マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第86条（立入検査）

解説

ある朝、マンション管理会社の事務所に国の職員が来て、帳簿と通帳の写しを見せるよう求める。令状はないが、これは合法である。86条は国土交通大臣に、マンション管理業の適正な運営に必要な範囲で、事務所への立入り、帳簿や書類の検査、関係者への質問を認めている。実際に現場へ来るのは、権限を委ねられた地方整備局の職員であることが多い。住民にとって大事なのは、この検査では管理会社の説明を聞くだけでなく、会計帳簿や預金の管理状況といった元の資料を行政が直接確かめられることだ。修繕積立金の使い道に不審な点があっても、管理組合が自力で資料を出させるのは難しい。地方整備局に具体的な情報を届ければ、行政が自分の権限で確認しに行く可能性が生まれる。ただし限界もある。職員は身分証明書を持ち歩き、求められたら見せなければならない。また、この権限は犯罪捜査のためのものではない（3項）。検査に強制力があるのは令状があるからではなく、拒んだ者に罰則があるからである。

法的な位置づけ

マンション管理適正化法86条は、マンション管理業に対する行政調査権限を定める規定である。国土交通大臣は、業務の適正な運営を確保するため必要な限度で、職員に管理業者の事務所等への立入り、帳簿・書類その他の物件の検査、および関係者への質問を行わせることができる。職員には身分証明書の携帯・提示義務があり、同権限は犯罪捜査のために認められたものと解釈してはならない。

こんなときに使う

• 理事長として3年分の管理事務報告を見比べたところ、修繕積立金の残高が説明と合わない。管理会社に問い合わせても「確認中」と言われたまま2か月が過ぎた。総会まであと3週間しかない。理事会の議事録、通帳の写し、管理会社とのやり取りをまとめて地方整備局に情報提供すれば、行政が立入検査で帳簿を確かめるきっかけになりうる
• 管理会社の支店長であるあなたの前に、地方整備局の職員が二人来た。まず身分証明書を見せてもらう。そのうえで「本社に確認するので今日は帰ってほしい」と言えば、それは検査の拒否や妨害と受け取られるおそれがある。一言の対応が、刑事罰の分かれ目になる
• 登録をしていない個人が、知り合いのマンションの管理を引き受けて手数料を受け取っていたら、検査の対象になるのか？ 条文の対象は「マンション管理業を営む者」なので、登録の有無とは関係なく対象に含まれうる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管理事務報告書、通帳の写し、理事会議事録、管理会社とのメールを日付順に並べ、どこが合わないのかを一枚にまとめる2. 管理会社に、書面で期限を区切って説明を求める3. 回答がない、または説明に納得できない場合は、管轄の地方整備局に情報提供する。必要に応じてマンション管理士や弁護士にも相談する4. 返金を求める請求は、立入検査とは別の手続になる。民法上の請求として並行して準備する

訴えられた側：1. 来た職員に身分証明書を見せてもらい、所属と氏名を記録する（2項） 2. 拒否や先延ばしはしない。立会人を決め、出した書類の一覧を作って控えを残す3. 答えられない質問は「確認して後日書面で回答する」と伝え、その場で推測を話さない4. 検査の後に指示や業務停止などの処分が予告されたら、聴聞・弁明の機会に備えて弁護士に相談する

時効（請求できる期限）：特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される。立入検査そのものには時効も期限もなく、事前に通知する義務も条文には定められていない。管理組合が管理会社に返金や損害賠償を求める権利は、権利を行使できると知った時から5年で時効にかかる

学説

通説：86条の立入検査は罰則による間接強制を伴う行政調査であり、令状を要しない。ただし調査目的に照らした必要な限度を超える検査や、実質的に犯罪捜査を目的とする運用は許されないと解されている。

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定に伴い、マンション管理業者に対する国土交通大臣の監督手段として立入検査の規定が置かれた。