臺灣彰化地方法院民事判決

原告

巫宗堯

訴訟代理人

黃勃叡律師

被告

洪茂順

被告

洪峯堯

被告

洪茂富

被告

洪茂貴

上四人共同訴訟代理人

林見軍律師

被告

洪八郎

洪漢卿

洪永煌

林素卿

陳政宏

上列當事人間請求變價分割共有物事件，本院於民國112年4月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告陳政宏受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：

㈠兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積1,121平方公尺土地（下稱系爭土地），系爭土地上有門牌號碼為員鹿路湖東巷57之3號建物（下稱系爭建物），獲有79年彰工管(使)字第18345號使用執照，須受建築基地法定空地分割辦法（下稱法定空地分割辦法）所定建築基地應留設法定空地之分割限制，惟建築法第11條及其所授權制定之上開分割辦法，乃行政機關為達成建築管理之目的所為之規範，倘就包括法定空地在內之建築基地全部請求裁判分割消滅共有關係，而非僅就法定空地部分訴請分割，應屬產權歸屬之變動，分割後之土地仍同為使用執照之建築基地，僅使用執照所登載建築地點之土地地號變更，其餘如基地面積、建物及法定空地均不受影響，自非不得分割。至應如何分割，始無違上開分割限制之規定，純屬分割方法之選擇，非謂建築基地因此不得分割，故非屬於民法第823條規定「依法不能分割」之情形，即與建築基地能否辦理分割以消滅共有關係無關（臺灣高等法院106年度上字第689號民事判決意旨參照）。被告雖另以最高法院106年度台上字第467號判決意旨，主張系爭土地已包含建築基地所留設之法定空地，故應為其他法令之限制，不得再行細分云云，惟上開判決之案件事實，僅以法定空地而非建築物所座落之建築基地併同分割之情形，核與本件裁判分割之範圍為系爭建物之建築基地全部外，甚且亦有經申請為建築基地以外之部分，故與被告所指之最高法院前開裁判之案件事實全然不同，自難比附援引。是以，系爭土地得以裁判分割。

㈡系爭土地採變價分割分法，得經由市場公開公平良性競標之方式及結果，可使系爭土地之交易價值及經濟效用整體提升或極大化，使各共有人能按應有部分比例分配合理之價金，對全體共有人均屬有利。不同意被告分割方案，原告於提出本件分割訴訟前，即曾多次與被告洪茂順、洪峯堯、洪茂富、洪茂貴等人溝通，就其違建部分予以拆除，以利申請解除套繪管制，日後再恢復其原狀，然被告等人均拖延不決，且被告等人之持分面積明顯不足，卻仍堅持老舊房屋仍要保留，導致原告及被告陳政宏持有1/2之土地，卻無法合理使用，若採被告方案以原物分配分割方法，將來他共有人所受分配土地仍會因法定空地無法解除套繪，無法建築使用，故不同意被告方案。

㈢被告方案道路寬窄不一，也未留設迴轉道，將來將無法建築使用；且原告及被告陳政宏可從西側出入道路，根本無須負擔私設道路，被告方案，顯然僅圖利自己，造成其他共有人不公平負擔私設道路。對系爭鑑價報告無意見。惟系爭土地無解除套繪管制，縱有鑑價補償，原告分得土地，將來仍無法建築，如主張系爭土地應變價分割等語。

三、被告則以：

㈠被告洪茂順、洪峯堯、洪茂富、洪茂貴：

⒈系爭土地上有被告洪茂順、洪峯堯、洪茂富、洪茂貴渠等母親洪廖美玉取得當時全體土地共有人之同意，向彰化縣政府申請興蓋之系爭建物，而從該70年代興蓋之建物過程留有建築設計圖來看，可知系爭土地於扣除系爭建物及原有建物坐落基地以外的土地，乃屬法令上所指之法定空地。按建築法第11條第1、3項規定，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉並不得重複使用，合於民法第823條第1項所指法令另有規定之不得分割的限制，依法不得分割(參最高法院110年度台上字第2780號民事判決理由）。故本件原告求為分割系爭土地，於法自屬有違。

⒉退而言之，就算系爭土地可以分割，按民法第824條規定，對於裁判上分割共有物之分割方法，原則上須先原物分配，只有在原物分配有困難者之例外情況下，方得予變賣，以價金分配於各共有人（參最高法院102年度台上字第1336號判決意旨），故原告堅持變價分割，違背如上最高法院所揭法律意旨，於法不合。因欲保留洪茂順、洪峯堯、洪茂富、洪茂貴於系爭土地上之合法建物，爰依各共有人意見及土地使用現況，主張依附圖乙（即被告方案，彰化縣溪湖地政事務所收件日期111年12月20日溪測土字第2303號土地複丈成果圖）所示之方法分割系爭土地。並依宏大不動產估價師聯合事務所鑑定之金額互為補償（下稱系爭鑑價報告）等語。

㈡被告洪八郎：不同意變價分割系爭土地，伊於系爭土地上有建物，希望保留建物。伊亦不同意被告方案等語。

㈢被告洪漢卿：同意變價分割系爭土地。不同意被告分割方案等語。

㈣被告洪永煌：同意變價分割系爭土地等語。

㈤被告林素卿：同意被告分割方案，並對系爭鑑價報告無意見等語。

㈥被告陳政宏未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於2公尺。二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。

三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限、申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理，法定空地分割辦法第3條、第4條、第5條、第6條第1項分別定有明文。依上開規定，針對建築基地之法定空地如再予細分，應受上開限制；至於建築基地（含房屋坐落位置與法定空地在內）如經分割，且分割後面積與位置均符合法令，自非法所不許。查，系爭土地為兩造所共有，權利範圍如附表一所示，且東側鄰接彰化縣溪湖鎮員東路湖東巷，有系爭土地之土地登記第三類謄本及衛星照片在卷可參（見本院卷第21-25、39頁）。而系爭土地坐落有系爭建物，獲發（79）彰工管（使）字第18345號使用執照（見本院卷第133-137頁）；又系爭土地使用分區為住宅區，建蔽率不得大於60％，容積率不得大於200％，依該使用執照所載基地面積為1,027.78平方公尺，建築面積為369.94平方公尺，法定空地為246.63平方公尺，此有彰化縣政府111年8月5日府建管字第1110297984號函在卷（見本院卷第221-233頁）。依上開說明，縱法定空地需受法定空地分割辦法之限制，惟倘就包括法定空地在內之建築基地全部請求裁判分割消滅共有關係，而非僅就法定空地部分訴請分割，整筆土地尚非不得分割，至應如何分割，始無違上開分割限制之規定，純屬分割方法之選擇，非謂建築基地因此不得分割。被告認系爭土地不得分割云云，顯係誤認本件僅就法定空地為分割，故為本院所不採。又最高法院106年度台上字第467號判決係針對法定空地（且屬畸零地）分割爭議所為論述；尚與本件情節有別，附此說明。

㈡複按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第1項訂有明文。再按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇。又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法（最高法院111年度台上字第1353號判決意旨參照）。經查：

⒈系爭土地略呈長方形，其使用現況如附圖甲（土地現況圖）彰化縣溪湖地政事務所收件日期111年9月5日溪測土字第1431號複丈成果圖所示，即：編號A1、面積58.55平方公尺及編號A2、面積16.37平方公尺之一層磚造建物，使用人為洪八郎；編號B、面積160.32平方公尺之二層磚造建物，使用人為洪峯堯、洪茂貴；編號C、面積146.82平方公尺之一層磚造建物，使用人為洪漢卿、洪永煌；編號D、面積88.05平方公尺之三層水泥建物，使用人為洪茂順、洪峯堯、洪茂富、洪茂貴等情，此業據原告及到庭被告陳明在卷，原告及到庭被告亦均對附圖甲表示無意見，並經本院會同彰化縣溪湖地政事務所人員至現場勘驗測量無誤，並製有勘驗測量筆錄、現場照片及複丈成果圖（即附圖甲）附卷可稽（見本院卷第265-279頁、第283-285頁）。

⒉是依上系爭土地現狀以觀，部分共有人於系爭土地上建有房屋，並已居住數十年之久，顯然該部分土地長年為數名共有人安身立命之處所，又房屋於物理上無法與土地分離而單獨存在，為使其房屋與所坐落土地之所有權之利用關係合而為一，避免日後房屋與土地之法律關係趨於複雜，且洪茂順、洪峯堯、洪茂富、洪茂貴、洪八郎、林素卿已表示其等有原物分配之意願，且以原物分配並無困難，是衡諸上情，本件應為原物分割，以維護共有土地之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。原告、洪漢卿及洪永煌主張應以變價分割作為分割方法云云，尚無足採。復被告洪茂順、洪峯堯、洪茂富、洪茂貴、洪八郎提出如附圖乙所示分割方案，係大致據兩造原土地應有部分比例計算分配取得，亦維持兩造現況使用之大要，地上建物多能保留，分割後土地完整，可經由留設之私設道路通往道路，交通尚稱便利，並獲到庭共有人林素卿所同意採該分割方案，原告及被告洪漢卿、洪永煌、洪八郎雖表不同意，惟迄未提出不同之原物分割方案供本院審酌，而其餘共有人均未到庭或具狀表示反對，被告方案應係目前相對完整且最符合共有人利益之分割方案，堪予採取。從而，本院斟酌上情，兼衡兩造使用土地現狀、系爭建物及土地之經濟效益、兩造之最佳利益及公平原則各項因素，認附圖乙所示分割方案於各共有人間尚孚公平，並無獨厚一人或有害於經濟效用之情形，認依附圖乙所示方案分割系爭土地，屬公允、適當而可採。

⒊承上，系爭土地依附圖乙所示分割方案分割後，各共有人因分配位置不同，價值尚有差距，宜以金錢相互補償，經本院函請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定共有人間以附圖乙所示方案分割後應相互補償之價額，鑑定單位以比較法及土地開發分析法，依據勘估標的所具備之條件，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析核算，認各共有人找補價差如附表二所示，此有宏大不動產估價師聯合事務所於112年4月13日112宏大聯估字第4692號函附具之系爭鑑價報告在卷可參，本院審視該報告書之鑑定方法內容，認其鑑定結果，堪為詳盡，並詳載其擇定估價方法及比較標的之理由，所採取鑑定方法尚無明顯瑕疵可指，應為客觀可採，且到庭共有人亦表示無意見，自應予採信。

五、從而，原告請求分割系爭土地，為有理由，而系爭土地之分割方法以如附圖乙所示方案為適當。爰諭知如主文第一項所示。

六、末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出其認為適當之分割方法，應認屬防禦其權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依原應有部分比例分擔較為公允，爰判決由兩造按如附表一所示訴訟費用負擔比例負擔訴訟費用。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

附表一：兩造就系爭土地之應有部分及訴訟費用負擔比例。

附表二：各共有人間相互找補金額（新臺幣/元）。附圖甲（土地現況圖）：彰化縣溪湖地政事務所收件日期111年9月5日溪測土字第1431號複丈成果圖。

附圖乙（被告方案）：彰化縣溪湖地政事務所收件日期111年12月20日溪測土字第2303號土地複丈成果圖。