中壢簡易庭105年度壢簡字第154號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度壢簡字第154號

原告

財團法人桃園縣私立啟新社福會

法定代理人

黃清結

法定代理人

特別代理人 陳鄭權律師

訴訟代理人

劉彥良律師

被告

宋明雄

訴訟代理人

謝佳琪律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2 項定有明文。故若法人並無法定代理人，或雖有法定代理人而不能行代理權者，因法人不能自為訴訟行為，須賴其代表機關以為活動，即得依上開規定聲請選任特別代理人，以代行法定代理人之職務。查，原告之董事長即法定代理人黃清結，前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，經本院於民國105 年3 月7 日以105 年度壢簡聲字第18號裁定選任陳鄭權律師為原告之特別代理人以為本件訴訟行為，合先敘明。

二、又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴原聲明：被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000 號、293 號之1 、2 樓房屋騰空遷讓並返還予原告。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）140,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至將系爭房屋騰空遷讓並返還原告之日止，按日給付予原告7,000 元。；嗣 具狀將聲明更正為：( 一) 被告應將門牌號碼門牌號碼桃園市○○區○○○路0 段000 號、293 號之1 至3 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。( 二) 被告應給付原告140,000 元。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至將系爭房屋騰空遷讓並返還原告之日止，按日給付予原告7,000 元。經核原告將系爭房屋之門牌號碼更正為與租賃契約書相符，係屬不變更訴訟標的，而更正事實上或法律上之陳述，依前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於96年9 月19日就原告所有之系爭房屋簽訂租賃契約，租期為96年9 月19日起至100 年9 月18日止（下稱系爭租約），每月租金70,000元，依據系爭契約第4 條之約定，被告於承租系爭房屋期間應供住家之合理使用，且須合法使用之，不得有任何違反法令之情形。詎料，桃園市政府（改制前為桃園縣政府，下同）實施聯合稽查時，發現被告將系爭房屋之1 、2 樓以每月租金90,000元之對價轉租予訴外人楊孟偉經營網咖使用，並於100 年1 月1 日起將租金調漲為100,000 元，故以被告未維護建築物合法使用，違反建築法第77條第1 項規定為由，以100 年6 月10日府工使字第00000000000 號裁處書命原告限期改善，惟被告置若罔聞，故桃園市政府分別又以102 年10月11日府工使字第00000000000號裁處書、104 年3 月30日府工使字第10400787481號裁處書、104 年9 月23日府都建使字第000000000000號裁處書裁處原告罰鍰在案，是被告確已違反系爭租約第1 條及第4 條之約定，而構成足以終止租約之事實。再者，系爭租約之租賃期間業於100 年9 月18日屆滿，原告亦於104 年4 月14日以平鎮郵局第138 號存證信函通知被告系爭租約之租賃期間已屆滿，且被告違約使用，並催告被告於函到10日內返還系爭房屋，然若本院認前揭函示不足作為終止租約之依據，原告復以本件起訴狀繕本送達被告之日作為終止兩造租約之意思表示；又被告構成系爭租約第1 條、第4 條第1 項所定之違約事由，依系爭租約書第9 條第1 項之約定「乙方違反本契約所為之約款時，甲方得終止租賃契約，並要求乙方二個月租金之損害賠償」，原告自得請求被告賠償原告2 個月租金即140,000 元；另系爭租約第9 條第2 項約定：「乙方於租期屆滿或因違約而為甲方終止本租賃契約時，應立即將租賃標的物交還甲方，乙方除應自租期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，應按日計租金三倍之違約金予甲方。」原告雖於104 年4 月14日以前揭存證信函催告被告於函到10日內返還系爭房屋，然原告再以起訴狀繕本送達被告作為終止兩造租賃契約之意思表示，故原告亦得依照上開約定得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，給付按日計租金3 倍計算之違約金7,000 元（計算式：每月租金70,000元÷30日×3 倍≒7,000 元，元以下四捨五入）予原告。為此，爰依系爭租約及所有物返還請求權之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）如主文第1 項所示。（二）如主文第2 項所示。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至將系爭房屋騰空遷讓並返還原告之日止，按日給付予原告7,000 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約之租賃期間於100 年9 月18日期滿，被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋迄今，並續付租金，且原告於此期間均無對被告表示反對之意思，是兩造成立不定期租賃契約。又原告於100 年6 月14日收受上開裁處書後，即知被告有以目前之使用方式繼續使用系爭租賃物之事實，卻未為反對之意思，遲至105 年3 月11日，始由原告經本院裁定暫時行使董事長職權之法定代理人黃清結擅用原告名義以本件起訴狀向被告終止系爭契約，然期間被告就系爭房屋作為商業上之使用時間已長達10年又176 天，顯見依兩造當事人之真意，系爭契約所謂非法使用，並不包含就系爭建物部分轉租與第三人作商業上合理使用之情形。再以，被告早於94年9 月19日向原告承租時系爭房屋時（下稱系爭租約之前約），訴外人即原告當時之董事長王松壽已同意被告承租後作商業使用，故原告實於94年9 月19日時與原告簽訂系爭租約之前約時即已知悉被告將系爭房屋轉租予第三人作商業使用之事實，復於96年9 月19日續與被告簽立系爭租約，益徵系爭契約中所謂「非法」之使用，解釋上並不包含將系爭房屋部分轉租予第三人作商業使用，及原告有以默示同意上開之使用方式，變更系爭租約之前約及系爭租約第4 條「使用租賃物之限制」而得就系爭建物為商業使用之意，且系爭租約第4 條第2 項所稱之行政法規違法使用，依兩造當事人之真意，應係指相當於存放危險物品影響公共安全之違法甚至應達刑事犯罪之危害者而言，不包括本件之情形。另原告指稱被告違法轉租部分，因系爭租約內容，均無禁止轉租之約定，被告僅將該系爭房屋之1 、2 樓租予第三人使用，3樓為自己使用，故此應為部分轉租，依民法443 條第1 項但書之規定，被告轉租其中一部分，為合法部分轉租，並不構成終止事由。此外，104 年4 月14日之終止契約之存證信函並無原告之法人印信及原告合法有效代表人之印鑑章或簽名，顯非原告由其合法代表人依民法263 條準用民法第258 條第1 項有效行使代表權所為單方行使租賃契約終止權之意思表示，而原告為財團法人，係以其代表人為其代表機關，代表法人為意思表示及受領意思表示。然原告之代表權所屬爭議目前仍於最高法院審理中，一、二審均認原告之董事長代表權限屬於訴外人王興岡先生，是以上開存證信函並未以合法有效之意思表示為之，不發生終止效力，系爭租賃契約應繼續存在。又若縱本院認為原告有得行使終止權之理由，然特別代理人係訴訟法上設計為無訴訟能力人代為訴訟行為之制度，並無代原告為民事實體法上意思表示之權限，故原告特別代理人於起訴狀內所為終止系爭租賃契約之意思表示，並非原告之意思表示，其效力不可歸屬於原告，故系爭租賃契約仍繼續合法有效存在。此外，原告請求之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明:1. 原告之訴駁回。2.若受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、兩造不爭執之事項：

（一）兩造於96年9 月19日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房屋，約定租期為4 年至100 年9 月18日止，每月租金70,000元，系爭租約第4 條約定系爭房屋僅供住家之合理使用，不得供非法（包括行政法規之違法使用）；又租期屆滿後被告仍繼續使用系爭房屋。

（二）被告自98年起將系爭房屋之1 、2 樓以每月租金90,000元之對價轉租楊孟偉經營網咖使用，並於100 年1 月1 日起調漲租金為100,000 元，惟前揭使用方式經100 年6 月10日桃園市政府府工使字第10002256551 號裁處書以未維護戶建築物合法使用、違反建築法第77條第1 項規定之由命限期改善，然被告屆期未改善，復經桃園市政府分別以102 年10月11日府工使字第10202498611 號裁處書、104 年3 月30日府工使字第10400787481 號裁處書、104 年9 月23日府都建使字第000000000000號裁處書裁處罰鍰在案。

（三）原告之法定代理人黃清結經本院100 年度裁全字第63號定暫時狀態假處分裁定命於本院99年度訴字第1143號判決確定前，不得行使原告之董事長職務及權限。

（四）原告於104 年4 月14日以平鎮郵局第138 號存證信函通知被告系爭租約之租賃期間早已屆滿，且被告違約使用，並催告被告於函到10日內返還系爭房屋。

（五）上揭事實，有系爭租賃契約、桃園市政府100 年6 月10日府工使字第10002256551 號、102 年10月11日府工使字第00000000000 號、104 年3 月30日府工使字第00000000000 號、104 年9 月23日府都建使字第000000000000號裁處書、被告與楊孟偉就系爭房屋之租賃契約書、前揭存證信函各1 份附卷可稽（見本院卷第10至24頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、本院之判斷：

（一）請求返還系爭房屋部分：

1.按租賃定有期限者，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段、第450 條、第455 條分別定有明文。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條第1 項亦定有明文。查，系爭租約之租期於100 年9 月18日屆至，租期屆滿後被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之意思表示，直至104 年4 月14日方以存證信函催告被告於函到10日內返還系爭房屋，業如前述，是本件系爭租約自於屆期後轉為不定期限租賃，先予敘明。

2.被告固辯稱：被告於94年9 月19日向原告承租時系爭房屋時（下稱系爭租約之前約），當時原告之董事長王松壽已同意被告承租後可將系爭房屋作為作商業用途，是原告自94年即知悉系爭房屋之1 、2 樓並非僅供住家使用，再以原告長期知悉此事亦未向被告主張終止系爭租約，可視為默示同意變更系爭房屋之使用目的等語。惟觀諸系爭契約第4 條之約定：「本租賃標的物僅供住家之合理使用（第1 項）」、「租賃標的物不得供非法（包括行政法規之違法使用）. . . . ，否則甲方（即原告）得無條件終止租賃契約」，可知縱使原告前揭所辯為真，系爭租約本約定之原告無條件終止租賃契約事由，亦包括違反行政法規之違法使用。經查，被告自98年起將系爭房屋之1 、2 樓以每月租金90,000元之對價轉租楊孟偉經營網咖使用，並於100 年1 月1 日起調漲租金為100,000 元，惟前揭使用方式遭桃園市政府100 年6 月10日府工使字第00000000000號裁處書以未維護戶建築物合法使用、違反建築法第77條第1 項規定命限期改善，然被告屆期未改善，復遭桃園市政府分別以102 年10月11日府工使字第10202498611 號裁處書、104 年3 月30日府工使字第10400787481 號裁處書、104 年9 月23日府都建使字第000000000000號裁處書裁處罰鍰在案，有前揭裁處書各1 份在卷可查（見本院卷第13至23頁），且為被告所不爭執，業如前述。是以，被告使用系爭房屋之方式既已違反建築法第77條，為違反行政法規之違法使用，堪認被告亦違反系爭租約第4 條第2 項之約定，而構成原告無條件終止租約之事由。再被告抗辯被告僅將該系爭房屋之1 、2 樓租予第三人使用，3 樓為自己使用，故此應為部分轉租，依民法443 條第1 項但書之規定，被告轉租其中一部分，為合法部分轉租，並不構成終止事由等語，惟細鐸系爭租約第4 條之內容，明定若被告違法使用系爭房屋，原告得無條件終止系爭租約等語，探求當事人締約時之真意，應係就系爭房屋之整體使用方式為約定，只要被告一部違法轉租，原告就得依系爭租約第4 條第2 項之約定終止系爭租約，並無就系爭房屋各樓層割裂適用租約法律效果之意，是被告此部分所辯，尚無可採。又被告聲請傳喚王松壽以證明其曾同意被告將系爭房屋作為非住家使用等語，惟縱使傳喚王松壽到庭作證，亦不影響本件租約已符合違約終止要件乙情，自無傳喚王松壽作證之必要，故予駁回，併予敘明之。

3. 原告之特別代理人有權主張終止系爭租約：

(1)按民事訴訟法第70條第1 項規定訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權，此項代理權，指為求獲得勝訴之裁判而為必要之一切行為而言，包括為達訴訟目的須與訴訟行為同時為之以為攻擊或防禦者在內；又訴訟代理人就其委任之事件，有代為一切訴訟行為之權，此項代理權尚包括當事人本人於訴訟上所得行使之私法上權利，及受領對造就該事件對其委任之當事人所為私法上意思表示之權限在內（最高法院85年度台上字第2931號、70年度台上字第3482號判決判決意旨參照) 。

（2）經查，原告於104 年4 月14日以平鎮郵局第138 號存證信函，催告被告於函到10日內返還系爭房屋等情，有前揭存證信函1 份在卷可查，然原告之法定代理人黃清結因與王興岡間之請求確認董事關係等事件，經本院以100 年度裁全字第63號裁定黃清結於本院99年度訴字第1143號確定前，不得行使原告之董事長職務及權限，又前揭事件上訴後經臺灣高等法院102 年度上字第115 號判決在案，復經上訴最高法院以105 年度台上字第685 號判決廢棄發回，現於臺灣高等法院105 年度上更（一）字第53號審理中等情，此有桃園市政府105 年7 月29日府社團字第1050177289號函1 份附卷可參（見本院卷第117 頁），是原告法定代理人黃清結確實有不能行使職權之事由。又被告辯稱前揭存證信函並無原告之法人印信及原告合法有效代表人之印鑑章或簽名，顯非原告由其合法代表人行使代表權所為之終止租約意思表示等語，查，觀諸而前揭存證信函之寄發日期為104 年4 月14日，再該存證信函確實僅有原告之印章，而無合法代理人之簽名或蓋章，原告自無從以前開存證信函合法終止系爭租約，被告此部分所辯，尚可採信，先予敘明。

(3)又原告於本院審理時陳稱其欲以起訴狀作為終止系爭租約之意思表示等語（見本院卷第172 頁) ，被告則辯稱特別代理人係訴訟法上設計為無訴訟能力人代為訴訟行為之制度，並無代原告為民事實體法上意思表示之權限，故原告之特別代理人於起訴狀內所為終止系爭租賃契約之意思表示，並非原告之意思表示，其效力不可歸屬於原告等語。經查，揆諸前揭說明，可知訴訟代理人就其委任之事件，有代為一切訴訟行為之權，包括當事人本人於訴訟上所得行使之私法上權利，又特別代理人既係對無訴訟能力之人代為訴訟行為之制度，舉輕以明重，應認特別代理人亦得代當事人為訴訟上所得行使之私法上權利，即於訴訟中以起訴狀繕本作為終止系爭租約意思表示之行為。是以，本件既經本院以105 年度壢簡聲字第18號裁定選任陳鄭權律師為特別代理人，則原告以特別代理人名義寄發本件起訴狀作為終止系爭租約之意思表示，自生終止租約之效力，又本件起訴狀繕本係於105 年3 月11日送達被告處所，有本院送達證書1 份在卷可查（見本院卷第36頁），是兩造之租賃契約應於翌日即105 年3 月12日終止。系爭租約既已經終止，則原告依所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。

（二）請求2 個月租金140,000 元損害賠償之部分：依系爭租約第9 條第1 項約定：乙方（即被告）違反本契約所為之約款時，甲方（即原告）得終止租賃契約，並要求乙方2 個月租金之損害賠償等語，有系爭租約1 份附卷可查（見本院卷第11頁）。經查，被告違反系爭租約第4 條之規定，系爭租約業經原告終止，已如前述，是原告自得依系爭租約第9 條第1 項之約定，請求被告給付2 個月租金之損害賠償140,000 元，應准許之。

（三）請求按日給付7,000元違約金之部分：

1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250 條第1 項定有明文。又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第2 項、第252 條分別定有明文。再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院19年上字第1554號、49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意旨參照）。

2.經查，系爭租約第9 條第2 項約定：乙方於租期屆滿或因違約而為甲方終止本租賃契約時，應立即將租賃標的物交還甲方，乙方除應自租賃期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，應按日計租3 倍之違約金予甲方等語，有系爭租約1份附卷可查（見本院卷第11頁）。揆諸前揭說明，該違約金之性質係屬懲罰性違約金，爰審酌原告因被告未依約返還房屋所受損害應為其租金收益及利息損失，併參考民法第205條規定當事人依法得請求之最高約定週年利率為20% 、被告繼續使用系爭房屋期間與原約定租賃期間、兩造之利益損害等一切情狀，認原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日計付3 倍之違約金相當於每日7,000 元予原告（即按月給付210,000 元）尚屬過高，應酌減至原租金之1.2 倍即按月給付84,000元為適當。

五、綜上所述，兩造之系爭租約已於105 年3 月12日終止，原告依系爭租約、所有物返還請求權之法律關係請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還原告，並給付原告140,000 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起即105 年3 月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息，及自105 年3 月12日起至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付84,000元之違約金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，故駁回之。

六、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，就原告勝訴部分宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請均失所附麗，併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

八、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權核定訴訟費用額如主文第5 項所示。