中壢簡易庭八十八年度壢簡字第一一五五號

臺灣桃園地方法院中壢簡易庭民事判決　　　　　　八十八年度壢簡字第一一五五號

原告

乙○○

被告

丙○○

訴訟代理人

甲○○

右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面

一、聲明：

（一）被告應給付原告新台幣（下同）三十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告主張前於民國八十八年四月十七日，就座落於桃園縣中壢市○○段五一六之一地號之土地（權利範圍一萬分之二十九）及其上建築物（門牌號碼為中壢市○○里○○○鄰○○路九六七號四樓，大學校園Ｇ棟）（下均稱系爭買賣標的物），與被告成立不動產買賣契約，約定買賣價金為二百五十萬元，其中三十萬元為系爭買賣價金之頭期款，另尾款二百二十萬元，則約定以銀行貸款為給付之方式，原告並依約於八十八年四月十七日、四月二十六日、九月四日各分別給付十萬元，即頭期款已給付完畢。又因買賣價金尾款並未給付，故系爭標的物尚未辦理所有權移轉登記予原告，亦未交付予原告。惟八十八年九月二十一日發生台灣九二一大地震，致使系爭買賣標的物產生瑕疵，諸如大樓結構體成為須注意之建築物，非結構體亦成為須注意之建築物（結構不安全）、內外壁磁磚脫落、房屋牆壁及天花板龜裂、樓地板鋼筋裸露在外、水泥剝落等情形。

（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十四條第一項前段、第三百七十三條、第三百五十九條分別定有明文。又依兩造買賣契約第七條第三項亦約定「本買賣標的物未點交前，如有被人侵占或天災地變或其他不可抗力之事故毀損滅失，乙方（即被告）應負責排除或修復，不應使甲方（即原告）遭受損害，俾使甲方完整取得。」。查系爭買賣標的物經九二一大地震後，其大樓結構體已屬不安全，再則其他諸多瑕疵，導致通常之使用效益已減損非常大，甚至其交易價值更屬跌落谷底，尚難非謂屬重大瑕疵，因前開瑕疵之故，貸款銀行亦不可能再就尾款部分同意撥款等情，若謂原告僅得主張減少買賣價金根本未合公平正義，且與危險負擔法理不符。再依最高法院八十六年台上字第一三○三號判決要旨「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。」，是原告於八十八年十一月五日發存證信函通知被告解除系爭買賣契約，並依民法第二百五十九條規定，訴請被告返還原告頭期款三十萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）對被告抗辯之陳述：系爭買賣標的物之非結構體部分雖經被告修復，惟下雨時還是會漏水

三、證據：提出不動產買賣契約書一份、付款明細表一紙、照片三十四張、存證信函一件為證。

乙、被告方面

一、聲明：

（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）當事人兩造確於八十八年四月十七日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告買受系爭買賣標的物，約定總價款二百五十萬元，原告並支付被告頭期款三十萬元，尚有尾款二百二十萬元約定於原告向銀行貸款撥款時當日給付；而系爭房地點交，雙方則約定「尾款給付同時為交屋日（八十八年十月十五日前）。」

（二）原告所稱「系爭買賣標的物，經過九二一大地震後，大樓結構體已屬不安全」乙節，並無任何依據。蓋系爭買賣標的物雖經歷九二一地震，但經結構技師勘驗後出具「結構安全證明」，載明「一、八十三年五月二十六日桃縣工建使字第其二○五號該標的建築物結構均依據當時所定之建築技術規則耐震設計規範—設計。二、本案設計抵抗地震橫力系統為樑柱韌性立體鋼構架抵禦所有水平力。三、經勘查本案於九二一地震後，主要抵抗地震力及垂直力之樑柱系統均未損壞，並不影響原有之耐震強度。四、本案經評估後結構安全無虞。」，顯見原告上開指摘毫無理由。

（三）原告引用民法第三百五十四條規定，主張被告對系爭買賣標的物應負「物之瑕疵擔保責任」乙節，被告並無爭議，惟系爭買賣標的物並無任何結構安全之顧慮已如前述，而其非結構體之部分雖因地震略有受損，但被告已依契約第七條第三款規定予以修復完畢；又依最高法院五十一年台上字第九三一號判決要旨「物之出賣人，對於出賣人所附瑕疵擔保之責任，固以其物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，則其確定的拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約。」，換言之，買受人於危險移轉前，以發覺其買受物有瑕疵，須「出賣人無不負擔保責任之特約，且出賣人確定的拒絕擔保」之情形，買受人才可行使解除權。而本件被告並無不負責瑕疵擔保或拒絕擔保之情形，甚至被告已依約履行擔保責任，除系爭買賣標的物結構體安全無虞外，並將非結構體所受損害處予以修復，顯見原告所為解除契約之意思表示為不合法，從而原告請求被告返還其已付之價金三十萬元及法定利息，即無理由。

三、證據：提出結構安全證明書乙紙、照片二十四幀、大學校園社區會議記錄一份、維修估價及報價單各一件、台灣省結構工程技師工會鑑定報告一份、房屋稅繳款書一份、土地及建物登記謄本各一份為證。

丙、本院依職權函桃園縣工務局查詢本件買賣標的物其結構體及非結構體之安全問題。

理由

一、原告主張其與被告於八十八年四月十七日，就系爭買買標的物簽訂不動產買賣契約，約定總價金為二百五十萬元，原告並已先行支付頭期款三十萬元，餘款則合意由銀行貸款為給付方式，惟系爭買賣標的物於八十八年九月二十一日遭遇九二一大地震，致使系爭買賣標的物產生瑕疵，諸如大樓結構體成為須注意之建築物，非結構體亦成為須注意之建築物（結構不安全）、內外壁磁磚脫落、房屋牆壁及天花板龜裂、樓地板鋼筋裸露在外、水泥剝落等情形，其大樓結構體已屬不安全，再則其他諸多瑕疵，導致通常之使用效益已減損非常大，甚至其交易價值更屬跌落谷底，尚難非謂屬重大瑕疵，因前開瑕疵之故，貸款銀行亦不可能再就尾款部分同意撥款等情，足見原告解除契約並未顯失公平，是原告爰依民法第三百五十九條規定解除買賣契約，並依同法第二百五十九條規定請求被告返還原告已支付之價金及法定利息等語。被告則以系爭買賣標的物雖經歷九二一地震，但經結構技師勘驗後出具結構安全證明，認系爭買賣標的物之結構體並未損壞，又雖其非結構體因九二一地震之故而略有受損，然被告已依契約第七條第三款規定予以修復，已盡其物之瑕疵擔保責任，原告遽以解除契約不合法等語以資抗辯。

二、原告主張其與被告就系爭買賣標的物簽訂不動產買賣契約，並已支付頭期款三十萬元，而系爭買賣標的物經九二一地震後，產生大樓內外壁磁磚脫落、房屋牆壁及天花板龜裂、樓地板鋼筋裸露在外及水泥剝落等情，原告始於八十八年十一月五日發存證信函給被告表示解除不動產買賣契約之事實，為被告所不爭執，復有原告提出之照片三十四幀、存證信函一件為證，是原告此部分之主張應屬可採。本件原告主張依民法第三百五十九條解除契約並依同法第二百五十九條請求被告返還買賣價金是否有理由，首應審究原告依民法第三百五十九條主張解除契約一事是否有顯失公平之情形？

（一）按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分配之原則，最高法院十八年上字第二八五五號著有判例可供參照。

（二）按原告係以系爭買賣標的物之結構體部分因地震而被列為須注意之建物，而非結構體部分亦受損嚴重，致系爭買賣標的物之通常使用效益已減損非常大，又其交易價值已跌落谷底等理由而主張解除契約並未顯失公平云云。惟查：

①原告主張系爭買賣標的物之結構體受損而被列為須注意之建物云云，雖據原告提出系爭買賣標的物於地震後受損之照片為證，然上開照片經本院審視後認系爭買賣標的物雖因地震而受有內外牆磁磚脫落、地下室牆壁油漆掉落並龜裂、樓梯間鋼筋突出並磁磚脫落等情狀，惟前開受損部分大多為大樓外觀部分即非結構體部分，應與大樓結構體無涉；查被告抗辯系爭買賣標的物雖經歷九二一地震，但結構體安全並無疑慮等情，此有被告提出結構技師出具之「結構安全證明」上載明「一、八十三年五月二十六日桃縣工建使字第其二○五號該標的建築物結構均依據當時所定之建築技術規則耐震設計規範—設計。二、本案設計抵抗地震橫力系統為樑柱韌性立體鋼構架抵禦所有水平力。三、經勘查本案於九二一地震後，主要抵抗地震力及垂直力之樑柱系統均未損壞，並不影響原有之耐震強度。四、本案經評估後結構安全無虞。」為證；再查，系爭買賣標的物（大學校園Ｇ棟）經桃園縣政府工務局鑑定，認「Ｅ、Ｆ、Ｇ（一樓）樓梯、電梯之ＲＣ牆輕微損壞，進入時需注意」，而判定為「非結構體需注意建築物」，此有桃園縣政府工務局八十九年六月十五日桃縣工建（戊）字第四二二五號函附卷可稽；又查，系爭買賣標的物之結構安全問題再經被告送請臺灣省結構工程技師公會鑑定，其鑑定結果亦認「本案標的物因九二一地震所造成主要之裂損非出現在主結構體上，係出現在一樓非結構牆等部分，目前委任單位針對裂損情形，依據鑑定標的物損害修繕計畫書已完成修復工作，經本公會勘查結果，大致與現況相符。綜上所述，鑑定標的物應可恢復其原有設計及施工條件下之安全性。」（臺灣省結構工程技師公會鑑定報告參照）。是依前開三份鑑定意見，系爭買賣標的物之結構體部分應無安全上之疑慮。原告空言泛稱結構體受損且尚未修復云云，既未就系爭買賣標的物之結構體因地震受損提出證據，亦未對前開鑑定意見提出有效之反證，揆諸前開法條及判例要旨，原告主張系爭買賣標的物為結構體須注意之建築物之事實，尚難採信。

②另系爭買賣標的物之非結構體部分因地震受有前開損害，而被告抗辯已自行雇工修復前開損害等情，為原告所不爭執，復據被告提出修復後之照片二十四幀、大學校園社區會議記錄一份、維修估價及報價單各一紙為證，原告除稱「房子之結構體並未修復，下雨時還是會漏水」（見本院八十九年五月十一日言詞辯論筆錄）外，餘均不爭執，是被告抗辯有修繕非結構體損害部分之事實應可採信。原告雖陳稱房子之結構體尚未修復，且會漏水云云，然查系爭買賣標的物結構體之安全應無疑慮，已如右①所述，原告關於結構體尚未修復之陳述即屬無稽；又縱系爭買賣標的物確有漏水現象，惟依一般經驗法則，房屋地下室漏水之瑕疵應可予以修復，且依被告所提出之大學校園八十九年五月二十二日社區會議記錄亦擬就地下室漏水現象予以補救，足見被告確係遵照兩造間不動產買賣契約第七條第三款約定「本買賣標的物未點交前，如有被人侵占或天災地變或其他不可抗力之事故毀損滅失，乙方（即被告）應負責排除或修復，不應使甲方（即原告）遭受損害，俾使甲方完整取得。」致力排除並修復系爭買賣標的物因地震所生之損害。

③按民法第三百五十九條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言。縱上所述，因系爭買賣標的物之瑕疵並非重大，大部分均屬能修繕或補正者，故對原告所造成之損害極為輕微。反觀如被告被解除契約，須負擔房屋土地銷售仲介佣金、土地及營建成本之利息、房地二次過戶所發生之稅費、管理費用及重新出售之仲介佣金、不動產跌價之價差損失，原告所受之損害與被告所受之損害，顯有失平衡之情形，應認符合民法第三百五十九條但書規定所稱買受人解除契約顯失公平而不得解約。從而原告謂該瑕疵顯有足以減少買賣標的物之價值及效用之重大瑕疵，因而主張解除契約云云，應無可採。

三、從而原告謂該瑕疵顯有足以減少買賣標的物之價值及效用之重大瑕疵，因而主張解除契約云云，應無可採。兩造間之買賣契約關係仍屬有效存在。原告主張依民法第二百五十九條規定請求被告返還頭期款三十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法尚未有合，應予駁回。

四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院中壢簡易庭