臺灣彰化地方法院民事判決

原告

吳建志

訴訟代理人

林俊雄律師

複代理人

王德秀

被告

賴美燕

被告

許重祿

上一人訴訟代理人

許照益

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年2月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：被告賴美燕受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號、面積340.94平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表一所示。兩造就系爭土地未訂有不分割之契約或約定不分割之期限，然就分割方法未能達成協議。系爭土地地形偏狹長，被告賴美燕、許重祿按其持分可分配土地面積各為17.48平方公尺、14.21平方公尺，不足供建築使用，且如依持分比例計算，其等可分配臨路寬度將極為窄小，地形非常細長，而不堪利用，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求將全部土地分歸原告取得，並依附表二所示金額補償被告等語，並聲明：系爭土地應裁判分割。

二、被告部分：

(一)許重祿陳稱：同意原告所提方案，但鑑定價格過低，應參考附近土地實價登錄價格，以新臺幣（下同）60萬元補償許重祿等語置辯。

(二)賴美燕經合法通知，未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

(一)各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，其等間並無不得分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割情形等事實，業據原告提出系爭土地之土地登記第三類謄本及地籍圖謄本各1份（見本院卷第17至33頁）為證，且為被告所不爭執。然兩造就分割方法無法達成協議，則原告依首開規定，請求裁判分割共有土地，自屬有據。

(二)共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配於各共有人，以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項、第2項第1款前段、第3項規定。又法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院民國57年度台上字第2117號、107年度台上字第1207號判決參照）。

1.查系爭土地面積為340.94平方公尺，土地使用分區為都市計畫住宅區，呈東西走向之不規則長方形，東西向較南北向長，此有上開土地登記第一、三類謄本、地籍圖謄本及土地使用分區證明書（見本院卷第17至33、67至69、145頁）可參。又系爭土地東側臨8米寬忠孝街，目前為空地等情，業經本院會同彰化縣員林地政事務所測量人員至現場履勘屬實，此有本院勘驗筆錄、原告所提之現場簡圖各1紙、現場照片2幀及國土測繪中心網頁畫面1紙附卷足憑，且有彰化縣員林地政事務所111年5月17日員土測字第087800號土地複丈成果圖1紙（即本判決附圖，見本院卷第61至65、153、173頁）在卷可參。本件原告請求原物分割，被告對此亦均未爭執，而系爭土地依原物分割，並無困難，應准許之。

2.查賴美燕、許重祿就系爭土地權利範圍分別僅2/39、1/24，倘按其應有部分比例受原物分配，可分得土地面積依序為17.48平方公尺（計算式：340.94㎡×2/39＝17.48㎡，小數點二位數以下四捨五入【下同】）、14.21平方公尺（計算式：340.94㎡×1/24＝14.21㎡），均不足彰化縣畸零地使用自治條例第3條第1項所定住宅區建築用地最小面積36平方公尺（最小寬度3公尺、最小深度12公尺）之限制，不得供建築使用，而無法發揮土地之經濟價值，足認系爭土地由各共有人均受原物分配，顯有困難。復考量原告表明有意願取得全部土地，許重祿亦同意不分配土地，賴美燕則未表示反對意見，故認由原告取得全部土地，並以價金補償被告，對兩造而言均屬適當有利。

3.本院囑託威名不動產估價師聯合事務所，就各共有人分割後取得土地之價值增減情形進行鑑定。經該所估價師現場勘查，並依據不動產估價技術規則中之比較法及土地開發法作為估價之方法，參考鄰近市場類似交易資料，並參考蒐集房地供需、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、價格種類、發展潛力、土地規劃管制與使用狀況、鄰近使用現況、未來發展趨勢等與不動產價格有關資訊，做特性、綜合價格分析後，最終推估系爭土地地價為105,000元/坪，進而導出如附表二所示補償金額，此有估價報告書可參。

4.許重祿雖提出內政部不動產交易實價查詢畫面，辯稱鄰近之同段1325-6地號土地於111年4月之交易單價約142,502元/坪，同段1325-5地號土地於109年4月之交易單價約128,000元/坪（見本院卷第321至324頁），鑑定結論推估系爭土地價格過低，應以60萬元（約139,860元/坪）補償許重祿等語 。然土地價值並非專以鄰近土地價格類比，上開鑑定結果係依比較法及土地開發法作為估價方法，並參考不動產相關資訊調整價格。於依比較法評估土地價格時，已將同段1325-6、1325-7地號土地列入比較標的（於111年4月之交易單價以143,000元/坪計算），並將鄰近且同屬住○區○○段0000地號土地、1318-2地號土地列為比較標的（於110年4月之交易價格均以127,000元/坪計算），說明上開3筆比較標的均面臨道路筆直，地形為方形，而系爭土地恰位於道路彎曲處，條件較差，且為不規則形，臨路寬度較小。又考量面積較大使土地單價降低，反之，土地面積較小，相對使土地單價提高，因系爭土地相較於比較標的之面積較大，而按上述因素調降價格後，推估系爭土地之比較價格為117,000元/坪。又依土地開發法計算土地開發價格，考量系爭土地建物退縮興建，銷售風險稍大，評估適當之開發利潤率，而推估土地開發分析價格為99,000元/坪。再以60％之比價價格權重，40％之土地開發分析價格權重，評估土地價格為110,000元/坪。復考量系爭土地非共有人自行協議分割，而係強制分割，地籍整理所需時間較長之時間成本，考量投資者期待實質報酬率與投資風險評估下風險溢酬率，就折現率採風險溢酬法，而最終推估系爭土地單價成熟度折線修正後之地價為105,000元/坪，進而導出如附表二所示補償金額，此有估價報告書可稽。其業已詳盡說明系爭土地之價格評估方式、考量及調整價格因素，所為鑑定結論應屬客觀公正，而為可採，是許重祿辯稱鑑定價格過低，即難採認。

四、按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款及土地登記規則第107條第1項第3款分別定有明文。查系爭土地因擔保本院99年度訴字第244號及臺灣高等法院臺中分院102年度上字第559號判決共有物分割所生金錢補償債權，而存有抵押權。債務人為被告賴美燕，抵押權人為劉賴碧珍(歿)、朱虹霏、賴家妤、賴銘鴻、蔡素幸、賴柯惠娟、葉里華、賴彰州、賴劉日、賴志忠、安郁娟、安郁媛、安郁嫻、賴國興(歿)、賴品蓁等人（原告另因擔保110年8月27日土地買賣價款，取得本件土地抵押權，其債務人均為訴外人)，此有系爭土地登記第一類謄本土地他項權利部在卷可參(見本院卷第83至99頁)。其中劉賴碧珍於111年1月28日死亡，其繼承人為配偶劉福田、次子劉文彬、長女劉時香、次女劉淑芬、孫子劉晉男及孫女劉孟菱(長子劉文湧99年1月30日死亡，劉晉男及劉孟菱均代位繼承)；賴國興於111年6月13日死亡，其繼承人為其姊即受告知人賴品蓁，此有原告所提劉賴碧珍、賴國興之繼承系統表及其等除戶謄本暨各繼承人戶籍謄本在卷可佐(見本院卷第129至143、175至185頁)，是本件受告知訴訟人為朱虹霏、賴家妤、賴銘鴻、蔡素幸、賴柯惠娟、葉里華、賴彰州、賴劉日、賴志忠、安郁娟、安郁媛、安郁嫻、賴品蓁、劉福田、劉文彬、劉時香、劉淑芬、劉晉男、劉孟菱等19人。受告知人劉時香、劉淑芬經告知而到場，但未聲明參加訴訟(見本院卷第205頁之111年8月4日言詞辯論筆錄)；其餘受告知人均經告知訴訟而未參加，依上揭規定，其抵押權亦應移存於被告賴美燕所分得部分即受補償金額，且此乃法律明文規定之效力，毋庸載明於分割共有物判決主文之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地，係屬有據，且由原告取得全部土地，並按附表二所示金額補償被告，應屬適當公允。

六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允，爰判決由兩造按如附表一所示應負擔訴訟費用比例負擔訴訟費用。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。