マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第103条（設計図書の交付等）

解説

竣工図、構造計算書、各階平面図。マンションの中身を示すこれらの紙の束は、分譲が終わった時点で売主のものではなく、管理組合が持つべきものになる。本条1項は、新築マンションを自ら売主として分譲した宅地建物取引業者に、国土交通省令で定める期間内（施行規則では1年とされている。最新の規定をご確認ください）に管理組合の管理者等（理事長など、組合を代表して管理を行う人）が選ばれたら、速やかに設計図書を交付するよう義務づけている。注意すべき点がある。交付先は区分所有者一人ひとりではなく管理者等である。そして期間内に管理者等が選ばれなければ、1項の義務そのものが発生しない。残るのは2項の「円滑に引き継がれるよう努める」という努力義務だけだ。12年後に大規模修繕の見積りを取るとき、図面がなければ現況調査だけで数百万円かかることもある。その請求書を払うのは、あなたたち区分所有者である

法的な位置づけ

マンション管理適正化法103条は、宅地建物取引業者が自ら売主として新築の居住用区分所有建物を分譲した場合に、国土交通省令で定める期間内に選任された管理組合の管理者等に対し、建物及び附属施設の設計に関する図書を速やかに交付すべき義務を定め、あわせて管理組合への管理の円滑な引継ぎに努める努力義務を課す規定である。

こんなときに使う

• 築13年目、初めての大規模修繕。設計事務所に「竣工図と構造図を出してください」と言われ、管理室の棚を探したが見つからない。管理会社は「売主から預かった記録がない」と言う。図面を作り直す調査費は、修繕積立金から出ることになる
• 新築マンションに入居して8か月。第1回総会で理事長に選ばれた。あなたの手元に、設計図書の受領リストはあるだろうか。省令の期間が1年なら、残りはあと4か月しかない
• もし売主のデベロッパーが10年後に合併や倒産で消えていたら、図面はどこに行くのか？ 交付を受けていなければ、建物の「設計図」は誰の手にも残らないおそれがある
• あなたは中堅デベロッパーの法務担当者だ。引渡し後のアフター対応に追われて、管理組合への図書交付が後回しになっている。罰則がないからといって放置すれば、後で漏水や構造の紛争が起きたとき「交付すべきものを渡していない売主」として交渉で不利な立場に立つ
• 住戸のリフォームで間仕切り壁を撤去したい。業者は「構造壁かどうか図面で確認しないと工事できない」と言う。管理組合に図面がなければ、話はそこで止まる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管理組合として、施行規則に定める図書（配置図、各階平面図、立面図、断面図、構造詳細図、構造計算書など）の一覧を作り、現物と照合する2. 欠けているものがあれば、理事長名義の書面で売主に交付を求め、回答期限を示す3. 受け取ったら受領書を組合名義で作り、保管場所と閲覧ルールを総会で決める4. 管理会社を替えるときは、図書の返還を契約終了の条件に入れる

訴えられた側：1. 宅建業者として、新築分譲ごとに交付対象図書のチェックリストと交付期限を管理する2. 管理者等が選ばれたら速やかに交付し、受領書を必ず取る3. 期間内に管理者等が選ばれない場合でも、2項の努力義務を踏まえて管理会社経由ではなく組合へ直接引き継ぐ段取りを残す4. 交付の記録は、後で紛争になったときに誠実な対応をした証拠になる

時効（請求できる期限）：本条の交付義務は、国土交通省令で定める期間内（施行規則では1年とされる。最新の改正状況をご確認ください）に管理者等が選ばれた場合に生じ、選ばれたら「速やかに」交付する。特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される。建物の欠陥を争う場合は、品確法95条の10年の瑕疵担保期間（引渡し時から）が別に動く

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定時に設けられた。以後の改正の有無は要確認