臺灣彰化地方法院99年度事聲字第9號

臺灣彰化地方法院民事裁定　　　　　　　 99年度事聲字第9號

異議人

甲○○

相對人

乙○○○○○析資產管理股份有限公司台灣分公司

法定代理人

丙○○

上列異議人因債權人乙○○○○○析資產管理股份有限公司臺灣分公司與債務人余瑞坤等間清償債務執行事件，對於民國98年12月28日本院民事執行處司法事務官所為97年度執字第23917 號裁定提出異議，本院裁定如下：

主文

理由

一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 之3 條及第240 之4 條亦分別定有明文。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為除去永佃權之處分聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定（即依強制執行法第12條第2項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其異議），異議人對該裁定不服而再次提出本件異議，司法事務官認其該再次異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。

二、本件異議意旨略以：

（一）按「不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。」、「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。」及「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」分別為民法第866條第1項本文、強制執行法第98條第2 項本文，暨強制執行事件應行注意事項第57點第4 款所明文，由上揭規定可知現行法拍賣抵押物係以不塗銷其上之用益物權為原則，塗銷為例外。

（二）承上，若本院欲塗銷本件抵押物上之永佃權，當須就「該抵押物因抵押權之存在，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償」一事詳加調查後，始能加以決定。本件異議人雖於系爭土地上設永佃權，然並無積極之證據足以證明致其因此而價值減少，致其抵押權所擔保之債權有不能受滿足清償之情形。本院97年度執字第23917 號執行命令僅泛稱：「…而此項不動產經本院以底價新臺幣（下同）11,744,000元為第2 次拍賣，無人應買，此項永佃權已影響其抵押權，應除去永佃權人之永佃權後拍賣云云」，即遽為塗銷本件抵押物上永佃權之決定，顯有不備理由之違法處。經異議人聲明異議，原裁定亦僅空言：「…而系爭土地經本院於民國（下同）98年10月28日以底價699 萬元為第2 次拍賣，仍無人應買此有拍賣筆錄在卷可查，足見因該土地上設定之用益物權致執行標的不易賣出，影響抵押物之交換價值，確已致上開抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償。是以，本院依債權人之聲請，除去上開永佃權，要屬於法有據…」云云，仍未就「何以異議人於系爭不動產上設定永佃權，即足致其價值減少」一事詳加調查與說理，蓋系爭不動產業經2 次拍賣仍無人應買，極有可能係因整體大環境不景氣不佳暨系爭不動產之區位不佳所致，原裁定除有不備理由之違法處外，亦嚴重侵害人民受憲法第15條所保障之財產權，侵害異議人之權益甚鉅，爰依法請求廢棄原裁定等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；又拍賣之不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，民法第866條第1、2項及強制執行法第98條第2 項分別定有明文。次按所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官會議釋字第304 號解釋理由書參照）。蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。

四、經查：

（一）債務人余俊昇所有坐落彰化縣員林鎮○○○段198 地號土地及債務人余俊昇、黃習鑫所有坐落彰化縣員林鎮○○○段613、613-1、613-2、613-3、613-4地號等5筆土地（下稱系爭土地），前於84年12月18日設定最高限額抵押權1,440 萬元與中國農民銀行股份有限公司（業經合併後為合作金庫商業銀行股份有限公司，下稱合作金庫），嗣後合作金庫將上開債權讓與相對人等情，此有土地登記謄本、土地建築改良物抵押權設定契約書、他項權利移轉變更契約書、他項權利證明書、債權讓與聲明書、報紙公告、行政院金融監督管理委員會函文在卷可稽。嗣債務人余俊昇、黃習鑫於97年2 月27日將系爭土地設定永佃權予異議人，存續期間為永久，亦有土地登記謄本在卷可憑，是上開永佃權係於抵押權設定後始為成立之事實，即堪予採認。

（二）再者，所謂對抵押權有影響，係指因該永佃權之存在，致抵押權無從實施；或因永佃權之存在，致抵押物價值減少，使得抵押權所擔保之債權不能獲得滿足清償而言。前者，例如抵押權人聲請拍賣抵押物時，因永佃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第一次拍賣未能拍定者屬之；後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因永佃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。查系爭土地係設定最高限額抵押權1,440 萬元與相對人，而本件債務人迄今尚欠本金1,200 萬元及其利息、違約金尚未清償等情，有本院債權憑證附卷可按，而於98年10月7 日進行第一次拍賣，拍賣底價為860 萬元，惟因無人應買，則依強制執行法第91條第2 項規定為減價拍賣，其拍賣底價688萬元等情，亦據調取上開強制執行卷宗查明無訛，此拍賣底價顯不足清償上開抵押債權之情，益堪認定。又前揭抵押權係於84年12月18日設定，而異議人之永佃權則於97年2 月27成立，已如前述，再二次拍賣公告上拍賣條件之記載均註明有異議人之永佃權存在，且拍定後不點交，經拍賣結果，均無人應買，有拍賣公告及拍賣筆錄附於該強制執行案卷內可認。拍賣標的有永佃權存在，且拍定後不予點交之情形，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，仍須待權利存續期間屆滿，甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，因而造成時間及金錢上之損失及風險，對於投標者之購買意顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則，是未免常經多次拍賣無人應買，拍賣之價格節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償之權利，執行法院自有依聲請或職權除去該永佃權而為拍賣之必要。

（三）復按稱永佃權者，謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權。民法第842 條第1 項訂有明文。（按：永佃權於99年2 月3 日民法物權編修正時已刪除，且依修正後民法物權編施行法第13條之2 規定，99年1 月5 日修正之條文施行前發生之永佃權，其存續期限縮短為自修正施行日起20年）其性質屬永久性之權利，而本件永佃權登記之存續期間為永久已如前述，則拍定人經拍賣程序取得系爭土地後，即面臨使用權與所有權與永久分離之情形，按常理本當影響買受人之應買意願。雖異議人主張系爭土地業經2 次拍賣仍無人應買，極有可能係因整體大環境不景氣不佳暨系爭土地之區位不佳所致云云。然依強制執行法第98條第1 項規定，只需該永佃權之存在對債權人之抵押權有影響，意即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，並不以該拍賣之不動產無人應買需除因該永佃權存在外，別無其他因素影響為要件。又本件系爭土地經執行法院囑鑑定機關鑑定其市價後，核定最低拍賣價格，以永佃權存在之狀態公告拍賣，歷經第1 、2 次拍賣程序均無人應買之情形已如前述，客觀上已堪認該永佃權之存在已影響應買人之意願及抵押物之售價，債權人之抵押權自難謂未受影響。至不動產交易景氣低迷，係全面、普遍影響不動產售價，不能否定特定不動產因存在永佃權之個別因素再削減其市場價格之事實。據此，執行法院基於前述經驗法則，認其上永佃權之存在，確有影響抵押權之實行，且有除去之必要，而予以除去，即與上開條文規定之要件相符，並無違誤，異議人空言主張未能順利拍出，應與永佃權之存在並無直接關係，而是與大環境因素影響云云，尚不足採信。

五、綜上，原裁定駁回異議人之聲明異議，於法並無違誤，異議人所辯洵屬無據，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

六、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。