マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第5条（管理組合等の努力）

解説

条文にあるのは「努めなければならない」という言葉だけで、違反しても罰則はない。だから多くの区分所有者は、マンション管理は理事会と管理会社がやるものだと考えて総会の委任状を出し、それで終わりにしている。だが本条1項は管理組合に、国のマンション管理適正化指針（自治体が独自の指針を作っていれば、それも）に沿って管理するよう求めている。指針は単なる努力目標の飾りではない。自治体が管理組合に助言・指導・勧告をするときの物差しになり、管理計画認定の審査基準のもとにもなっている。管理計画の認定を受けたマンションは、住宅ローン金利の優遇や中古市場での評価で有利になりうる。2項は区分所有者一人ひとりに、管理組合の一員として役割を果たすよう求める。つまり、管理の質があなたの部屋の売却価格に跳ね返ってくることを、法律が前提にしているのである。総会資料を読まずに捨てる人と、指針と照らし合わせて質問する人では、10年後の資産価値が違ってくる。

法的な位置づけ

マンション管理適正化法5条は、管理組合等の努力義務を定める規定である。1項は管理組合に対し、マンション管理適正化指針および都道府県等マンション管理適正化指針に留意した適正な管理と、国・地方公共団体の施策への協力を求める。2項は区分所有者等に対し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう求める。いずれも罰則を伴わない努力義務である。

こんなときに使う

• 築25年、修繕積立金の残高が長期修繕計画の想定を大きく下回っていることに、総会資料の末尾の表で気付いた。理事会は「値上げは不人気だから」と先送りを続けている。指針は計画的な修繕と積立金の確保を求めており、総会でその基準を示して質問すれば、議事録に記録が残る
• 管理費を何年も滞納している区分所有者がいるのに、理事会は督促すらしていない。もしこのまま放置されたら、どうなる？ 管理費債権は原則5年で時効にかかる（民法166条）。回収しないまま時効を迎えれば、そのしわ寄せは全戸の負担として降りかかってくる
• あなたが輪番で理事長になった。管理会社に任せきりにしたいが、指針は管理組合が主体となって管理会社を監督することを前提にしている。通帳と印鑑を管理会社がまとめて保管している状態に気付かないまま、任期の2年が過ぎていく
• 自治体から管理組合あてに、管理状況の届出を求める書面が届いた。理事会は放置しようとしている
• 中古マンションの購入を検討中。内見のあと、不動産会社に「管理計画認定を受けていますか、長期修繕計画と直近の総会議事録を見せてください」と頼んだ。返事が曖昧なら、それ自体が判断材料になる
• あと2週間で通常総会。大規模修繕の工事業者として、理事長の知人の会社が一社だけ提案されている。相見積もりの有無を質問するなら、総会の前に書面で出しておかないと議事に反映されにくい

取るべき行動

被害を受けた側：1. 総会議事録、長期修繕計画、直近数年分の決算書の閲覧を理事長に書面で請求する（規約上、閲覧は認められていることが多い） 2. 国のマンション管理適正化指針と国交省のガイドラインに照らして、積立金の不足や監査体制の欠陥を洗い出す3. 総会の議題提出や質問状で記録に残す4. 改善されなければ、自治体のマンション管理相談窓口やマンション管理士に相談する。区分所有者の5分の1以上で臨時総会の招集を求める方法もある（区分所有法34条3項）

訴えられた側：1. 理事・理事長として管理が不十分だと批判されたら、本条違反そのものに罰則はないことを踏まえて冷静に対応する2. ただし、善管注意義務（プロとして当然払うべき注意のレベル）違反による損害賠償の議論はありうるため、意思決定の経緯と専門家の意見を記録しておく3. 自治体から助言や指導が来たら放置せず、改善計画を総会に諮る4. 管理会社に任せきりにせず、通帳と印鑑は別々に保管する

時効（請求できる期限）：本条に特定の時効はなく、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される。実務で重要なのは、管理費・修繕積立金の滞納債権も原則として権利を行使できることを知った時から5年で時効にかかる点である。理事会が督促を怠ると回収できなくなる

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定により、管理組合と区分所有者等の努力義務が定められた
2. 2.令和2年（2020年） 改正：マンション管理適正化推進計画、管理計画認定制度、助言・指導・勧告の仕組みが導入され、本条でも都道府県等マンション管理適正化指針への留意が加えられた（施行は令和4年4月）