住宅宿泊事業法 第21条（建築基準法との関係）

解説

一戸建てに外国人旅行者を泊めて宿泊料を受け取る。建築基準法の目線で見れば、本来その建物は「ホテル・旅館」に近いものになりかねない。そうなると住居専用地域では営業できず、床面積が200㎡を超えれば用途変更（建物の使い道を法的に切り替える手続）の確認申請も必要になる。そこを一行で書き換えるのが本条である。届出住宅は、建築基準法とその政省令の上ではあくまで「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」として扱われる。だから第一種低層住居専用地域の静かな住宅街でも、改修工事なしで民泊を始められる余地がある。ただし注意したい点がある。本条が書き換えるのは建築基準法の世界だけだ。消防法、マンションの管理規約、住宅ローン契約、固定資産税は、それぞれ別のルールで動いている。「住宅のまま」なのは建築基準法の中だけ、という線引きを知っておかないと、思わぬところでつまずく。

法的な位置づけ

住宅宿泊事業法21条は、建築基準法及びこれに基づく政令・省令の規定にいう「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」に届出住宅を含めるとする読替規定である。届出住宅は建築基準法上ホテル・旅館等とはみなされず、用途地域規制や用途変更手続の適用において従前の住宅用途のまま扱われる。

こんなときに使う

• 相続した実家が第一種低層住居専用地域にある。ホテルは建てられない地域だと不動産屋に言われ、活用を諦めかけていた。住宅宿泊事業の届出をすれば、建築基準法上は住宅のまま年間180日まで宿泊させられる（住宅宿泊事業法2条3項）
• 建築基準法は住宅扱いなのに、消防署の立入りで自動火災報知設備がないと指摘されたらどうなる？ 家主が不在の届出住宅は、消防法令上は旅館・ホテル等と同じ区分で扱われるのが原則である。建築と消防で見ている物差しが違う
• 近隣住民から「住宅街でホテル営業なんて違法だ」と苦情を受けたあなた。建築基準法上は本条により住宅扱いなので用途違反にはならない。ただし自治体が条例（同法18条）で区域と期間を制限していれば、そちらは別に守る必要がある
• 来月から民泊を始める予定なのに、届出の準備が終わっていない。届出前に宿泊料を取って泊めれば、本条の読み替えは使えず、旅館業法の無許可営業として扱われうる
• マンションの空き部屋で民泊を考えている。建築基準法上は共同住宅のままだが、管理規約で民泊が禁止されていれば届出そのものが通らない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 近隣の民泊に困っている場合、建築用途違反で争うのは難しい。まず自治体の民泊窓口で届出番号の有無を確認する2. 届出がなければ旅館業法の無許可営業として保健所に通報する3. 届出があれば、住宅宿泊事業法上の騒音・ゴミ対策や苦情対応（同法9条、10条）の不備を記録して知事に申し出る4. 区域や期間の制限は条例（同法18条）の領域なので、自治体の議会や窓口に働きかける

訴えられた側：1. 建築用途違反を指摘されたら、届出書の受理番号と本条を示し、建築基準法上は住宅であると説明する2. 消防法令適合通知書を事前に取得しておけば、消防面での追及を防げる3. 管理規約が禁止していないことを示す書類を保存する4. 条例による区域・期間の制限を守っている記録として、定期報告（同法14条）の控えを保管する

時効（請求できる期限）：特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される。実務上の期限としては、営業開始前の届出（同法3条）と、偶数月の15日までに前2か月分の宿泊日数等を報告する定期報告（同法14条）が重要である（最新の改正状況をご確認ください）

学説

条文の文理解釈（実務上の理解）：本条の読替えは「建築基準法及びこれに基づく命令」に限定されており、消防法・旅館業法・税法・私法上の契約には及ばないと理解されている。他法令での扱いは各法令の基準により個別に判断される

改正の年表

1. 1.平成29年（2017年） 新設：住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）の制定により新設。平成30年（2018年）6月15日施行。届出住宅を建築基準法上の住宅等として扱う読替規定を置いた