点を立証するため、実務では内容証明郵便など書面で残すのが安全です。
できます。借地借家法 7 条 3 項により、転借地権者がする建物の築造は借地権者がする築造とみなされ、最終的に地主の承諾の有無で延長が決まります。
借地の残存期間が短いと融資が下りにくくなります。7 条で借地を 20 年延長できるかどうかがローンの可否に直結するため、承諾取得と資金計画はセットで考えます。
借地人の再築通知を受けた後 2 か月以内です（7 条 2 項）。この期間内に異議を述べないと承諾とみなされ、借地権が 20 年延長されます。
再築自体が直ちに解除事由になるとは限りませんが、契約に増改築禁止特約がある場合は、無断再築が解除や違約の問題になりえます。さらに 7 条の承諾がなければ、再築しても借地期間は一切延長されません（7 条 1 項）。業界裏話ヒント：実務では、増改築禁止特約があっても地主が承諾を不当に拒む場合は、裁判所の許可（借地借家法 17 条）で再築できる道があります。地主の「ダメだ」が最終回答とは限りません
法律に金額の定めはなく、当事者の合意次第です。実務上の目安として更地価格の数 % 程度（建て替え承諾料）が一つの相場とされますが、地域や個別事情で大きく変わります（最新の相場はご確認ください）。業界裏話ヒント：承諾料は「払うのが当然」ではなく交渉対象です。みなし承諾（7 条 2 項）を使えば、地主が異議を述べない限り承諾料なしで延長が成立する余地がある。通知のタイミングが交渉力を左右します
原則として使えません。1992 年 8 月 1 日より前に設定された借地権には旧借地法が適用されます（借地借家法附則）。旧借地法にも再築による期間延長の規定はありますが、要件や効果が異なります。業界裏話ヒント：自分の借地が新法か旧法かを知らない借地人は驚くほど多い。契約書の日付一枚で適用ルールが丸ごと変わります。建て替えを考えたら、まず弁護士や司法書士に契約の起点を確認してもらうのが第一歩です
更新後は、借地関係が一度仕切り直された後だからです。更新前の再築は 7 条で借地人に有利なみなし承諾が使えますが、更新後の建物滅失・再築は 8 条が適用され、借地人に解約申入権が生じる一方、地主側の対応も変わるなど、バランスが調整されています。業界裏話ヒント：更新が近い借地人は、再築のタイミングを更新前にずらすだけで、使える法的武器（みなし承諾）が手に入る。タイミング設計は弁護士が真っ先に検討するポイントです
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 適用場面 | 7 条：更新前の建物滅失・再築（残存期間を超える建物） | — |
| 効果 | 地主の承諾があれば借地権が 20 年延長 | — |
| みなし承諾 | 通知後 2 か月で成立（7 条 2 項） | — |
| 借地人の備え | 再築前に書面で通知し承諾を確保 | — |
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